二手房套路深似海,掌握18招巧妙避坑!

二手房交易，远比买新房要复杂：看房、签约、贷款、赎楼、过户、税费、收楼等，有一系列繁琐的步骤。二手房的购房者应该如何保护自身权益？如何在复杂的流程上避坑防骗呢？手把手教你买二手房，提供以下18招：主要内容有：看房：虚假房源、产权风险、配套核实签约：卖方债务、资金风险、合同签订贷款：高评高贷赎楼：二次抵押贷款、帮卖家赎楼过户：税费约定、延迟过户1虚假房源

ⓩ套路

打电话咨询在网上已经看好的房子，对方说房子已经卖掉了。中介套用其他房源的素材，或者将售出的房源再上线，标示的价格低于同类型的房源。其真实目的是获取购房者的信息，进而推销其他房源。

ⓩ避坑1、一定要找正规的中介，或用品牌客户端找房。2、看房之前向经纪人要求出示房源的“两证一书”，即卖方身份证复印件、房产证复印件、出售房屋委托书。3、了解周边市场行情，留意是否低于或高于周边房源的价格。4、另外，还要查明在售房是不是经适房、回迁房、军产房等受交易受限制的房源。2共有产权

ⓩ套路

1、中介为促成交易，未对房产的其他产权人进行确认。2、一套房子产权由两人或以上共有时，在无授权委托的情况下，仅一方产权人同意出售，并代其他产权人签订的合同无效。3、共有产权最大的坑是，签约付款了，合同无效，无法过户。4、一些负债的业主，在未经其他产权人同意的情况下，故意低价出售共有产权房，获得周转资金。ⓩ 避坑1、签约时，查明不动产证是否还有共有产权人。2、如果共有产权人不能到场签字，需出示同意出售的相关证明。3、如果卖方是离异的情况，需卖方提供详细的财产分割证明。3一房多卖

ⓩ套路

卖方同时与多人签订房屋买卖合同。

ⓩ避坑1、及时进行网签备案，可以有效防止一房多卖的情况。2、提前委托中介，了解卖家卖房的动机，提前做定金监管。3、在合同中约定，如果一房多卖，责任完全归卖家。4学位房/学区房

ⓩ套路

1、马路对面有学校的，不一定是学位房或学区房。2、房源确实带学位，但学位已经被锁定，无法使用。3、学区内的学位，今年能申请到，不代表明年一定能申请到。ⓩ避坑1、每年的学位、学区划分都有变动，登陆房源所在的区教育局官网查询详细学区、学位情况。2、打电话咨询了解学位情况。3、向学校了解学位的名额和录取的规则等，避免学校学位已用完的尴尬情况，并想方设法满足学位申请条件，如社保年份。

5不利因素

ⓩ套路

“买到就赚到”的便宜房源，要格外注意。这种房子周边可能有垃圾焚烧场、火葬场、化学品仓库、加油站、公墓、殡仪馆等不利因素。ⓩ避坑1、看房时多了解周边配套设施，不要嫌麻烦。留意有没有以上“惊喜配套”，最好能向小区住户了解周边的情况。2、了解小区的历史和周边情况，或者查询相关的新闻报道。6购房资质

ⓩ套路

由于限购政策没有“房票”。交钱可以搞定纳税证明、社保年限、收入证明等？小心有坑！假流水、假社保、假离婚等，被银行发现后，可能会被列入“征信黑名单”，取消你的购房资格。ⓩ避坑主动拒绝一切虚假证明的代办。若流水不足，建议提供保单、存款、车辆、房产等资产证明，有利于提高银行的贷款额度、通过率。或是为自己寻找购房的担保人。7二次抵押贷款

ⓩ套路

房产可能用来申请二次抵押贷款，如果仍无法还清负债，房产就会被查封。ⓩ避坑1、向卖方了解卖房动机，要求卖方出示相关的抵押证明。2、如果遇到二次抵押贷款，可以拒绝卖方的赎楼要求，避免缴纳巨额的罚息、手续费。3、查看档案，确保目标房源没有被查封。8订金／定金

