零首付重现，售楼部挤不动，郑州楼市是真热闹还是看热闹？

“ 网上有调侃称，假期期间比景区更热闹的只有售楼部，那么，郑州市场是真热闹还是看热闹？成交情况究竟如何？

9月30号晚上9点，不少人已经在国庆中秋双节出游的途中，而某千亿房企郑州区域的销售总监琦琦还在加班完善节日期间的销售安排和推广计划，“根本没有想过国庆期间出游，今年的“十一”是‘金九银十’最大的节点，工作是不可能停下来的。”

今年的8天“大长假”，可以说是房企近年来最为看中的国庆“黄金周”。

上半年受疫情影响，多数房企的销售情况并不理想，加之“三条红线”的新规落定以及各个城市不断出台的调控政策，房企面临着方方面面的压力。

于是，抢收传统旺季“金九银十”成为房企的“背水一战”，每一家开发商都铆足了劲，拿出最大的诚意和优惠来备战双节“黄金周”。

事实证明只要优惠力度足够大，就能为平淡的楼市注入“兴奋剂”，网上有调侃称，假期期间比景区更热闹的只有售楼部，那么，郑州市场是真热闹还是看热闹？成交情况究竟如何？

到访量远远大于成交量

邓女士是郑州一家银行的中层，在结束短暂的探亲行返回郑州后，就开始了“看房之旅”。

邓女士2016年在郑州买了一套37㎡的公寓，考虑到未来的需求，她决定再入手一套两居室住宅，以便偶尔接父母来住。“我觉得现在的时间点挺合适的，感觉郑州房价今年确实降了不少，而且我看中的项目基本都搞了促销活动，趁假期再比对一下。”

虽然是“准刚需”客户，但邓女士并不着急，“郑州的限购限贷政策从2016年之后就没有放松过，现在南龙湖、荥阳这些地方基本都跌回3年前的水平了，我看的房子在四环内，比一年前也有下降，我觉得很难再大涨了。”

她告诉中房君，这几天在看了四环内的三个项目，楼盘现场人并不多。

郑州楼市也的确如邓女士看到的那样，据不完全统计，刚刚过去的2020年9月份，郑州全市新建商品房成交19080套，比8月份下降15.4%；二手房成交7654套，比上月的7701套也略有下降。

当下的市场确实已经变为“买方市场”。和邓女士一样利用长假看房的潜在客户并不在少数，但并不是每一位意向客户都会直接出手购房。

“假期期间，到访量比着平常能上涨4-6倍，但成交情况并没有增长这么多。定房的客户基本都是之前就来看过几次的，大部分冲着优惠才定的房。”在郑州中原区上班的置业顾问小赵告诉中房君，客户从看房到购房的周期基本在3个月以上，都是多方对比考虑成熟之后才出手。

位于经开区滨河国际新城的某售楼部也是这样的情况。“10月我们项目推出了多重优惠，买一套110㎡的房子算下来能比之前省8万左右，来看房的客户确实比之前翻了好几倍，每天都忙得脚不沾地。”该项目置业顾问张成国庆期间每一天都在岗，调休都要等到节后。

“成交情况确实有所上升，但并没有达到预期，更多的客户说得是，再考虑一下。”张成认为，有不少客户还是观望状态，“大概还在等更大的优惠。”

这样的情形基本是长假期间购房者最集中的画像，或许是结婚购房，或许是改善居住环境，总之，纯投资的需求逐渐销声匿迹了。

而这一类客户的表现大多数都是“不急，再看看。”

“零首付”重现南龙湖

为了逼定成交，有一些售楼部重启了此前的“零首付”营销。

在郑州楼市大火的2016、2017，位于郑州南四环外的南龙湖区域出尽了风头，楼盘均价一度飙到11000元/㎡，当时不少自媒体看好南龙湖将来涨至13000元/㎡以上。

而如今的南龙湖，房价已经普遍不足10000元/㎡，主要承接城市刚需客户，购房门槛很低，价格战尤为激烈。

“南龙湖在售项目达到30个以上，大小开发商都有，零首付、首付分期比比皆是。”一位南龙湖区域的分销经理告诉中房君，区域均价目前基本已经跌至7000元/㎡-9000元/㎡。

据该分销经理介绍，“零首付”又称“高评高贷”，即开发商利用自身售价与政府备案价的价差，将房子总价评高，从银行贷出全部房款，购房者几乎不用首付即可买房，背后的逻辑就是将30%的首付款均摊到按揭月供之中。

举例来说，一套100平方米的房子，总价70万元，均价7000元/㎡。若按照10000元/㎡的备案价贷款，可从银行直接贷出70万元。如此操作之后，原本20万元的首付款便无需缴纳。

