千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
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提问：三叔，对于深圳目前的行情，适合上车吗？另外福田的梅香学校怎么样？谢谢！
回答：具体还得看预算多少，1000以上目前多处于观望状态，我也建议先做观望；中端600-900之间的目前多处于一种到处打新的状态；300-600之间的小刚需，由于此类刚需房在豪宅线下，交易比较活跃，建议此类客户尽早上车。
梅香属福田实验集团，去年的11月14日以侨香外国语为基础的深圳市福田区实验教育集团成立，这是福田区继成立红岭教育集团、荔园教育集团后，高起点打造的第三个品牌教育集团。侨香外国语近五年来，成绩一路向上。但梅香是否能够达到侨外的水平甚至是超越，取决于两个要素，一是师资力量，二是生源。再是，名校需要积累，积累校风、积累师资、积累声誉。总体来说，后期看好，具体看好的程度，在于后期表现。保持长期关注中。
提问：老师，我有两个小孩，大的两年后小学，现有鼎太风华一套三房，计划抵押再买一套1800左右南外高新或南二外的学位房，投资为主兼顾自住（两小孩读完书16年），请问这是好的标的选择吗？现在是好的入场时间吗？
回答：南山这种级别的学区房是不会跌的，已经类似福田百花实验这种，每年都会稳定增值，所以不存在不好的“时机”这种概念。同样，南山顶级的学校选择目前就是海德和高新双雄，但这二位大哥楼龄有点老了，并且极贵，要自住16年，增值方面是好选择，但也许不是最好的选择。如果不是特别追求顶配学位的话，还有一些其他潜力股选手值得考虑。
提问：三叔好，新人首问：因为小孩已经1岁多，工作也快稳定，准备凑首期在南山找一套750万以内的房子，满足自住+学位（小学、初中），价值能跟得上大盘的房子。家里要住3个大人1个小孩，在后海上班，是深户首套房，年收入60左右、未来1-2年能到80-100。
1、看过豪方花园、金钟大厦、青春家园、保利城花园、现代城华庭、信和自由广场、汇宾广场、中海丽苑、西海湾花园、碧海天、云海天城和西海明珠花园。从学区、户型、价位看，对云海天城较满意，请您点评、建议一下。
2、南海中学、育才学区的房子没怎么看，育才这个价位的房子太老，南海可选的小区少。是否有值得关注的小区要去对比看看？
3、也去看过部分新盘，主要介意交房时间都比较久，新房通风和交付还得再等。目前买二手房上车是否合适？
4、这个预算在宝中买有更好选择吗？
以上，谢谢三叔。
回答：你好。1、豪方花园，科技园，2000年左右楼龄偏老，小区环境一般，南外大冲；
金钟大厦、青春家园都位于南山中心，两个房子挨着，都是2002年左右建，近地铁，独栋小区，带学府中小学；保利城花园带了点花园，环境要好于上面两个；现代城华庭一楼底商，有点噪音；信和自由广场，后海，北师大，小区环境还可；汇宾广场，噪音大；中海丽苑，2000年建，小区小，有一点点花园，学府中学；西海湾花园、碧海天家园，后海，花园小区，都可以考虑；云海天城，后海，花园小区，学府中学；西海明珠花园，商住混合，人员比较杂；
建议尽量以近地铁，带花园，楼龄新一些的为主。
2、南海中学可以看下，如雷圳、阳光花地苑；
3、750以内建议二手淘笋
4、其他选择详见内部分享。
