文 | 小粥

最近几年，大家都会发现，我国普遍的城市住宅建造速度也越来越快，这也与我国城市化进程息息相关，自从1998年实行房改之后，商品房市场就踏上了高歌猛进的发展态势，城市的房子花样也是层出不穷，而楼层的高度，也从之前的6层高的多层住宅，发展到现在30多层的高楼住宅，别墅夹杂其中 ，但始终是昙花一现。

最近几年来新开发的房地产项目中，别墅是非常的少，与别墅几乎一样的现实情况就是低矮的洋楼户型，这样的房子也是少之又少，如果你有居住过洋房或者是别墅的经验，你就会发现，别墅属于享受型住宅，而在大城市特别是一线和二线省会城市中会经常可以见到，一线城市中的一套这样的房子，可能售价高达到5000多万。二线省会城市一套这样的价格，也不会低于200-500万。

别墅和洋楼的定位都是高档小区，享受型住宅，那么既然居住起来那么舒服，而且又不愁卖，那么这么好的房子为啥现在不建造了呢？这就会涉及到了另一个城市发展过程中的问题：城市需要的土地越来越多，有限的可利用土地也越来越少，现在用地紧张，但是这个低矮的房屋占用了太多的土地资源而且能够产生的能效并不大，所以与其建造的低矮性的房屋还不如建造30层高的高层住宅区，同样的土地面积下，前者只能够居住5人，后面的却能够居住100人，谁都能计算出后者的更加划算。

不过呢？现在的别墅和洋房哪怕他们有极大的优势，但是劣势的话也是更加明显的，那就是占地面积广、户型比较大，各种需要缴纳的交易税费很高，市场上的受众群体也并不多，特别是对于那些占据商品房市场买卖主体的刚需购房者而言，买别墅就更不用谈了，随着国家和房地产进一步规范，低矮楼房的粗放型小区模式正被逐渐淘汰了，而更加转向了高品质的高层住宅区。

明年开始，这3种房子还是不要买了，“新规定”下买卖也都变难了。

第①种——别墅、洋房等房屋类型。

对于很多别墅来说，为了增加销售溢价，通常会选择依山傍水的地方，优雅的环境配上很低的容积率，让它成为了房地产的宠儿，越来越多的人工作在大城市，但是城市也有城市的问题，居住的高楼大厦烦心事很多，例如噪音很大，邻居靠的很近相互生活都有影响等，所以别墅和洋房也开始应运而生的。

在欧美国家，由于城市地广人稀，所以就算在大城市也很少见高楼大厦的存在（除了几个国际化的超级大都市之外），低矮的小洋楼一栋连着一栋，成为了一道亮丽的风景线。但是我国，随着城市化的推进，城市可用土地面积减少，能用于建设别墅区的区域也在减少，这也导致了“禁墅令”也频频来袭。

根据国家住建部的通知要求：

各个省市要对2003年以来的别墅项目进行清查，特别是对违规建设的进行停止并上报，并且要求暂时停止对新的别墅项目申报审批。在国家的这这“新禁令”下，很多城市相继出台了延续性的规定和措施，例如东莞自然资源局下发了《加强居住项目规划管理指导意见》，根据规定要严格对低层住宅类型和多层住宅违规建造成别墅的情况进行清理，并且严格限制私家花园型房屋的建造。

我们也聊过了，随着我国城市化的推进，城市的可用土地面积也在逐渐减少，人多地少的问题日益突出，所以禁墅令来的也是正是时候，未来我国的城市化还有很长的一段时间要走，中小城镇研究专家李铁认为：

中国的城市化还有10年以上，到2030年有接近2亿人进入城市，所以城市化的红利期还有15-20年左右。

暂且不说这个数据是否正确与否，有一点可以确信，在城市化推进中，别墅也越来越成为一种约束性的存在。在今后买房，也要慎重考虑这种房子，“新规下”连买卖都变难了。

第②种——小产权房、房产买卖里的灰色地带

近几年，国家一直在叫停小产权房，查出小产权房卖给城市人的情况，陆陆续续也有很多的“禁令”颁布，比如国家在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中非常明确地说道，城镇居民不可以到乡村购置宅基地或“小产权房”。还有《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中也有相关禁止条例，“农村建造的住宅不可以向城市的居民出售。”

一般我国小产权房应该是商品房的3倍左右，这个量还可能更多，根据我国国家统计局公布的数据来看：

我国商品房住宅从1998-2016年这19年里宅的竣工面积为9797340000平方米，按照90/70原则计算（平均90平米以下70%，90平米以上的30%），粗略估计有9797.34套房子，可供4亿人居住。因为小产权房没有确切的数据，只能预估，大约是这个数量的额3倍。

其实呢，仅仅只是依靠商品房是不够我国所有人居住的地方，但是有了小产权房和农村宅基地房子的补偿，就远远超出了人均一套的房屋水平，有房地产专家认为，我国房子足够了30亿人居住，虽然看起来数据挺大，所以想想或许存在可能性。

而小产权房不建议购买的原因，主要是因为买卖过程中不被法律保护，从土地出让环节开始，到房屋建设，到最终的房屋出售，各个环节都不被房地产管理部门所监督，所以这种房子不管是质量还是手续都有问题。在可见的时间范围内，小产权房转正路漫漫其修远兮，所以在国家明确的“禁令”下，不管是买还是买，都变得难了，可能就砸自己手里了。

第③种——学区房也得多谨慎，不要盲目下手

前不久，马云就提过，教育对于未来非常重要，国家的教育资源不要仅仅放在大学上，更应该放在幼儿园等教育阶段，开始呼吁重视中低等教育阶段的资源投入。什么叫做学区房呢？主要就是指教育质量非常好的初中和高中学校的房子，基本上只要买了房子就锁定了自己子女能够上这所学校了，这才是所谓的学区房。

但是在2019年国家提出的，城市化的重要任务之一是在年底对所有义务教育学校达到基本办学的要求，实现公办学校普遍向随迁子女开放。

这听起来很拗口，小粥简单的说一下：在以后，公办学校也可以向租房的人群子女开放，简单的概括一下：租房也可以就近入学。这就给学区房和买房才能上学才能带来新的变革点，特别是租构同权的试点和推行下，不少城市出台了租房入学的政策，我们相信这一项福利政策也将会惠及更多的城市租房人群；

今日问题：你会选择这几类房子吗？欢迎在评论区给小粥留言评论~~