深夜重磅!美联储宣布降息50个基点!对中国楼市有这些影响

（来源：楼市大事）

北京时间3月3日晚间，美联储货币政策决策机构——美国联邦公开市场委员会（FOMC）决定将基准利率的目标区间下调50个基点。还将IOER降低50基点至1.1％。

这是美联储今年以来首次降息，也是美联储自2008年12月之后十年来第四次降息。美联储表示，降息的理由是因为病毒构成了不断变化的风险。

截至发稿，美联储宣布降息后，美股短线拉升 道指、标普500指数、纳指涨超1%。欧洲股指迅速拉升，德国DAX30涨超3.5%，英国富时100指数涨2.65，法国CAC40指数涨3.04%。

据悉，美联储主席鲍威尔将于当地时间11:00（北京时间周三0:00）举行新闻发布会。

—美国降息对中国房地产市场的影响！—

中原地产首席分析师张大伟：

各界对于中国进一步定向降准、降息的预期也在攀升。其实判断美元降息对国内房地产市场的影响，主要就是判断中国会不会跟随降息！而这一点毋容置疑。

前期央行针对疫情影响，在流动性供给和利率水平能降低等方面已经出台了不少政策措施，当前要做的是让政策落实到位，并观察政策效果如何。

当然，如果数据太差，不排除在3月底出现明显的降准等政策。

过去几年的美元加息区间里，对于中国房地产利空居多，但如果美元进入降息区间，对于中国房地产肯定利多。

那么美联储的加息对中国房地产市场的影响主要有几点：

第一：国内降息也是难免，很快会出现存款降息！

当下大部分市场都在讨论贷款降息，但国内整体看每个月的LPR降息缓慢，也不会突然暴跌影响市场情绪。但存款降息很可能会出现在市场。

后续国内将继续非对称降息，一年期多降，5年期少降。有利于企业贷款，不排除部分流入房地产。但整体看，政策取向依然是不会全面放开房地产贷款。

第二：这只是开始，从趋势看，降息还将持续

央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率，较9月下降18bp至5.44％。其中一般贷款利率下行幅度较大，环比下降22bp至5.74％；票据利率环比下降7bp至3.26％，个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62％。2019年末金融机构超储率为2.4％，与上年末持平。

央行指出，2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点，货币市场利率中枢也有所下行。在解释2月初的降息操作时，也提到流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行，并将进一步推动贷款市场利率下行，有利于降低资金成本，支持实体经济。

在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于宽松，中国的降息周期会继续。而且随着美国大幅度降低，国内未来几个月降息也会加速。

第三：LPR转化的选择

对于存量贷款来说，也就是以前买过房的贷款消费者来说，还是尽量选择转化，但其实这个波动影响有限。因为5年期的非对称降息，未来幅度不会太大。

按照房贷利率5计算，贷款100万30年的月供是5368元，而按照4计算月供是4774元。影响不到600元，也就是100个基点的影响，每5个基点的变化大约影响30元每月。

第四：楼市的政策依然集中在“救企”

2020年2月份本来很可能是一个平淡的春节后月份，因为众所周知的疫情影响，各行各业都陷入了政策多发井喷。

房地产政策更是创造了单月高达75次的历史月度记录！（1月份因为春节影响全月只有房地产调控36次）（2019年全年的月度调控：12月66次，11月72次，10月67次、9月单月48次，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次、7月份56次、8月份60次）

2月份的房地产市场多发，超过60城市发布了不同程度的房地产调控。其中主要以救房地产企业，减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。

2月中旬前，2月份房地产政策多发，这些政策只是救房企资金链，大部分政策对市场没什么影响，因为只延缓企业支付土地出让金，加快企业预售，在疫情下最多也就是缓和点企业压力，实际对于一个年销售额16万亿的行业，接近归零入账来说，不刺激需求，任何政策都毫无意义。

但从下旬开始，个别城市开始调整了公积金首付政策。但是以驻马店为代表的调整首付城市被约谈，很可能影响3月份再次发布的政策。

第五：房企美元融资可能继续井喷！

2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度高达52%。

2020年一月份，房企融资额高达120亿美元，刷新最近几年的高点.春节疫情后，境内外融资继续高位运行。2月来，房企发布的美元融资计划就再次超过100美元。不仅仅是海外融资加速，更在内地大量发布公募债等机会数百亿！多家房企发行了过去很少见的短期债。

第六：短期看，房地产政策取向肯定会宽松。

整体看，全社会贷款成本都有有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。整体看，房地产市场遇到了历史性困难，这种情况下，仅仅降息对房地产市场的影响不大。降息的作用要低于没有疫情下的市场。

后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

如果说二套房贷款利率是涉嫌投资投机，按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准，首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。从房住不炒看，针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

第七：部分小银行将率先试探政策底线

在资本宽松下，大银行相对谨慎，而部分股份制小银行，之前房贷很少的，最近房贷政策可能会出现井喷宽松。

第八：依然要回归核心城市圈

老生常谈，但依然一直管用，城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

全国除了20个左右城市，其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资，在其他城市买房，房价看着有些是涨了，但能卖出去吗？

第九：哪些城市会相对活跃？

这些热点城市的房地产市场，未来也会最容易活跃。

第十点：全球大放水时代来了！

直接回到国内来说，3月20日将肯定再次降息！

这种情况下，对于房地产企业来说，有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说，也有利于贷款能力强的那部分人。相比国外更看中股市，对于国内来说，股市虽然也有行情，但房地产很可能会影响更大。

疫情下，未来房地产不可能普涨，对于任何人任何企业来说，都是换仓时代！换好房子，好城市，好地块！买好项目！