三天560亿!恒大线上75折卖房,噱头还是实际?

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这几天的恒大打了一套漂亮的组合拳，出尽了风头。先是2月13日，恒大推出了一个88天锁价购房政策，购房者看中恒大某套房源，只需在“恒房通”平台线上缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》，即可预定房源。签订网上认购书，用5000元锁定一套房源的客户，享受的权益实在是太多了：1、5000元抵总房款20000元；2、推荐他人购房成功，可获得1%的佣金奖励外加10000元奖金，同时5000元返还；3、锁定的这套房子如果被其他人看中并提前交纳了首付，退还认购金5000，并补偿5000元；4、5月10日前锁定的这套房如果未成功售出，5000元认购金无条件返还；5、每推荐一个新的认购客户奖励100元，最多奖励500元。这一系列奖励条款，让很多人被幸福冲昏了头脑，大喊薅许老板羊毛的机会来了！许老板的羊毛是那么好薅的吗?首先，定金5000抵20000房款是开发商常用的套路，不稀奇。其次，帮恒大卖一套房子佣金1个点加10000，听起来真不少。可实际上，开发商如果启用中介二级分销卖房的话，一套佣金至少3个点起，这么一比，全民营销真是太省钱了。第三，锁定的这套房子被其他人先买了，补偿5000，不少人就是奔着这个空手套白狼来的。但实际上，售楼处的房源一旦被锁定，就不会再放出销售，除非楼盘大卖一房难求，想赚这5000块，难度相当不低。最后，5月10日前，如果这套房子别人没买，你也没买，5000元退给你。听起来钱能退，不错哦！可是，如果钱不退，你会下定吗?大部分人是奔着薅羊毛来的，不是奔着买房来的。而且，这5000元被恒大拿去零利息周转了88天哦。

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2月16日，恒大集团副总裁刘雪飞在发布会上宣布，自2月13日“网上购房”以来，各项销售数据呈现爆发式增长，客户认购房屋47540套。我算了一下，47540套，每套认购金5000元，总认购金达到2.377亿元，免息使用三个月。恒大目前的发债成本是多少呢?1月16日-21日，恒大与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国际及瑞银等订立购买协议，恒大将发行四笔共计60亿美元的优先票据，分别于2022、2023和2024年到期，利率水平在11.5%-12%。也就是说，恒大近期的举债成本是12%。2.377亿元的认购金，按12个点的利率，年息2852万，88天的利息成本为687万元。当然，687万对于恒大来说是九牛一毛，但苍蝇腿也是肉，免费的钱不用白不用。更何况，恒大这场声势浩大的鲇鱼行动，认购只是开胃菜，真正的好戏在后头。16号下午，许家印签发的特大优惠红头文件就在网上流传的漫山漫谷。2020年2月18日到2月29日，全国恒大各在售楼盘住宅（含公寓及写字楼）可享受75折优惠。在晃瞎眼的75折基础上，恒大还叠加了一系列眼花缭乱的优惠，一次性付款93折，单栋楼去化率80%以上，再享受额外97折等等，据说最低可以达到64折。这种跳楼式打折如果是卖保健品卖神油我信，如果是卖房子那就太不可思议了。据恒大公布的2019年上半年财报显示，上半年营收2269.8亿，净利润270.6亿，利润率11.9%。恒大辛苦一年，拼死拼活赚到12%的利润，许老板大笔一挥，让利25%，净亏13%。而且，13%是起步亏哦，最低64折的房源一套亏损24%。帐算到这里，有点不对劲了，许老板是卖房子的，不是做慈善的，再说，做慈善做到这个份上，神仙也扛不住啊。再往前划拉划拉，我们终于发现，原来恒大是全国最热爱打折的开发商，没有之一。从16年开始，打折力度从9折到88折，到87折，到82折，再到78折，折扣层出不穷，力度没有最大，只有更大。恒大每次打折的套路都很类似，一是先放出一个亮瞎眼的折扣，二是叠加一大堆优惠，三是无理由退房。认真比对一下，会发现这次的打折活动毫无新义，是恒大多年来打折套路的翻版，可谓一招鲜吃遍天。不过这次恒大旧瓶装新酒，又大获成功，得益于四点：一是折扣降至新低，变成了75折；二是疫情期间提前启动抢跑，赚足了关注度；三是新增了剧情，提前做了一个5000元锁定的热身活动，让过程变的一波三折，更加好看了；四是花巨资做了一大波推广造势。

