如何解释深圳房地产复苏超乎预期？

　　3月的房地产数据和近日来的市场一线表现，让很多人内心开始充满慌张，为什么在疫情如此严重的情况下，市场还表现得这么火热呢？

　　中原地产研究报告显示，3月的深圳，一手住宅成交3152套，环比上升280%，二手住宅成交套数为8008套，环比上升3.8倍；二手住宅价格为59048元/平，小幅上升。从数据看，基本已经恢复到去年同期的水平。

　　另外，从市场一线来看，恢复的比想象的好。一是之前的在售盘去化速度比较快，每个周都有30-40套的走量。清明节期间，龙岗的一些在售盘也都有不少买楼客。二是，新开的盘又出现了喝茶费，还被住建部门点名批评。三是，二手房有一些出现了报价显著上调的情况。

　　解释它首先回头看我们之前的预判，应该说得到了验证。在之前这篇文章里《》，我们提出，基于房地产是“延后的需求”，一旦疫情结束，“相信房地产市场回升的速度，将会比想象的快，很快。一方面是基于需求的快速恢复，另一方面是基于政策的刺激力度会比原来预期的强劲。

　　现在看，市场恢复得甚至比之前预判的还要快速。

　　如此，如何去解释它？

　　基于我们的观察，它是一个综合力量的作用。

　　1、解释3月成交数据的大升，实际主要是来自1月之前的过户录入（因为2月几无成交），这个只要明白市场成交和过户录入的时滞，就不难明白。所以，它并不能反映真实的3月的市场，而是去年底双11豪宅税之后的市场成交火热。

　　2、解释3-4月新房市场一线的快速恢复，则需要注意到双重力量的作用。一重是，因疫情限制而在2月份受到压抑的市场需求在3月的释放，另一重是，来自2-3月包括中国在内的全球货币、财政政策的积极宽松的刺激。这些包括但不限于，美国的2万亿美元救市计划和利率降到零，中国存准的持续下调、lpr利率的预期下调以及在酝酿中的一揽子财政计划。中国的货币宽松，实质上令市场资金面出现充裕。基于过往的经验主义思维——货币放水将导致房价上涨，买家入市意愿不降反升。

　　3、最后一个因素，实质上是长期变量——也即来自长期的经验思维，深圳房地产的供需矛盾。如果我们把疫情这个环节抹掉，这个逻辑就好解释了。实际上，新近这段时间的市场上升是去年底市场复苏的延续，趋于宽松的调控政策也一样是延续（而基于疫情，市场有关宽松的预期更加乐观了）。这个本质上源自深圳过去几年甚至多年未能缓解反而进一步加剧的供需矛盾——表现在政府将更多的土地供应给定向分配的人才安居住房，以及2018年展开三年限售和2019年底展开二手房成交限价，这些都已经并将继续导致新房、二手房供应进一步减少。只有出现预期人口流入停止或者预期收入大幅下降，市场才能重新逆转。目前第二个因素虽有苗头，但尚未显示出严重恶化。

　　以上是我们关于近期市场复苏超乎预期的认知，那么，接下来的关键问题在于，这样的市场复苏具备不具备持续性？也即是说，新冠疫情这个突如其来的重大黑天鹅，具备不具备阻止市场复苏的相反力量？弄清楚这个问题，直接决定了一点：你现在要不要跟随市场惯性，去参与市场？

　　同样回头看，我们之前做出市场一旦在疫情结束便告复苏的判断，是建立在彼时疫情依然存在于国内的基础上，以及之前我们认为戴口罩的状态顶多是在“整个上半年”。但是这段时间以来，全球疫情急剧恶化，截至昨日，新冠病毒感染者从我们当时依据数量的7.7万例升至超过130万人，波及区域遍及全球200多个国家和地区，仅美国一国已逼近40万例。援引我们之前的小框架，接下来最危险的地方在印度与非洲，会否展开第三波冲击。以及，在国内，疫情会否出现反复（目前看已经出现），从而导致经济迟迟不能够恢复到满血状态。市场越来越确认，2020年全年，乃至更久的时间里，我们都要处于“戴口罩”、“社交疏离”的生活状态中。

　　即是说，外部的环境继续快速恶化，这个恶化的速度要远远超过房地产恢复的速度。

　　如此，简单描述我们现在面临的事实：

　　中国一季度的GDP基本是负增长，欧美二季度的GDP也一定是负增长，也许三季度印度与非洲的GDP也完了。对于中国而言，意味着，第一季度的经济内供、内需完全停顿，二季度，则外需完全停顿，外贸部门将损失惨重；到三季度外部供应链也许继续停摆。全年的情况大概就是这么一个情况。对于深圳这样的外向型经济而言，经济损失会更大。

　　传导到各经济部门，意味着：企业部门的预期盈利能力下滑，家庭部门的预期收入下滑，政府部门的预期财政收入下滑。企业会裁员降薪，家庭会节约开支，政府必须要展开进一步的逆周期对冲。

　　这些对每一个人都会产生影响，但为何房地产还是如此之旺盛呢？也许上面那个货币政策的放宽具备解释力，但同样具有解释力的总结是：反向下挫的力量还没有传导到房地产。如果房价不变，而预期收入能力的下滑，会削弱家庭的按揭还款能力，导致房贷违约率的风险上升。而对于银行部门而言，违约率风险的增加，意味着不良贷款率的上升。这些是随时可以出现的情况，银行不可能不进行压力测试。

　　不需要太多的模型，就可以知道，这种冲击是事实存在的。唯一不确定的是，深度会有多大，那取决于疫情持续的时间还有多长，社会复工复产的能力有多高，以及逆周期政策的对冲力度有多大。如果上述三者都相对乐观，那么经济的重新启动或许会弥补掉房地产可能出现的传导风险。

　　但眼下看，不确定性比较大，很难做出量化判断。或者说，我们需要等待4月份的数据出炉，才能做出进一步的判断。这是需要警惕的地方，也是不要急于跟随市场情绪的关键所在。

　　另外，需要指出的一个风险在于，市场参与者可能对“房住不炒”的政策放松期待过于乐观，尤其是如一线城市的北上广深。货币、财政政策的确都在宽松以及在酝酿更大级别的刺激，但是具体到房地产，从过去一段时间对各地“撞线”的叫停来看，政策层面依然是“慎之又慎”，防止再提夜壶重演老路的警惕依然十足。尽管我们可以预期，如果一旦房地产出现比较明显的调整，鉴于居民财富大比重沉淀在房地产，一线城市对房地产调控放松的工具箱足够的多，但目前还是看不到有祭出的迹象。

　　整体看，我对目前深圳房地产市场的判断是：基于房地产极度区域化的特征，市场尚未对疫情在全球蔓延可能传导至房地产市场的负面影响进行计提，但却已经对政策宽松将导致房价出现上升的乐观预期提前部分兑现。

　　小心驶得万年船。