楼市下行趋势还在持续 三四线城市库存高企值得关注

房市下滑发展趋势仍在不断。中国统计局资料显示，截止到2022年2月末，全国各地商住楼可售总面积57026万平方，比2021年末提升6003万平方，创厉史新纪录。在其中，因为住户买房激情显著消散，犹豫心态不断加重，住房可售总面积提升5552万平方，环比猛增24%。

另据CRIC数据监测表明，2月百城商品房库存量到达了60874万平方，同比增加5%。尤其是三四线城市在小范围库存（指已竣工验收的可售准现房）、去化周期同期相比上涨幅度均属不一样电子能级城市之首，明显超百城均值。此外，百城理论库存（指准现房库存和预售房库存之和）一半以上库存积压在三四线城市，数量比较大，短时间潜在性库存风险性依然比较大。

在专业人士来看，库存工作压力和风险性若不消除，房地产企业市场销售资产的返款速率会进一步变缓，现金流量工作压力也将增加。与此同时，应对房市超预估减温，买房者关注心态日益加剧，在沒有比较大利好消息推动的情形下，三四线城市销售市场大概率仍将调整。

房市供求矛盾加重

2022年1~2月，房地产业展现“供过于求”的趋势，造成这一结论的首要因素取决于销售市场交易量甚为不景气。现阶段，房地产业已发生持续8个月买卖环比下挫的状况。在这里负担下，供求矛盾进一步加重，而库存工作压力将致使公司负债工作压力进一步变大。

据CRIC数据监测，2022年2月百城商品房小范围库存量到达了60874万平方，环比微降1%，同比增加5%。

实际看来，一线城市中仅上海市一城的小范围库存维持同环比齐降，尽管供货明显缩量下跌，但住户买房激情不降，新开盘新项目均值去化低位维持在80%周边，市场价10万余元/平米以上的顶级盘仍一房难寻，上海院子、招商合作云玺、苏河望等新房开盘当日即售完。

北京市供需乏力，总体小范围库存与上个月基本上差不多，同期相比小幅度微降3%。广州和深圳房市持续不景气，但是归功于供货明显缩量下跌，小范围库存环比均展现下跌趋势，但是同期相比持续上升，潜在性库存风险性非常值得当心。

二线城市中，大部分城市库存量与上个月对比变化并不大，股票涨幅均在5%之内，而南部和内陆地区城市例如青岛市、沈阳市、武汉市2月末小范围库存量均超2000万平方，位居当月末小范围库存总产量前三位。

三四线城市因供货缩量下跌，小范围库存环比小幅度下降，不一样城市跌多涨少，但涨跌幅基本上都是在5%之内，不一样城市间分裂不断加重。

但是，从理论库存看来，截止到2022年2月末持续低位起伏趋势，达384796万平方，环比微增0.2%，同期相比增涨3%。

不一样电子能级城市的理论库存环比变化并不大，股票涨幅均在1%之内，总体持续低位持稳，同期相比皆增。在其中一线城市暴增8%，上涨幅度居不一样电子能级城市之首，关键来源于上年数量较低危害；二三线上涨幅度在1%~5%，库存风险性比较可控性。

归根结底，房企排名剖析觉得，一方面销售市场下滑大题材下，一部分房地产企业“平躺”，买房者“犹豫”，供求乏力；另一方面，受多地新冠肺炎疫情危害，促使早期交易量热门的关键一二线城市，例如上海市、杭州市等，买房要求推迟释放出来。

三四线城市库存高新企业

非常值得留意的是，三四线城市现阶段的库存库存积压问题非常突显。据中指研究院资料显示，2021年上半年度各线代表城市交易量活跃性，可是从当初后半年逐渐迄今销售市场减温显著，各线代表城市新创建商品房交易量总面积均降低。

在其中，2022年2月三线代表城市新房子交易量总面积环比下降16.4%，东莞减幅比较大，为41.3%；韶关减幅居次位，为25.9%。同期相比看来，三线城市减幅近五成，降幅较大。

在易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进来看，因为欠缺如一二线城市那般的诱惑力，又没充足充裕的外界买房要求作支撑点，三四线城市近些年的销售数据总体较弱。

市场销售遇阻产生库存的库存积压。中拇指结果报告显示，截止到2021年11月底，100个城市中一二三四线的新创建商品房库存总产量分别为为3052万平方、2.66亿平方米、2.25亿平方米，环比增速各自为3.2%、1.5%和2.6%，同比增长率各自为-2.9%、-0.9%和6.7%。此外，在100个城市中，一二三四线的新创建商品房库存去化周期各自为10.2、11.9和13.8个月。三四线城市的这一数据信息显著超过一二线城市。