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最关键的问题来了，房地产行业15个点的平均利润率，恒大为什么动不动就敢打七折八折?原因在于恒大的项目布局。恒大在全国1200多个项目，绝大多数位于三四线城市。恒大和碧桂园类似，都热衷于在三四线跑马圈地，采取农村包围城市的策略。这侧面反应了恒大的发展战略，重三四线轻一二线。一二线拿地成本高利润低，基本不用担心赔钱，有利于提升品牌美誉度；而在三四线，尤其是三四线的郊区拿地，低成本，高利润，同时也伴随着高风险。三四线对项目运作能力和运转周期要求很高，如果踩准时间节点，项目宣传到位，一个项目就能赚取巨额利润；如果选址不当，或者时机选错，就会泥潭深陷，一个项目卖上五年八年仍有大量库存。此外，三四线项目备案价弹性空间很大。尤其是三四线郊区缺乏对标项目的楼盘，定价随意性很大，只需前期申报一个比较高的备案价，等政府审批下来之后，就能做到进可攻退可守，有很大的折扣和让利空间。恒大很多三四线的楼盘，正常的到访折扣就很吓人，备案价10000的房子，各种折上折后8000多甚至更低就可以卖给你。等到恒大全国统一搞活动时，各售楼处就收回平时的活动折扣，统一按总部定的折扣来走，一样都是打折卖房，而且还有总部统一的推广宣传和背书。看到这里，如果还有不甘心一定要薅恒大羊毛的，说我不买三四线的房子，我买一二线的。一线的房子那可是明码实价，备案价有政府压着不能高报，售楼处平时也不能瞎打折。那你真又想多了，恒大轻一线可不是说着玩的，北京只有一个恒大华府有尾盘在售，总价3000万；深圳没有恒大在售住宅，只有个别公寓；上海没有恒大在售楼盘。如果你还不甘心，说还有好多二线城市呢，对不起，在恒房通公示的《无理由退房协议书》中，还有一行蝇头小字藏在最下方，用放大镜可以看到：部分楼盘不参与优惠。所以，想薅许老板羊毛，想用七五折买走一套一二线好房子的人，脑壳怕不是坏掉了?最后，我也要给恒大说句公道话。虽然恒大的打折活动已延续多年，各种折上折也不新鲜。但是，这次七五折确实是历史最低折扣了，如果备案价不变，比之前最低78折再让3个点，确实是很大的优惠了。恒大全国这么多楼盘，尤其是三四线的刚需，认真淘一淘，还是有值得买的房子的。比如恒大在深圳惟一在售的公寓，恒大时尚慧谷也参加了这个活动。这个盘位于龙华，本身单价不高只有3万，一次性75价，只有2万2，让利幅度非常之大，据我所知道的，恒大自己内部员工都有多人认购。2019年，恒大全年销售额6010.6亿，2020年的任务额是6500亿。今年1月份，恒大实现销售额405.5亿，和6500亿的年任务额比只完成了1/16。2月份又遇到突发疫情，恒大股票一路下滑。对恒大来说，提前高调抢跑，不仅是为了奋力完成全年销售任务，更是因为恒大这样的企业高度依赖高周转率和现金流，等不起也拖不起的恒大，必须提前出击。目前来看，恒大这次活动还是挺成功的，在房企一片静默的特殊时期，恒大打响了第一枪。虽然摊薄了利润，但赚足了眼球，拉升了股价，清掉了一批三四线的房子，赢得了时间和现金流，可谓一举四得。就这次许老板的反应速度和魄力，我继续看好恒大。往期精彩回顾徒步7小时！疫情也挡不住深圳人上班多城鸣枪救市，深圳会跟进吗？超全专家解读来了“我忙4小时，才挣86块”，疫情下，4个小人物的故事多图揭秘！复工后的深圳原来长这样……别无动于衷，是时候看清自家物业的真面目了！疫情最大教训：房子买错了！【免责声明】1、文章内容来源于网络，版权归原作者或来源媒体所有，若涉及版权问题，请原作者或来源媒体联系我们及时删除。2、我方重申：本文内容、图片、音频、视频文件等资料知识产权归该权利人所有，但因技术能力有限无法查得知识产权来源而无法直接与版权人联系授权事宜，若转载内容可能存在引用不当或版权争议因素，请相关权利方及时通知我们，以便我方迅速删除相关图文内容，避免给双方造成不必要的损失。3、未尽事宜请联系：地产贰哥（微信：dichanerge）*进群交流请联系：深圳壹地产小助手（微信：ydc802766214）