这些城市全线放开落户,哪儿的楼市将迎来最佳买点?

作者｜局姐 来源｜地产知识局（ID:dichanzhishiju）

以“抢人”为名的，楼市限购的松动，终于要由点及面，在全国范围内大规模展开了。

今天傍晚，有个重磅新闻刷了屏。

在这份名为《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》里，局姐看到了这样的表述：

“全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300-500万的大城市落户条件，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策，精简积分项目，确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。”

类似的表述，已经不是第一次出现。

事实上，今年4月国家发改委的网站曾经挂出过一份文件：《2019年新型城镇化建设重点任务》，引起轩然大波。

当时的政策内容表述是：

“在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制，城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。”

两相对比，这次的政策，从发布主体，到具体的表述，都是升级版的。

简而言之，城区常住人口100-300万之间的城市，落户限制全面放开，已经近在眉睫了。

放开之后，所有的“外地户籍购房者”都可以以落户的形式，直接绕开限购，享受到户籍人口的珍贵房票。

今天局姐就来给你分析下，这个政策，意味着哪些城市出现了真正的投资洼地，可以赶紧下手，而哪些地方，就算放开限购，也只能给你一个赤裸裸的坑。

城区常住人口在100-300万之间的城市有哪些呢？

局姐查询了一下，按照住建部的数据，2017年底，城区常住人口在100-300万之间的城市大概有50多个。

在这50多个城市里，大约有20多个城市还在执行限购政策，既包括包括太原、长沙、石家庄、南昌、福州、合肥、兰州这类内地省会城市，也包括苏州、无锡、东莞、佛山、厦门、扬州这类经济强劲的，大都市圈中的二三线城市。

放松落户，等于直接扩大了需求。

所以，不用怀疑，这些城市，将成为这一批放松落户限制之后，最直接的利好对象。

那么，如何判断放松落户实施后，哪些城市的楼市会被“托市”呢？

大原则是：

当下的限购政策和落户政策越严格的，落户政策放松后，购买力井喷的可能性越大。

拿苏州来举例。

当下，非苏州本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳 2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。

以落户苏州的方式买房，可以，但是落户本身需要满足很多条件。比如本科及以上学历，男不超过40周岁，女不超过35周岁，或者拥有相应的职业证书等。

而对于石家庄来说，虽然楼市有限购政策，但是在今年3月份，就已经打响了“零门槛落户”的第一枪，全方位放开落户。

相比之下，短期内，苏州楼市需求的提升，肯定会比石家庄要更好一些。

但也有意外。比如说，对自己最狠的城市，长沙。

长沙以房价低，楼市调控政策严格而闻名，它当下执行的房地产调控政策是一个宏大的体系，光是限购政策，就有这么长。

一言以蔽之，只有原籍在长沙才能直接买房。非长沙户籍想买房，需要连续交两年社保，而且，没有买二套房的资格。

那么，用落户的方式买房呢？

长沙很巧妙地化解了这个渠道——就算落了户，如果落户的时间+社保/个税时间没有满两年，一样没有购房资格。

也就是说，作为一个外地人，从你想买房，到你拿到房票，无论走什么渠道，都得花两年。

所以，对于长沙这个坚定不移执行“房住不炒”的城市来说，无论怎么放松落户，对于楼市的影响，短期内基本没有。

然鹅，除了短期的需求变化之外，判断城市的走向，眼光应该放得更长远一些。

我们常说买房子就像买一个城市的股票。能够为楼市吸引源源不断的接盘侠的，一定是一座城市的经济和产业。而这次取消落户限制，本身也不是为了房地产而来，真正的目的，是文件开头第一点的那句话：

“实施就业优先政策创造流动机会”。

所以，一个城市的内生动力，才是楼市的关键。

传统的，判断一个城市经济发展状况的指标，大概包括财政总收入、GDP以及人均GDP，等等。

一般而言，人均GDP更高的城市经济支撑力更强，房价也更有潜力。

此外，数据大V山川网还提供了一个更有意思的角度。

城区常住人口占比全市常住人口的比值。

在这些看似无序的数据中，可以看出两种城市的分化：

城区人口占总人口比例较高（超过50%）的城市，以及城区人口占总人口比例比较低（低于50%）的城市。

这两种城市有什么特点呢？

人口倾向于汇聚在城市地带的，有两种城市：服务业足够发达的，以及受限于客观条件，当地居民基本上不得不生活在城区的城市。

前者主要是一线大城市，后者可能是城市化比较早的，老的工业城市，比如抚顺；也可能是自然环境比较恶劣，只有城区比较适合生活的城市，比如乌鲁木齐、银川、西宁。

人口倾向于不向主城区聚集的城市也分两种：

一种是城区可以提供的就业岗位较少，整个城市面积较大的城市，比如说保定、石家庄、赣州；

另一种是人口不用到城市也能生活得很好的城市，比如佛山、东莞、泉州、南通……等等。

他们的共同特点是什么呢？民营经济繁荣，乡镇企业活跃。

拿无锡举例。

无锡市全市人口超过650万，但城区人口体量仅有255万。无锡市目前辖5个区及2个县级市，江阴和宜兴2个县级市长期位居全国百强县榜单前列。

类似这样的经济结构，在珠三角、长三角两大城市群中普遍存在。这种经济结构会造成人口和就业中心不够集中，整个城市呈现多中心发展，房价相比当地的GDP和平均收入水平来说，普遍偏低。

这类城市的“性价比”是非常高的，楼市的安全垫也非常厚，不说大涨，至少难跌，属于在一二线城市之外，购房比较安全的地带。

以上。