提问：新人首问：一． 目前现状：1、固定资产：惠州南站星河天睿，99平三房一套，150万左右，欠款70万，满三年。2、流动资金：月固定工资到手3.5万。卖了佛山小房已网签，后手头现金200万，估计明年1月能到手。3：区域：男方在龙岗大运上班，女方在深圳大学附近上班，离大运25分钟车程。二、诉求：刚需住房，能兼顾学位最好，不要跑输大盘。方案1：惠州房子保留，再持有3~5年左右，等地铁14号线延长至惠州，卖掉，作为深圳二套资金来源。目前买龙岗中心城保利上城或者东都中央王座，地铁次新，学位在龙岗过得去。保利三房在530~550万，首期资金缺口100万左右，压力有点大。两房在450~500左右，房子稀少。方案2：惠州卖掉，但是需要时间，回笼资金80万左右。这样估计可以买个600~700的房子，但是担心大运年后一波涨幅，直接抵消掉了首期增加部分。
针对我们的区位和资金情况，您有什么好的建议么？
回答：你好。惠州星河天睿盘是没有问题的，但溢价偏高，片区供应量大，未来地铁开通有一定的利好。但你把这个标的的资金量配置到深圳，3-5年的收益不会输给惠州。整个星河丹提盘很大，所以就目前你想挂牌卖出去，需要打很大的折扣才能卖出去。我的建议是先尝试挂牌，在明年小阳春之前如果不能卖出，则先在深圳买500左右的。能卖出则在深圳买600-700的。另外一点因为惠州这盘回笼的资金也实在有限，也可先拿着，然后想办法增加多一点资金踮踮脚买保利三房。其他选择参考内部分享。
提问：三叔您好，我和老公准备买首套房，首期三成，预算是180，总预算600左右。之前看了你的一些知识分享，让我们作为第一套房的购买力有了许多基本的意识和鉴别力。在看了许多房子和踩盘后，也希望得到一些三叔的建议！我在南山上班，老公在龙华，未来准备要小孩，想趁着STSD三成首期的机会买个小三房。自住同时也希望能有上升的空间。主要硬指标有【无电梯】，【无商圈】，【现在和未来地铁规划不在1公里范围内】；
软指标有【小三房】，【幼儿园】，【距离地铁1公里左右】，【不至于太老能有停车位】。目前想在交通比较方便的宝安、福田、龙华买房。排除掉了罗湖等没停车场的老小区。
现有几个问题想请教三叔：1、我们有在关注几个新房子，新盘的话目前比较心水龙华梅林【和颂轩】、【观澜启城】、光明【光年四季】，请问三叔觉得这三个房子怎么样？2、怕打新失败，我们这边也在看二手房作为备选，主要看房区域在宝安碧海湾地铁站周边和皇岗口岸旧改片区，碧海湾有【招商果岭】，【富通城】（据中介说楼下还有穗莞深城际铁路的站点不知真假），皇岗有【港田花园】，【天泽花园】（皇岗的大多都是香港业主，总担心交易过程会比较麻烦）。请问未来5年来看，皇岗旧改和宝安碧海湾哪个更可期？
3、按照我们这个预算，三叔还有别的新旧房子推荐吗？4、最后最后，观澜和光明作为最后备选是否也有合适的小区呢？感谢三叔翻牌解答！
回答：你好。1、和颂轩可以考虑；观澜启城近长湖站，也可考虑；光年四季近光明大街站，配套方面还需要点时间，适合中长期持有。2、招商果岭环境还是可以的，交通是个问题；富通城可以考虑；港田花园，皇岗口岸，可以考虑，不过有一定的不确定性，天泽花园有一定楼龄，租金盘居多。皇岗旧改有一定利好，但从长远看，西部碧海的增量会大一些。3、沙井、观澜的选择可参考内部分享。
提问：三叔好，请教：一、目前现状条件：1.固定资产：我们手上有两套房：一套金地梅陇镇106平的大三房，市值大概700W多（欠200W），玖龙玺89平，市值900W多（欠300W），2.流动资金：手头200W，每年收入100W。
