心直播 | 旅游地产——房产中的奢侈品，适合你吗？

依山傍海的惠州" target="_blank">惠东是国内滨海旅游的好去处之一。每到旅游旺季，巽寮湾和双月湾随处可见慕名而来的游客。随着游客日渐增多，海滨楼盘逐渐进入人们的视野，旅游地产也成为投资客眼中的“香饽饽”。

2020年，“疫情黑天鹅”使我国的旅游业进入了停滞状态，旅游地产也受到了一定程度的冲击。近日，凤凰网房产莞惠区域主编黄薏携手大中华地产控股副总裁蔡加丰，在春暖花开的3月，带大家一起去巽寮湾看海，并以轻松愉悦的方式为众多购房者解析和旅游地产有关的那些事。本次凤凰网房产心直播以“春天到了，我们带你去看海”为主题，吸引了2.78万观众共襄盛宴。

因为疫情宅在家里的观众，在心直播一开始就欣赏到了美不胜收的沙滩海景。整个惠州拥有281公里的海岸线，惠东则占其中218公里的海岸线，这在全国乃至全世界都是十分稀缺的景观资源，惠东的旅游地产正是依托着绵延的海岸线发展壮大。

惠东初印象：乘着拖拉机去看海

在漫谈中，蔡加丰谈起了早年的惠东。2007年来到惠东，那时的惠东基本没有路，内部交通还需要靠拖拉机，与如今的双车道、四车道公路形成天壤之别，更没有想过，这里将会架起一座连接惠东县稔山镇与巽寮镇的跨海大桥。

十多年过去了，曾经的滨海小镇如今已经高楼林立，成为了现代化滨海旅游胜地，惠东旅游地产也开始规模化发展。

作为地产从业者，蔡加丰回顾了这些年间惠东旅游地产的发展变化——2005年金融街作为第一批开发商进入惠州巽寮，落地金融街·海世界项目，这个项目体量巨大，规划用地29平方公里，预计的开发周期长达8—10年。到了2009年、2010年，万科、富力、中航、碧桂园等品牌房企也纷纷进场拿地，相继开始开发楼盘。2013年，碧桂园十里银滩成为碧桂园在惠东第一个销售过百亿的项目。火热的惠东，不仅吸引了置业者的注意力，更吸引了敏锐的投资客。

发展快车道的“利”与“弊”

城市快速的发展同时也暴露出一些问题。有人说，迄今为止在巽寮湾没有住过满意的酒店，缺乏国际连锁的五星级酒店作为标杆，民宿经营也仍处于“拼价格”的阶段，该如何摆脱困局，突破这些瓶颈？

蔡加丰坦言，上述问题的确存在。究其根本，是因为巽寮湾周边的楼盘琳琅满目，开发商把大量货源推售给来自全国的购房者，把“返租”作为卖点，以酒店经营的方式投入市场，再加上本地人将自己小产权的房屋包装，改造成民宿参与市场竞争，形成消费者眼中的“价格战“拉锯。

“其实巽寮湾不缺连锁五星级酒店，全球一线酒店品牌均有入住。不可否认的是，这些全球一线的品牌酒店挂牌价明显受到了旅游淡旺季的影响，整体经营压力相对比较大。”蔡加丰说道。

近年来，随着区域价值被更多人所认可，越来越多的人选择购置惠东的房产。对此蔡加丰认为，这是惠东竞争力的体现，是惠东独特的山海资源吸引了全国的注意。

针对被大众普遍诟病的问题，如惠东当地村民反映“每到旅游旺季经常停水，堵车更是家常便饭，对自己的生活造成了不便”等问题。蔡加丰从开发商运营角度和政府配套角度出发简要分析，并给出了自己的建议和看法。

配套方面，蔡加丰表示目前惠东还存在着房产、公寓单一发展的局面，如果可以引进如华侨城、长隆海洋世界等大型文旅配套，丰富区域的文化内涵，打造惠东独特的滨海IP，而非囿于单纯的海景观赏，将会使区域更具竞争力。

如何丰富滨海旅游内容，让旅游产品从单一化向多元化发展？蔡加丰建议，可以根据海域的特点，划分深海潜水区、一线亲水区等；也可以针对功能区分，如建立海洋科普基地、海龟保护基地、海底世界以及当地民俗文化体验馆等。这就需要重新梳理区域的功能，打造鲜明的产品链条。

交通方面，因为惠东周边城市的人群是滨海旅游的消费主体，提升交通体验成为亟待解决的问题。“我相信政府也在着力解决这些问题，惠东朝着越来越好的方向发展。”蔡加丰说道。

旅游地产怎么买？

直播开始前，凤凰网房产莞惠区域主编黄薏和大中华地产控股副总裁蔡加丰在海滩遇到了一个阿姨。阿姨是外地人，春节前就来到惠东度假，因为疫情的原因滞留于此。这位阿姨在惠东购置了房产，开发商承诺“三年返租”。这正是旅游地产的一种投资方式。那么，投资旅游地产需要注意什么？需要注意什么坑？什么样的收益率是合理的？

“投资旅游地产，最大的“坑”就是投资回报率，这一点需要着重关注。”蔡加丰回答道，随着项目越来越多，开发商之间的竞争加剧，在五花八门的优惠包装下，人们最应该判断这项投资在10年乃至20年后的收益是否能达到自己的预期。

近些年来房价稳中有涨，针对一部分人希望通过投资旅游地产赚取差价这一现象，因为这一区域的二手房变现能力相对较差，蔡加丰认为这一想法“不现实”。如果是单纯的投资行为，且资金相对较为紧张，则不建议购买。

最适合投资旅游地产的是哪类人群？蔡加丰认为是资金相对充裕，自己和家人都有度假需求同时兼顾投资属性的人群。可以说，旅游地产是“享受型”产品，类比来看，购买旅游地产可以看做是一种买奢侈品的行为。

在直播的最后，蔡加丰总结道，基于建设旅游地产前期投入较大，对整个区域的配套要求较高，加上旅游地产的回报周期比较长等因素，如何做好旅游地产对开发商来说是一个挑战。在疫情的影响下，整个地产成交基本被“冰封”，但疫情对于房地产行业的影响是短暂的，随着疫情得到良好控制，会有一部分被积压的购房需求在短期内释放出来。

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