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有人说，中年人的崩溃，都是从悄无声息开始的；

业内人说，2018年是前十年楼市最差的一年，又或许是后十年楼市最好的一年；

这个冬天，房地产市场最冷的不是住宅，而是写字楼。

据经济参考报消息，全球最大的商业地产服务及投资公司世邦魏理仕中国区报告，一线城市写字楼空置率明显上升，一连创下多个“历史新高”。

截至三季度末，北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来的最高水平，上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%，创下近十年新高。

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从2018年下半年开始，一线城市的商业地产开始表现低迷，部分商圈写字楼的带看量、租金和入住率持续下降，只有广州坚守。

今年以来，一线城市除了广州，北京、上海、深圳的写字楼空置率均持续攀升。特别是深圳，写字楼空置率甚至超过了20%

《深圳楼市探秘：为何住宅火爆，写字楼却空置率高？》

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一般而言，空置率保持在10%以下尚属正常，超过20%就显得不太正常了。这也使得深圳写字楼市场引发了广泛关注。

据数据显示，北上广深四大一线城市的写字楼遭遇大面积退租、空置数量创新高。以下为今年北京甲级写字楼市场第三季度数据：

（△图片来源：高力国际）

据全球房地产服务商第一太平戴维斯发布的《2019年第一季度深圳房地产市场研究报告》透露，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%至18.2%，甲级写字楼平均租金环比下跌1.7%至每月225.8元/平方米。

（△图片来源：第一太平戴维斯华南区研究部）

究其背后原因，主要是由于经济结构的调整和产业的变迁，另外，持续增加的供应量，也提升了空置率。

供给和需求间的断裂，将会导致写字楼在长时间内处于过剩和待调整状态。作为曾经投资热门的写字楼市场，在这个冬天寒意更深。

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一线城市写字楼市场的租赁需求，主要来自于TMT行业。

在现行经济大环境下，北上广深写字楼过高的租金导致办公成本增加，让很多企业都扛不住了。

截至三季度末，北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389 元、310 元、178 元、和233 元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一线城市租金整体承压。

数据显示，广州甲级写字楼市场三季度无新项目交付，目前存量为570万平方米，整体空置率为8%，环比下降1%，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等区域空置率均在10%以下。

北上广深四个一线城市中，租金最低的广州写字楼市场，空置率也最低。

反观写字楼空置率最高的深圳，虽有先行示范区的概念优势，第三季度甲级写字楼整体空置率高达21.3%，为四个一线城市中最高，其中，前海47%，华强北34.6%，车公庙30.8%，高新园24.9%，福田中心区15.1%。

尽管目前深圳写字楼空置率在不断攀升，但是，新的写字楼项目也仍在继续竣工入市。三季度，深圳甲级写字楼市场有四个项目交付，主要位于福田和前海，市场存量达到725万平方米。

据不完全统计，2020年深圳还将有100万平方米的写字楼供给。

目前空置率较低的广州写字楼市场也不容乐观。机构统计数据显示，未来三年，广州还会新增250万平方米的写字楼供应，集中在琶洲和金融城热点区域。

一边是持续萎缩的租赁需求，一边是不断新增的市场供应量，如何控制住写字楼市场的不断递增空置率，这或许不是一场短期战役。

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随着城市群和都市圈的建立和崛起，政策利好也让部分新一线城市变得更有吸引力，也导致部分城市写字楼市场供不应求。

重点新一线城市中，西安、成都和重庆三个西部城市租赁搜索热度提升较大，西部经济的崛起正在推升办公需求。

“夜店经济+网红效应”持续为成都的市场输血，吸引着更多国内外企业和人才落户，让成都的写字楼租赁热度持续提升。

新一线城市在政策上可以提供更多优惠，对人才和企业的争夺也越发激烈，在经济不断向好的趋势下，核心商务区的价值也获得了更多关注和认可。这也从另一方面加剧了一线城市写字楼市场的冷清局面。

不过，这些都是市场自我调节的一种表现。随着第三产业服务业的比重在各行业占比的不断提高，写字楼的需求也有望回升。

第三季度，深圳南山的高新园写字楼市场较为活跃，凭核心商务区一半的租金水平，吸引了相当数量的金融服务和金融科技企业入驻。

说了这么多，那么写字楼还能不能买呢？

答案是：谨慎！

当前公司选择的写字楼主要参考的四大因素是：交通方便、周边各项配套设施齐全、发展成熟、产业集中、物业公司服务到位。

投资写字楼，并不像买住宅那么简单，要求的专业性也更高，风险也更大。

首先，要对整体市场有个全面的认识，才能对未来写字楼租赁有个初步预判；

其次，各个城市的产业结构也尽不同，拿四个一线城市来说，不同区域写字楼市场也不尽相同；

再次，供应量也决定了未来市场的租赁需求，如果是起售面积大的物业，不仅对购买资金要求高，未来转手也要承担较高的税费。

或许，伴随联合办公等新兴概念的兴起，未来开发商和业主会有更多空间解决方案来降低写字楼空置率，写字楼租赁市场也会向着更加健康和平稳的市场运行机制过渡。