二、诉求：梅陇镇这波房价基本没有涨，又没有好的学位，感觉留着没有什么价值。玖龙玺也没有跟上大盘，龙外也不知道好不好。目前想置换成：投资+学位优先，或者自住+学位的好房子。方案一：卖梅陇镇；方案二：卖玖龙玺；
方案三：两套全部卖掉；
三、思考：
1.近期南山、香蜜湖肯定是横盘，换的话，梅陇镇会有补涨的可能吗？
就算卖掉梅陇镇，换一个自住加投资，手头也就七百万，加上我们算二套，夫妻两都有按揭记录，首期八成，只能买八九百万的房子，感觉买不到好的房子。
2.如果卖掉玖龙玺，明年等成绩出来，考的好的话，是不是有可能会补涨点？
3.如果两套全部卖掉，大概1300，换一套优质的房子，大概2000W左右，这样是不是比换一套，投资价值来看，会比较好？肯定得是按揭可以做到五成，而且可以到处打新。
你推荐哪种方案呢？有什么更好的建议吗？
四、实地考察：
周末踩盘：
1、深圳湾：太古城，澳城（89四房，利用率高），曦湾天馥（南北双阳台，看海，视野开阔），吉祥龙
2、后海：漾日湾畔，观海台等。
比较满意深圳湾。喜欢澳城的89平的房子，但是小区环境比不上太古城。曦湾天馥房子很喜欢，但是太贵，有投资价值吗？
3、香蜜湖：香格丽苑，香蜜原著（看了一下89的复式，可以做四房，南北通透，利用率比较高），翠海花园，雅福居（89小三房，户型方正，结构比较好，小学是红岭实验，是不是有潜力？），听泉居。比较喜欢翠海的学位和小区。
4、碧海片区本想看下富通城，但是看大环境比较杂乱，有点看不上。
您有什么好的建议吗？这些盘，你推荐哪个？
回答：你好。1、金地梅陇镇，红山边缘，小区环境自住还可以，但地铁远，学位一般，可出手置换；玖龙玺，白石龙地铁上盖，近深圳北商务区，但这些年都还没有发展起来，白石龙又是属于一个交通枢纽的区域，发展极其有限，即便成绩出来了，带动不会很大，因为其价格也不便宜，地段价值才是最主要的因素，不自住可出手置换。
2、两套都可以出手。
3、太古城、澳城、曦湾天馥都可以考虑的，区位很近，占据深圳湾地段，近地铁；曦湾天馥双拼居多；深圳湾是深圳人换房的终极目标，跑赢大势没问题。
4、翠海花园不错的，学位也好，就是有一定的楼龄；合正香蜜原著要新一点，可做主要考虑；香格丽苑再次之；竹子林作最后选择。
5、碧海就不用看了。要看就看宝中。
如果注重居住体验的深圳湾，注重自住+学区的考虑香蜜湖。
提问：叔您好，看了您的部分回答深感佩服，您太厉害了！我有些困惑希望解答。首先我是非深户，满五，首房首贷。目前计划在深圳西边买一套房用来投资，完全不考虑自住。希望总价在650w以内。因为我目前没有结婚，学位8年之内用不上。所以希望长期投资，持有房屋至少五年以上，房屋涨幅最好能追上和超过大盘。所以总结一下我的要求是（分先后）1.未来五年到10年涨价情况较好；2.考虑学位，初中学位优先，学位主要做保值依据。3.考虑交通便利第三。目前看了20套房左右，主要在南中和前海南。目前心水的盘有：1.雷圳碧榕湾2.友邻公寓或深蓝季节3.花样年花郡求三叔看看我这种情况应当选择稳健的学位房还是去沙井看看求暴击？如果看学位，那么上述几个盘里面哪个未来涨幅较好？
回答：你好。你列的这些盘之前都有推荐过，论学位雷圳（荔林小学+南海中学）；友邻公寓（南二外学府中小学）；深蓝季节（南油小学+学府中学）；花样年花郡（宝安小学+海韵中学）我的看法：花样年花郡>雷圳>友邻公寓>深蓝季节。如果是中长期投资沙井可以考虑，看下内部分享。短期需要结合自住则考虑南山。
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