先行示范区以来，深圳楼市持续升温，尤其是“金九银十”前夕，福田、龙华、光明四盘齐开，成交额超百亿。

根据凤凰网房产调查了解，先行示范区后，深圳二手房报价上调约5%。更有专家预测，深圳未来房价要到50万、80万一平。 面对此情况，在深圳打拼的年轻人表示了深深地担忧，深圳房价的上车门槛本就不低，这样下去，自己是不是要被这个城市狠狠抛弃。 深圳的房价当真高到“遥不可及”吗？对于大多数普通人而言，在深圳，还有没有上车的机会？今天，壹地产就给大家仔细分析一下。

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示范区后，二手房报价上调5%

专家预测深圳房价将破50万、80万

先行示范区对深圳的影响，是从媒体铺天盖地的宣传开始的，当时文件一经公布，央视、人民日报、新华社等官方权威媒体都对此消息进行了大量报道。

随后，深圳本地股应声而涨，一片飘红，深圳板块市值在8月19日单日暴增2520.57亿元！更有上海投资客南下深圳，在龙岗一楼盘开盘时，豪掷2900万，整购一层21套房产。 紧接着，深圳楼市步入“金九银十”，福田、龙华、光明四盘齐开，表现十分抢眼。 四个楼盘卖出房子1000多套，仅福田的一个公寓楼盘，半小时就选房800多套，平均1分钟选房约27套，有土豪一次整购一层23套，还有很多北京、上海、香港等外地客深夜排队购买。甚至有出差的外地客户，临时决定买了一套用来投资。

▲福田一项目开盘现场，半小时选房800多套

卖的量多是一方面，价格不低是另一方面。“金九银十”前夕开盘的光明项目，开盘单价超过5万，同去年开盘价格相比，涨幅高达21%。

而据凤凰网房产调查了解，先行示范区后，深圳二手房报价上调约5%。

更有一些专家预测，深圳房价要到50万一平，连吴晓波也在“示范区后深圳买房20条黄金观点”中称：深圳的天花板价格，可以到80万一平。

不管这些专家的预测是否会成真，市场反应确实说明深圳被全国投资客强烈看好已成共识。先行示范区后，深圳楼市，确实火了，而且价格走势乐观。

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深圳二手房均价最高差2.6倍

价值洼地仍旧存在

如此火爆的楼市之下，如果不对深圳的房地产进行客观冷静的分析，很容易形成深圳房价过高，一辈子不吃不喝也买不起一套房子的错觉。 实际上，房地产是个极其复杂的市场，不同区域、同区域不同地段、甚至同地段不同产品之间，都存在着很大的价差。

▲深圳10区二手房均价

从链家网数据可以看出，在深圳10区中，二手房均价最高的是南山区，高达8.9万；最低的是坪山区和大鹏新区，低至3.4万，两个区域之间，价格差了2.6倍之多。

▲深圳南山各片区二手房均价

我们再把南山区放大，可以发现，二手房均价最高的片区是深圳湾，16.5万；最低的片区是西丽，6.8万，也相差了2.4倍多。

▲深圳宝安各片区二手房均价

再以二手房价格处于中等水平的宝安区为例，可以发现价格最高的是曦城，9.4万；最低的是松岗，4万，相差也是近2.4倍。 通过以上数据分析，不难发现，深圳不同区域之间，同区域不同片区之间，房价存在很大的落差，而且落差都比较大，在2.4-2.6倍左右。

▲深圳香蜜湖片区二手房均价

其实，就算在同一片区内，房价也存在很大的差别。比如福田香蜜湖片区，熙园二手房均价17.1万，金地香蜜山则为9.6万，相差近1.8倍。 有些读者可能会说，香蜜湖是豪宅区，因产品定位不同，价格相差太多很正常。那我们再以宝安沙井片区为例，可以发现，鸿荣源禧园二手房均价为5.2万，邻近的壆岗大厦为3.6万，也差了有1.4倍之多。

▲深圳沙井片区二手房均价

从这些数据可以看出，深圳虽然二手房均价在5.3万左右，但是如果仔细扫描，会发现龙岗、光明、宝安等区域还存在不少的价值洼地。 对于在深圳奋斗的大部分年轻人来说，都是既没有富二代家底，也没有拆二代运气的普通人，他们辛辛苦苦忙碌一年，手头才能有个几万或者十几万的存款。

这些普通白领要想在深圳买房安家，最先要解决的就是资金门槛问题，而这些价值洼地，单价相对不高，是置业最佳机遇。

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大湾区+先行示范区

深圳价值洼地将加速填平

那么，深圳目前的价值洼地中，哪些最有发展前景呢？事实上，深圳所有的价值洼地几乎都会随着时间的推移被慢慢填平，因为相较于其它一线城市，深圳存在几个明显特点：

1、土地面积小。深圳的土地面积只有1997平方公里，是北京的八分之一，上海、广州的三分之一。

2、经济体量大且增速明显。2018年，深圳市GDP为24221.98亿元人民币，以高出香港221亿元人民币左右的压倒性优势，跻身全国前三，成为粤港澳大湾区的经济龙头。

3、人口流入多。2018年年末深圳常住人口首次突破1300万人，在近三年，深圳新增常住人口约165万，其中多以毕业大学生为主，人才占比约6成。

也就是说，深圳目前面临的状况是“土地面积有限，但是经济体量不断扩大，人口不断流入”，可以预见，未来的深圳将会是“寸土寸金”，这也是为什么深圳呈现多中心化发展趋势的根本原因。

