富力物业剥离猜想

从去年年末至今，富力地产集团与两位大股东及创始人李思廉、张力之间，正在进行一系列的关联交易。

具体来说，李思廉及张力于2019年12月11日，在广州成立了一家名为广州富星投资咨询有限公司的台港澳合资投资公司，随后利用该平台陆续收购富力旗下的物业管理公司。

到目前为止，收购的公司数量是3间。

第一宗交易发生在2019年12月23日，即富星投资成立的两星期内。富星投资与富力附属公司大同富力城房地产开发有限公司签订协议，以代价500万元向后者收购了大同恒富物业服务有限公司。

7天后，富星投资与富力附属天津耀华投资发展有限公司、天津富力城房地产开发有限公司签约，以代价500万元向富力收购了天津华信物业管理有限公司。

而四个月后到最近的4月9日，富星投资才再次出动，这次收购的是广州天力物业发展有限公司，总代价为3亿元。

对于上述三次交易，大同恒富物业和天津华信物业网上的资料都不多，仅知道两公司系就富力于大同及天津开发的项目提供物业服务，包括高级俱乐部大同富力文体中心、天津富力城、大同富力城等。

同时天津华信物业的注册地址，为南开区鼓楼西街516号商业6号负一层。网上公开资料显示，其与后面将谈到的北京恒富物业管理公司的天津分公司，是共享同一地址的，不排除两者为同一家企业。

大同恒富物业的情况也基本相同。因此，大同恒富物业和天津华信物业极有可能名义上是北京恒富物业旗下一份子，但在股权方面互相没有联系。

广州天力物业发展有限公司就比较特殊，从历史沿革上理解，天力物业可以说是富力物业服务集团的前身。

从富力官网了解，天力物业与富力集团一同成立于1997年，此后一直到2016年之间的20年里，天力物业太具体的发展历程目前不可考，但肯定是立足于广州的。

2006年富力成立CBD物业管理中心，为甲级写字楼和国际公寓项目提供高端物业管理服务。根据一些旧闻，CBD物业管理中心正是隶属于天力物业的，是专门针对富力地产珠江新城商业项目进行管理成立的物业管理中心。

CBD物业管理中心管理的甲级写字楼有：富力科讯大厦、富力盈隆广场、富力盈泰大厦、富力盈信大厦、富力中心、富力盈力大厦、富力盈尊大厦、富力盈盛大厦、富力盈丰大厦、无限极中心等；

管理的国际公寓有：富力爱丁堡国际公寓、史丹尼国际公寓、威尔斯国际公寓、富力公园28、国际公馆等。

另一方面，网上公开资料亦显示，天力物业的管理范围并不止在广州。根据富力最新公告介绍，天力物业主要就富力地产于广州、北京及上海等地开发的物业项目提供服务。

但更早之前例如2014年，还有说法是：“天力物业是国内最早从事物业管理服务的公司……17年来凭借富力地产在国内快速扩张，身影遍及大江南北，覆盖了广州、北京、上海、天津、海南、成都、重庆、西安等十多个城市，服务面积近3000万平方米。“

当时，天力物业应该是富力集团物业部门的最重要组成部分，或者是物业部门的本身。2017年前，富力参加的有关物业管理行业的评比或奖项等，也大多以天力物业为名。

只是在2016年12月，富力整合了全国各地物业公司成立了富力物业服务集团。此后，天力物业的发展轨迹就更加模糊。其现时在富力物业服务集团里扮演什么角色，其管理范围有多广、管理规模有多少平方米、正在管理多少个项目，我们不得而知。

就股权关系而言，目前天力物业下辖6家子公司，分别为：广州天力物业发展有限公司深圳分公司、广州市骏熹物业管理有限公司、北京恒富物业服务有限公司、乌鲁木齐极富物业服务有限公司、杭州富力商业服务有限公司、闽侯县悦山湖物业有限公司。

以及2家孙公司：龙门县骏熹投资有限公司、北京恒富休闲俱乐部有限公司。

按上面思路进行梳理，富星投资与富力集团的三次买卖，实质上可以理解为是对天力物业相关分支的一次“整体收购”。而天力物业的业务有不少部分系向商业地产项目提供物业服务。

一种可能的猜测是，富力有意将天力物业剥离出上市平台进行整合，后续不排除分拆，作为一间主要以商业项目管理为亮点的物管公司上市。

早在2015年富力就曾提出过分拆旗下物业管理业务上市的计划。当年中期业绩会上，李思廉表示：“最终的计划是打算将其分拆上市……像在珠江新城我们管理的项目有十多个，商业的物业管理费是平均都超过了30元，那比起住宅来说，差不多是一平方就等于十平方，所以这部分产生出来的效益也是很大的。“

其透露，富力物业管理业务，从全国来说“物业管理费的吞吐在10亿左右，单单在珠江新城就有几亿。” 但李思廉当时称，具体上市没有一个明确的方案。

接下来，富力集团对天力物业的剥离是否分拆物业上市的第一步？富星投资是否会有更多收购行动？我们大可拭目以待。

目前，大同恒富物业、天津华信物业及广州天力物业，其中后两家公司都发生了工商变更，公司类型均从有限责任公司，变更为有限责任公司（外商投资企业法人独资）。

而这正可以为境内业务通过红筹模式在境外上市提供方便，即境内公司将境内资产或权益转移至境外公司，通过境外公司持有境内资产或股权，再以境外公司的名义申请上市。

过去两年不少房地产企业，例如美的置业、德信中国、正荣地产及大发地产等均以此形式实现敲钟港交所。

不过按照富力集团在公告中的说法：出售三间物管公司的理由，系它们主要为富力地产开发的物业项目提供服务。

“物业管理业务具有轻资产、劳动力密集和服务导向的特征，与本集团的核心业务相比，其需要不同的管理技巧、能力以及发展战略，当前物业管理业务对公司整体利润贡献有限。”

富力认为，凭借出售事项，公司可专注于其核心业务。