香港甲级商厦租金8连跌，深圳这几个区值得重点关注

睿智上行 2020-03-20 03:21 阅读 1000+

■双重风波，全球写字楼最贵城市持续受挫

一场突如其来的疫情，国内外经济皆受冲击。国内复工复产逐步推进，但不少企业仍谨慎着。全球经济受挫，与之相关的写字楼市场又是怎样的呢？以香港为例，先是2019年下半年修例风波，紧接着又遇上了疫情，商业大大受损，写字楼也难免于幸。

近日，美联工商铺资料研究部昨发表的《商厦快讯》报告指出，2020年2月香港甲级商厦售价及租金按月分别再挫1.2%及1.8%，双双连跌第8个月。其中上环及金钟区的租售价表现最差，最新租售价已经跌回3年前，即中环美利道地王售出时的水平。

报告指出，新冠肺炎大有演变成为环球大疫症之势，投资市场气氛遭到重挫，甲厦租售价连跌8 个月，而近月港岛区表现明显跑输九龙，其中以金钟及上环的表现最差。报告指出，上月金钟甲厦售价按月挫 5.3%，是各区之中表现最差，最新平均呎价仅30869港元（约人民币30万/每平米），较2018年底高位跌约20%。

此外，上环甲厦呎价按月虽然无变化，但最新呎价仅27381元（约人民币26.5万/平米），也重回2017年中的水平，意味过去2至3年于上述两个核心区购入甲厦物业的业主，可能有机会帐面已经遭遇损失。

租务方面，金钟及上环也是重灾区，上月甲厦呎租分别按月挫 2.6%及 1.4%；其中美国银行中心一个单位，更以每方呎约42元（约人民币436/每平米）租出，创下该厦10年新低，同时较该单位旧租金下跌33%。

据中原（工商铺）统计，2月金钟、铜锣湾、中环、上环及湾仔等甲级写字楼空置率按月全线上升，升幅约0.02%至0.8%，其中上环上升0.8%，至4.88%，中环上升0.02%，至3.85%，金钟升至6.12%。

■贵绝全球的中环写字楼租金不跌反升？

香港作为全球性高度发达的城市，是非常讲究效率的，各个商务核心区也高效运转。在中环，曾有人笑称，不用出中环就能去拜访客户，甚至可以在各栋楼之间穿梭，不用担心雨淋晒太阳，这种时间成本节约、资源集中的高端核心商务区域是价值最高的。

从上文表中也能看出，香港八个核心区的写字楼的售价除了金钟，其余地区都是微跌和无变化，租金也是有升有跌，贵绝全球的中环租金不跌反升，这也说明有效地段的写字楼的价值高，没有人会放弃在这里赚钱的机会。

仲量联行最新发布的全球《优质办公楼租金追踪指数报告》显示，香港中环地区连续四年领跑全球优质办公楼租金，位居榜首，其总租金成本达到了每年每平方英尺313美元，约每年每平方米2.35万元。

■深圳甲级写字楼租售，此区最受关注

与香港一河之隔的深圳写字楼市场，表现又是怎样的呢？

深圳甲级写字楼经过几年上涨，2018年迎来了高光时刻，高力国际数据显示，2018年第二季度录得深圳甲级写字楼平均租金为，245元/月/平，实现同比增长6.3%，达到历史新高。其中，南山区租金涨幅最大，同比增长16.7%。

来源：BlackHills道远咨询

但到了2018年下半年开始，租金有所下跌，福田某甲厦一次性退组10户引发热议，至2019年写字楼市场充斥着租金下跌、空置率高的声音。

3月9日，第一太平戴维斯在线上发布会中表示，预计2020年，全市甲级写字楼市场将迎来供应高峰，约123．4万平方米新增甲级写字楼面积或于年内交付。据戴德梁行的数据显示，2019年深圳全市甲级写字楼新增供应53.56万平方米，较上年减少23.5%。2019年末全市甲级写字楼租金连续四个季度环比回落至每月每平方米242.53元，同比降低12.3%。

供过于求的市场表现直接导致了甲级写字楼租金的下跌。根据第一太平戴维斯的统计，深圳各区政府纷纷推出优惠政策，以盼吸引并留住优质企业；同时，业主以价换量的推租策略已然普遍。

■深圳部分核心区的甲级写字楼租金一览表

据戴德梁行数据统计，2019年地3季度末，南山区平均租金下降3.4%至229.09元/平方米/月，空置率进一步上升至28.34%，这也意味着近3成的南山区写字楼是空置的。

前海

前海的租金补贴力度较大，相对来说租金水平不算低，以卓越前海壹号为例，平均租金在200-350元/平米/月。