为什么说即便是深圳的公寓购，买也要谨慎？

前几天，国家统计局公布了《2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》根据数据显示，深圳在新房、二手房市场均领跑一线城市，销售价格分别环比上涨0.7%和1%，位居一线城市首位。

市场对深圳楼市的前景普遍看好，不仅一手房、二手房买的好，公寓买的也不错，2019年深圳商务公寓一共成交18902套，相比2018年的1.8万套，再次创历史新高；2019年2月，华润深圳湾瑞府开盘，8000万的大户型公寓更是被秒光。目前深圳已经有四个区允许公寓积分入学，四大一线城市中仅此一城。似乎这些信息都在告知人们：来吧，来买深圳的公寓吧，你看公寓市场多好。”

可是，事实真的是如此吗？

我们先来看一组数据，2019年深圳商务公寓一共成交18902套，但是，其中二手商务公寓才成交4743套，占比25%，不到3成！在以二手房为主的深圳市场这个占比是非常低。这意味着，公寓你一旦买了，能转手的概率就非常小。深圳公寓的繁荣，几乎靠新房公寓支撑，真正到卖的时候，二手公寓就显得多么的卖不动。根本原因一是公寓本身居住性不高、市场供应又连年增加，导致供过于求，增值空间有限。再加上高昂的二手转卖税费，接盘的人更是少之又少。

你也许会天真的想“那不能专卖，我就自己住呗，反正公寓还能读书”。只能说有这种想法还是太“年轻”。目前深圳只有罗湖、福田、南山、大鹏新区4个区的商务公寓可以申请学位，但这4个区的公寓都被认定为特殊房产，在积分入学制下，积分远远低于住宅积分，几乎等同于租房积分。所以，即便买在这些区的公寓，并不一定保证能够有书可读。 

而且大部分积分入学的公寓都不便宜，还要首付5成以上，导致首付成本相当高。南山一个二手公寓基本在300-500万，首付至少也要在150万以上，有这钱不如在龙岗、坪山等区域买一个小一点的二手房。

好吧，不能转卖、不方便读书，那我留着挣租金总可以了吧！说这句之前，我们先来看看深圳的租售比，根据诸葛找房发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》，在四个一线城市中，深圳租售比最低，为1:659，租金回报率均为仅为1.8%。这就意味着你在深圳买一套房子，需要659个月（54.91年）才能收回购房资金，年收益率仅有1.8%。租售比这么低，主要原因还是在于深圳总价过高，连累了整体租金回报率。

所以说，你若指望靠公寓租金来挣钱，还不如拿去买银行的理财产品！银行的年化收益率普遍都在5%以上，一些产品还能到8%。很明显，公寓在收益上连银行理财产品都跑输。即使放到现在，银行理财产品年化收益率都能维持在4-5%左右，到期了还能自由提取，而公寓呢？你想卖都未必能够卖得出。

未来公寓市场如何走向，尚需时间验证。就目前来看。公寓的价值会随大市上涨，虽然可以抵御通货膨胀，但增值属性依然非常低。不管是转卖还是为了收租，很多公寓的投资回报比，还不如银行的理财产品。

如果你一定要买商务公寓，建议选择发展成熟的核心地段，升值空间大，持有阶段租金收益较高。但这仅局限于有钱人的游戏，与普通人无缘，对于他们来说，公寓往往不是他们的第一套房产，即使是亏了也不至于伤筋动骨，而对普通人来来说，拿个几十万买公寓，很可能就真的再也翻不了身了。

如果是为了扎根深圳而买公寓更没必要，那就跟没必要了，居住性差、孩子读书不确定、首付高等种种弊端，后期都会让你悔断肠子。有个100来万的首付不如去老城区淘个老房子，至少孩子可以安安稳稳上学。或者买临深片区，比如东莞、惠州等。现在深圳在建地铁线已经延伸到这些地方，未来到市中心通勤基本都在1个小时左右。