而且，深圳在今年迎来了大湾区规划和先行示范区规划两大重磅政策利好。如果说，在大湾区规划中，深圳还不是“9+2城市群”的中心，那么，先行示范区文件的发布，让深圳不仅成为大湾区，而且成为全国的C位城市。 先行示范区对深圳实施三步走发展战略：

1、到2025年，深圳经济实力、发展质量跻身全球城市前列，研发投入强度、产业创新能力世界一流，文化软实力大幅提升，公共服务水平和生态环境质量达到国际先进水平，建成现代化国际化创新型城市。

2、到2035年，深圳高质量发展成为全国典范，城市综合经济竞争力世界领先，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。

3、到本世纪中叶，深圳以更加昂扬的姿态屹立于世界先进城市之林，成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。

这意味着，深圳在担任改革开放重任，经历过40年的飞速发展之后，非但没有“功成身退”，反而又一次担任起深化改革的重任，开始站在更高起点，向着建设全球标杆城市目标迈进。

深圳要建设国际一流都市，则意味着，深圳将汇聚全球资源红利，各区的价值洼地都会逐渐填平，但是存在兑现周期长短的区别。

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沙井上半年新房成交量居首

房价6年上涨约182%

所以，对于在深圳打拼的年轻人而言，既要抓住一切机遇门槛尽早上车，又要选择价值兑现周期较短的区域上车。

那么，目前来讲，哪个片区最符合这两个条件呢？

其实上半年的市场数据已经说明了一切，2019上半年，沙井片区共网签住宅3467套，为新房住宅成交最热片区。而整个宝安区成交了4895套，上涨约144%。

在成交量大幅上涨之外，沙井的房价近几年也涨幅明显。2013年，沙井二手房成交均价约为1.63万，目前约为4.6万，6年上涨了约182%。

沙井成交量和房价上涨，与片区规划、地铁线开通密不可分。沙井坐落于深圳西部发展轴上，地处粤港澳大湾区核心区域，受大前海和大空港新城双重辐射利好，是广深科技走廊和宝安区“三带两心一谷”中部黄金发展带上的重要节点。

而且沙井还毗邻深圳国际会展中心，并汇聚了大规模的旧改，万科、卓越、京基、华侨城、保利达等品牌房企已经入驻，未来城市面貌会发生显著变化。

随着片区面貌升级、产业增多、经济进一步盘活，加上地铁11号线和18号线的进驻，沙井将承接大量外溢人口，片区价值不断攀升。

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准现楼+装修+品牌房企

首付30多万入手湾区核心资产

壹地产发现，目前沙井刚好有一个项目在售建面约20-30平公寓产品，单价仅3.8万元左右，比沙井4.6万的二手房交易均价低了约17%。

产品最低总价约75万，首付才30多万，对于在深圳打拼的普通白领来说，绝对是能上车的优质楼盘。

▲项目效果图

项目名为湾景商务中心（保利达小行星），位于沙井新桥立交东侧，毗邻广深高速新桥高速口，占据沙井、松岗、光明三区汇聚的核心位置。

离项目最近的地铁站是11号线沙井站（已开通）和18 号线上寮站（规划中）。待18号线开通，从项目出发，可便捷抵达宝安机场、前海中心、福田CBD、光明新区、龙华观澜等各个区域。

▲项目效果图

湾景商务中心（保利达小行星）总建面约13万平，集商务公寓、办公和商业于一体，是片区内的唯一一个商务综合体，自带的建面约2.5万平的商业配套也是片区内的首发标杆商业。目前，已有华润万家、全汁全味驴庄、奇果鲜生水果店、茶不易饮品店等品牌商家签约进驻。

项目由香港双上市企业保利达控股开发，保利达是一家多元化发展的大型跨国企业，业务遍布全球，本次首入深圳，引进香港知名设计团队、港式物业管理、专业商业运营团队倾力打造的湾景商务中心（保利达小行星）是“沙井新桥时尚中心”，提升了片区面貌升级和价值跃升。

▲项目样板间照片

湾景商务中心（保利达小行星）在售公寓不仅单价低，面积小，而且带装修，还是准现楼。作为不限购不限贷产品，公寓不占用名额，对于在深圳打拼的年轻人来讲，先抓准机会上车，等到后续成家立业，再置办改善型住房也丝毫不会产生影响。

而且在经济下行压力加大的现状下，购置房产还是一个资金保值手段，对于投资客来讲，也不失为一个上好的选择。

要知道，在先行示范区下，深圳的不限购不限贷产品是全国人的投资目标，而且随着深圳国际化程度越来越高，承接的是全世界人才的大量流入。

再加上去年深圳还发布了7.31新政，出台“公寓限售5年，新供应土地上公寓只租不售”的严格规定。这意味着，在深圳，随着公寓产品的不断去化，可售公寓将卖一套、少一套，今后深圳将出现可售公寓“零供应”的情况。

到时候，像项目这种稀缺可售公寓产品，将非常受欢迎。

▲项目效果图

此外，项目还推售建面约32-71平的办公产品和建面约13-87平的商铺，为现楼现铺。办公产品约4.5m层高，单价3万起，商铺约5.1m层高，总价130万起。 据悉，国际会展中心今年即将启幕，届时将带来单日50-60万人次的人流量，片区价值即将进入红利兑换期，在深圳打拼的年轻人，可以抓住机会尽早上车。 不要让这座城市“只留下了你的青春，却没留下你的人。”

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