“这种违规销售导致买房完全没有门槛，风险全部转嫁给客户和银行。凡是敢做零首付的开发商都极度缺钱，因为这种做法对品牌伤害很大，开发商为保证利润率，难免会减配房屋质量。”该分销经理透露。

其中郑州本土房企浩创集团的操作相对普遍，该集团旗下多个南龙湖项目采用零首付、首付分期等手段售房。中房君致电位于郑新快速路的浩创某项目得知，可以零首付购房，项目置业顾问称，“具体的细节可以来售楼部详聊，电话里说不清楚。”

据克而瑞统计，该房企2019年销售额为128亿元，排名全国房企第124位。其2020年销售目标为150亿元。

买房市场，客户拥有最大的话语权。中房君了解到，为了促成交易，分销渠道经纪人拿到开发商佣金返点后，可能还会承诺拿出部分佣金返还客户，再叠加零首付政策，客户在还按揭月供之前，甚至能提前赚点钱。

降价促销成标配

市场回归理性，房企能够加速吸引客户的，基本只有打“价格战”一条路了。

在打折销售这件事情上，头部房企向来都是急先锋。

今年的国庆中秋“超长假”也不例外，如恒大照旧推出了诱人的销售价格吸引客户，也取得了一定的成效。

公开信息显示，从9月份开始，恒大推出了全国楼盘7折的特大优惠，并在此基础上叠加了一整套优惠组合拳。例如原总价100万元的房子，不仅可享7折基础优惠，网上购房还可以2000元抵20000元；此外还有清尾88折、特价房源97折、物业费优惠等，相当58万元总价即可拿下。

而据恒大发布的信息，昨日（10月8日），恒大在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等全国城市，一口气推出9个新项目，截至今日下午1:30，半天就已录得销售额超80亿元。

再如富力地产，率先加入阿里易居的“百亿补贴”购房活动，在9月29日~12月31日期间，富力全国7大区域、32个地区、235个楼盘，掀起一场500亿元货值的钜惠风暴。

此外，如保利地产推出的“国潮好房计划”，实现全国百城联动，“金九银十”累计推出15万套新房、20万套底价优惠房源，促销力度颇大。

华润置地于9月21日-10月31日期间推出“中秋国庆购房节”活动，全国6大区70+城市200+项目参与，包括精选特价房源、公寓/商铺/车位折上折、推荐成交奖励升级等优惠。

郑州本土市场也是如此，虽然9月的“不带头降价”闭门会议话音未落，但从市场给出的反映来看，依然是降者居多。

节前，位于北龙湖“地王窝”的碧源荣府项目对外释放信息，核心区低密洋房，全款最低26800元/㎡，标准层28800元/㎡，刷新了该区域近5年来的销售价格记录。

郑州二七区南三环某商业公寓，之前售价10000元/㎡左右，国庆期间价格“腰斩”，直接降到5800元/㎡起。

无独有偶，高新区万达广场旁边的某楼盘，借高新万达开业人气火爆，直接推出12500元/㎡的房源；

管南片区南四环附近的某大盘，在13000元/㎡的基础上也推出10900元/㎡的精装房源；

南港的某住宅性质的楼盘直接以“抄底”价5XXX元/㎡公开销售，把航空港区价位拉到5字头；

位于金水北区的和昌优地，近期3号楼精装改毛坯，18500元/㎡回落到15500元/㎡，直接降价3000元/㎡……

随着上市房企年底的财务考核期来临，降价仍将继续，但无奈郑州库存量过大。按照行业商品房库存消化周期计算，超过12月即为不健康状态。

贝壳研究院市场监控数据显示，截至8月底，大郑州范围内12个区域中，仅有高新区、经开区及中牟三地住宅库存进入健康周期。

此外，南龙湖所在的新郑片区，住宅库存量最高，达到274万㎡，主城区中原区也达到175万平方米，按照过去12个月的销售去化平均速度，这两个区域的库存出清周期分别高达26个月、16.2个月。

热度持续下降，“金九银十”成色不足，才是市场的真实底色。

据安居客9月29日发布的2020年《9月国民安居指数报告》显示，一二线城市找房活跃度环比降幅1.0%，三四线城市找房活跃度环比下跌2.4%，降幅高于一二线城市。

另一方面，克而瑞指出，在政策轮番加码作用下，四季度热点二三线城市市场大概率将有所降温，成交或将缓步下移。

弱三四线城市市场供求关系趋于恶化，叠加市场购买力本就不济，疫情影响下首付、月供压力尽显，去库存风险仍需警惕。