而到了2022年2月，这一标值进一步扩张。中国统计局发布资料显示，截止到2月末，商住楼可售总面积57026万平方，比2021年末提升6003万平方，创厉史新纪录。

另据房企排名资料显示，现阶段百城库存消化吸收周期时间已不断增加到19.5个月，不一样电子能级城市皆维持上升，一线城市增加到12.96个月，二线增至18.05个月，同期相比上涨幅度均在40%以上，现阶段库存风险性基本上可控性。三四线去化周期已达23.25个月，迫近新冠疫情期低位（25.18个月），明显高过百城均值，同比增幅涨83%，居不一样电子能级之首，去化风险性露出水面。

统计分析表明，在去化周期较长的10个城市中，有8个城市是三四线城市，包含广西防城港市、连江、河源市、梅州市、福清市、东莞、铜陵市和北海市，其去化周期均高于30个月。

对于此事，严妖进觉得，“库存风险性针对房地产企业的经营目标进行和负债隐患的解决，都是会产生阻碍。针对以上城市而言，积极造就更快的去库存自然环境至关重要。库存工作压力和风险性若不消除，房地产企业市场销售资产的返款速率会进一步变缓，现金流量工作压力也将增加。”

实际上，从最近三四线城市的呈现看，发生了一些积极主动去库存、刺激性买房需要的最新政策，包含广西防城港市、北海市将房贷首付比例从25%降到20%，河南新乡贯彻落实房产契税补助20%现行政策，荆门市对在校大学生在中心城区买房给与一次性购房补贴，保定市撤销主动式超低能耗工程建筑商住楼限购房政策等。

房企排名层面则强调，小范围总体库存或将持续低位持稳，供求持续乏力是大概率事件。尽管多地相继颁布了降首付款、降房贷利息等多种国家扶持政策“托市”，但总体领域自信心已不如从前。

销售市场稳中有进有待时日

但是要留意的是，进到3月份至今，全国各地房地产业转暖征兆增加。

中指院日前推送的资料显示，3月至今代表性城市房地产业交易量整体升高。在其中，一二线城市环比涨幅比较显著，但受上年高数量危害，同期相比减幅进一步扩张。

实际看来，3月1日~27日，四个一线城市新房子交易量总产量较2月增涨12.0%。在其中，北京市涨幅明显，达80.4%；广州市涨幅34.0%，稳居第二；二线代表城市层面，3月至今交易量总产量环比增涨32.3%，同比下降47.4%，在其中苏州市涨幅明显，为67.4%；福州市其次，涨幅为53.4%；三线代表城市交易量总产量环比下降10.4%，同比下降75.5%。

西南证券研报也表明，3月1日~26日，其关键监控的全国各地43个城市商住楼总计市场销售总面积环比增涨9.4%，同比下降45.8%。在其中，一线城市同比下降40.5%，环比增涨7.6%；二线城市同比下降41.0%，环比上涨199%；三四线城市同比下降56.0%，环比下降6.1%。

“除上国外，其他一线城市交易量均显著转暖，北京市转暖趋势尤其显著，环比增涨73.4%；关键监控的二线城市中，除杭州市和南京市外，其他城市交易量均出现环比升高；三四线城市主要表现各不相同。总体看来，长三角、大湾区等地区的城市主要表现不错。”该研报强调。

尽管每家培训机构提供的数据信息各有不同，但关键城市房地产业交易量环比升高的趋势在各规格数据信息上父有一定的反映。

除此之外，二线下列特别是在三四线城市对房贷利息的调节持续，房贷利息仍处于下滑安全通道。据贝壳研究院公布的关键城市流行房贷利息数据信息，3月贝壳研究院检测的103个关键城市中，流行首套房贷利率为5.34%，二套年利率为5.60%，各自较上个月下降13个、15个基准点，创出2019年至今较大每月减幅。

但是需要注意的是，现阶段三四线城市交易量低迷并未彻底扭曲，中指研究院检测的三线代表城市交易量总体环比下降10.4%。

专业人士表明，3月至今一部分城市房地产业交易量回暖，也在一定水平上展现了平稳房地产业运作系列产品措施的实际效果。但各线城市主要表现有一定的分裂，三四线销售市场仍在继续调节，同期相比减幅依然比较大，销售市场彻底稳中有进有待时日。