ⓩ套路

1、中介会利用认知错误，故意把“定金”写成“订金”，即使对方违约，最终也得不到赔偿。

2、订金和定金虽然一字之差，含义却完全不同。二手房交易，签约时交的款项叫做定金。ⓩ避坑1、据《担保法》条文，“定金”是法律规定的，是一方当事人交付另一方当事人的一定额数的货币，作为履行债务的担保，目的是督促债务人按合同履行还款义务，从而保障债权人应有的债权。2、“订金”在法律上是没有相应规定的，所以“订金”在法律上并不具备担保意义，即使任意一方当事人无法履行债务义务时，也不能用定金罚责。3、各款项应注明“定金”的字样，确认后交定金完成合同签订。4、二手房的交易中，定金须由双方约定，但定金若是超过了总价20%，则超过的部分无法受到法律的保护。9私下转帐

ⓩ套路

卖家如果强调定金和楼款要直接转于卖方本人，或者转于中介就能享受一定优惠，小心最后可能房财两空。ⓩ避坑1、交易时选择有资质鉴定的第三方中间机构做交易资金的监管。2、选择房产中介托管的方式支付定金，将资金转帐至中介公司的对公帐户，索取资金交易的收据。10借名买房

ⓩ套路

1、无当地购房名额，而选择他人身份购房的，容易引产权纠纷。2、名义购房人（借出名额的人）私下出售房产，实际出资人利益无保障。3、如名义购房人不按期偿还银行贷款，容易导致银行逾期，甚至房屋被查封。ⓩ避坑1、尽量不采用供名买房。2、出资人与名义购房人签订协议，明确双方权利义务。11众筹买房

ⓩ套路：

1、因交易流程不熟悉，税费、出资，偿还房贷等不明确，容易引发矛盾。2、中途如有共有产权人出售自身房产比例，需其他产权人配合。3、出售房产需所有共有产权人签字，交易更复杂，且涉及分红问题。ⓩ避坑1、签署协议明确出资比例，产权比例，并登记在房产证。2、合同约定共有产权人的权利义务，如：共有50%产权人同意即可出售该房产。12租客优先购买权

ⓩ套路：

有租约的二手房交易中，或会遇到租客起诉卖家侵犯其优先购买权，导致房产无法交易。租客故意不签，或拒绝签放弃优先购买协议，待过户时起诉卖家，并要求赔偿。ⓩ避坑1、卖家出租协议中与租客约定，租客放弃同等条件下的优先购买权。2、租赁期内出售，可与租客出具书面说明，放弃优先购买权。3、租赁期内出售，可在出售前三个月前书面通知租客，如其未答复视为放弃优先购买权。13高评高贷

ⓩ套路

1、通过提高房子在银行系统中的评估价格，得到更多的银行贷款的行为。2、高评高贷需买卖双方配合。即买家从银行多贷款部分会进入卖家帐户，如卖家反悔跑路，风险极大。3、如房价上涨，卖家可通过举报银行要求终止交易。4、评估公司配合，有额外费用；因总价更多，过户税费同样增加。ⓩ避坑高评高贷风险高，不建议采用。14帮卖家赎楼

ⓩ套路

1、二手房交易中，一般卖家会要求买家赎楼，费用从总房款中扣除。实际风险非常高。2、赎楼后卖家反悔，或一房多卖3、赎楼费被卖家挪用，难追回。4、卖家其他债务问题，被债主申请法院查封，轮候查封。5、赎楼后卖家反价，并将房子卖给出价更高的买家。ⓩ避坑1、买家对过正规担保公司赎楼降低风险。2、合同约定卖家赎楼。15税费不明确

ⓩ套路

1、“满五唯一”和“未满五唯一”税费相关一倍以上。因此交易中不明确税费承担方，容易产生争议。2、卖家隐瞒房屋实情，过户才知道税费情况。ⓩ避坑1、掌握税费知识，了解房屋情况。2、签约前双方明确税费，并约定税费承担方。16延迟过户

ⓩ套路

卖家以在外地为由无法按合同约定时间配合买家过户等，要求延迟过户的，或另有原因：1、房价上涨，卖家反悔。2、卖家遇事，房源为司机查封。3、一房多卖，已转卖给价高者。4、过户前将房屋抵押金融机构。ⓩ避坑1、按合同约定时间过户，如卖家不配合，可按合同追究卖家责任。2、如有其他协商，应签署补充协议。17物业欠费

ⓩ套路

拖欠物业管理费ⓩ避坑1、预留部分房款，作为交房保证金，保证物业交割。2、督促卖家缴清相关费用。3、收房前要求中介陪同，并签订《交房确认书》。18延期交房

ⓩ套路

卖家以各种理由不交房。ⓩ避坑1、合同约定延期交房的违约责任。2、一旦遇到延迟交房，及时保留相关证据。

来源：房产大象