深圳罗湖 为什么租金高的房子，房价涨幅却很小？" inline="0">

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，为什么你不推荐深圳老城区罗湖呢？租金很高啊。

回答：每一次交易都要承担税费，融资成本，利息等多重因素，租金收益再高九成情况下打不平月供。

罗湖价格一直很好啊，房价大涨也没见怎么动弹，不是很明显么？再做交易的时候，能否覆盖掉这些年的投入（资金成本、服务费用、月供），如果标的没有成长性，养着一个不为正的流水有什么用，多数人没有感觉，是因为标的太小，伤不到核心，而且每月的租金流入产生了错觉，本质上是在过家家。

所以房产投资需要成长性。但不巧的是，罗湖的房子多数没有这个特性。很多人寄希望于旧改，高大上的周边有用么，请参考目前东门、万象城的周边，周边旧改是比较难带动周边的。有的人又说那我可以博旧改啊。

现实是，如果没有一手消息，博旧改是个苦差事：

1. 正在征集意见，遥遥无期，薛定谔的旧改

2. 板上钉钉，价格已经涨起来

3. 旧改之后的新楼盘，一般情况下，贵 这就是罗湖的不归路。除了这个原因，经济中心转移到南山福田已经显而易见，罗湖除了本身规划差、城市环境差以外，东部北部南部都很难扩展，反而是宝安、光明还大有作为的余地。当然罗湖目前有一个优势，不错中小学学位的上车好地方。

提问：美国房产投资你看好哪一个城市？对美国地产是否有研究？我近期准备去买，谢谢！

回答：美国房产的主要用途是：资产有那么几个亿以后，进行分散配置，对冲持有单一人民币资产的风险。从这个角度看，投资美国房产并不追求绝对回报（房价上涨速度），租售比也不是最重要的。选择最最稳健，同时流动性也较高的市场，才是最关键的。也就是首选纽约、硅谷，次选波士顿等几个大城市，的中心城区。

提问：汉阳火车站楼盘，美好范米粒，33平住宅性质但是公寓结构，现出租（本准备当个包租公），是留还是卖比较好？

回答：卖掉，太小的不建议长期持有。谢谢付费

提问：新人首问，子弹90，投资用，目前考虑增城科慧花园。两个问题：1是否还有其他非限购楼盘推荐？2全款买一室一厅还是贷款买两室一厅？

回答：如果单纯投资，子弹90，广州和深圳限购区有更好的选择。增城位置太偏远了，想要和广州、东莞市区连起来，需要非常漫长的时间和持续大量的人口导入。如果不连起来，就是个环一线新城，不属于A类优质稳健资产。

提问：房姐：我是新人第一次提问，请问汉南区的恒大时代新城值得投资吗？

回答：你好，投资优先考虑近郊区，等近郊价格涨起来之后再考虑远郊。

近郊的定义：
1.差不多是上班族平均通勤距离
2.规模建成区的边缘，城乡结合部，繁华商业将到未到的地方这两个标准，绝大部分情况下应该是高度统一的。
远郊的定义：
1.显著高于上班族平均通勤距离
2.显著远离建成区的边缘，比如距离5-10公里或更远。汉南属于武汉最偏最远的远郊。
远郊区的潜力排名：黄陂汉口北>阳逻>蔡甸>五里界>葛店>汉南
后面几个远郊区价格都涨起来了，所以目前更推荐汉口北和武湖的地铁沿线盘。

提问：房姐麻烦问一下是买武汉市二环位置好的经济适用房。同样的价钱是买三环外的新房周围有待发展的和沿线地铁盘？那个好些？

回答：武汉房价跟环线没有关系，单纯看环线是错误的，领涨的永远是产业区，商圈和学区盘。
武汉1979年至1990年间武汉城市迅速扩张，武昌古城墙已完全拆除，产业项目催生大量单位、工业生活区，武昌中北路、汉口武商商圈形成；
到了2000年，现代服务业在中心区聚集发展，光谷和沌口经济技术开发区初具雏形，城市已由中心城区向新城区外溢。
所以目前在三环内主城区寻找价值洼地，每个板块潜力不同，板块内每个楼盘的涨幅不同。具体买哪个要落实到选筹上。

提问：房姐，能够详细介绍一下对敲的具体流程吗？谢谢？

回答：详见知识星球精华文章《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

提问：我们在北京通州有一个老破小，目前能卖340燕郊燕京航城有一个两居，17年25000一平买的，估计现在都没人买，两套房共有240的贷款，手里有100的现金，想问怎么优化我们的房产？我们孩子四岁，过两年要上学，我在望京上班，老公在亦庄上班

回答：通州老破小卖掉。燕郊多挂中介，不同价位，看市场反应行情，
通州我估计你有140的贷款，卖掉净得200，300万现金可以买一套700万左右房产。买在望京，金台路，平乐园一带都可以。如果现金能到400万，买到九龙山这一片更适合你们自住。

提问：买房贷款为什么时间越长越好？

回答：1.货币持续增发，钱越来越多，购买力只会越来越弱。同样的现金，随着时间的推移，只会越来越贬值；
2.买房贷款，用当前“值钱”的钱买下物有所值的房产，用未来“不值钱”的钱偿还负债，负债时间越长，所偿还的负债越“不值钱”；
3.贷款时间越长，负债越容易被摊薄，债务越容易被稀释。
4.贷到就是赚到，还款时间越长，赚得也就越多。

提问：请问房姐，即将要办理jyd，若要办理一些xyk，宜在现在办理还是jyd之后办理，信用卡会对jyd产生什么影响吗

回答：优先办理抵押贷，然后再衡量信用卡和信用贷，以额度最大化为目标。征信查询次数多会互相影响。

提问：2月3日是星期天但是是工作日，做ls打年终奖合适吗？

回答：无所谓。都是小事，银行不会查你一两天的事情的。

提问：房姐，好～未婚女生28岁，首套刚需用房，在青鱼嘴上班，是选择锦绣江南临支路(两条道，不同小区中间支路)的三房，95平，285万精装修房，总高11楼，楼层10楼，主卧朝南，两个次卧朝北，户型如图通透，次卧对面有一个小烧烤摊，夏天营业。还是选择同一小区内，两卧朝南的小二房，85平，225万，需要重新装修，总高18楼，楼层6楼。户型一般，不通透，厕所窗户对厨房小阳台，请问怎么选择好呢？或者附近有什么其他好房推荐吗？

回答：中北路附近，东湖睿园和楚天都市雅园两个盘都还不错，不过价格应该不低。老一点的统建锦绣江南、安顺家园等。锦绣江南单价控制在2.5以内最佳，所以你看的这2套都贵了，重新淘，别看精装修的，溢价严重。投资角度看2万+可以投资更有爆发力的板块和项目，老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的。

提问：想买套二手房，送小孩去中心城区一所公立小学上学，是买老破小，还是买次新，老的1.5,房龄15年，新的3.2,房龄2年，都在学校旁边。

回答：如果都能上这个学校，我会买1.5的，风险低

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