小阳春来了，京津冀百万刚需的“上车盘”如何优选？

利率在归零！

看看你的余额宝微信理财，已经历史性的都跌到了1.7以内。

4月29日，一单由某省属国企发行的可交换公司债券，发行利率低至0.10%，创下公募可交换公司债券的最低发行利率。“20广版EB”发行规模8亿元，债券期限3年，主体评级和债项评级分别是AA+和AAA。

当前货币市场极度宽松，银行间隔夜回购加权利率（DR001）最低跌至0.6%，创2006年有记录来盘中新低。Shibor隔夜品种报0.6610%，较上个交易日下跌21.30个基点；

利率持续走低，对于房地产有什么影响？！

相比海外的股市，中国人更相信楼市的保值与安全：中国维持好房市和美国维持股市一样重要。中国的M2突破了200万亿！2013年才100万亿，不到七年翻了一倍。过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速为15%。聪明的购房者都会看货币供应速度决定自己的购房时间！

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楼市的小阳春出现了！

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流动性宽裕已经越来越明显，这种情况下，通胀的可能性增加，所以流入房地产的比例肯定会越来越大，钱越来越多，钱越来越便宜。

过去20年，中国房价迅速增长，根本原因就在于货币供应量的大幅增长。M2快速增长，大量货币流向房地产市场，房价从而被迅速推高。比如，2008年至2010年，M2增速分别上涨了17.8%、27.68%、19.70%，当时房价也扶摇直上，开启了新一波上涨周期。那么最近整体一线城市的表现如何？

从疫情复苏情况看，京沪广深，都有明显的复苏表现，看房量、签约量已经都恢复到了疫情前的平均水平。楼市的小阳春出现了！

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市场复苏，刚需如何优选？！

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近期，金茂北京国际社区成为北京楼市的绝对焦点，疫情期间，开盘卖了800多套房，折算一下，来到项目的客户近万组。这个成绩，有人因嫉妒而攻击，有人因羡慕而学习。

金茂北京国际社区之所以有这个成绩，最重要的原因是它够便宜！70平米的两居是主力户型，占项目总体70%，总价220万左右；50平米的一居总价150万，占项目总体比例10%~20%。

在这样的价格面前，距离地铁10公里，有什么关系？在顺义新城板块的边缘地带又如何？回想2018年至今，北京楼市真正“便宜”的项目，就没有卖得不好的。比如2018年初的万科七橡墅。另外还有包括青龙湖、魏善庄的项目，无论你有多远，交通有多不方便，配套有多不完善，只要能狠心降价、够便宜，依然能卖得不错。

这充分证明了，刚需是广泛存在的，但是京津冀百万刚需一直因为北京的高门槛也难以置业！

北京楼市的门槛有多高？市场一直在波动，但即使在限竞房供应非常多的2019年，北京楼市的平均单套成交额依然高达725万，限竞房一套也要400-500万。

2010年北京楼市平均单套住宅成交金额250万，2014年是342万，到了2017年达到了789万。成交均价一直在稳步上涨，从2万到3万到4万到现在的5万！

对于北京来说，200-400万，除了少数区域的共有产权房外，想买住宅的可能性不大，特别是在限竞房供应比例越来越低的情况下，刚需在2020年率先复苏。北京市场6环外的区域价格基本解决了200-300万购房群体的问题，但对于首付只有50万，想买200万以内物业的购房者如何办？

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刚需寻找“上车盘”环京楼市向南看！

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对于北京来说，100多万想买房是不可能的，但在环京依然有好的选择，特别是在过去几年，环京房价出现了明显的调整，现在可以说已经到了“性价比”非常高的时候！

前几天对于环京楼市来说，更是出现了一个重磅利好政策：

重磅！廊坊落户新政发布，“环京楼市”的春天会来吗？

简单的说，环京楼市的落户政策肯定是巨大利好，对于北京的刚需来说，去环京看看房，的确更有价值了，毕竟北三县2万，南三县1万多的价格，现在从全国看，都非常便宜。

那么东南西北，环京如何选择？环京最热的两大选择肯定是北三县和南三县。

买房看什么？核心其实还是房地产的最后一个字，产业。产业的发展决定了置业的价值。关注楼市，不如关注城市；关注价格，不如关注价值。

1：区域内的产业前景

高房价+城市拥堵+环境污染，都直接导致大城市楼市需求外溢的大潮流，这是中国大城市外延、城市群发展模式下的一种必然规律。房价太高，雾霾太恐怖，加上北京严格的限购政策，多重压力下刚需人群、投资人群不得不将眼光投向环首都经济圈。

北三县因与北京距离之近，北漂居住人口之多得名，早年更被北漂视为进京跳板。“南三县”同样有着一步“跨进”北京的便利，但与北三县不同，“南三县”的崛起靠的是产业。

投资1167亿元的大兴国际机场建设将带动交通等市政配套投资3000多亿元，临空经济区将带动至少14.4万个区域型就业岗位，未来年产出可达1.6万亿元。总投资预计6-8万亿元的雄安新区建设对区域发展的带动将更大。

比邻雄安的霸州更是早早搭上了新区发展这列“高速列车”。作为“温泉之乡”的霸州，拥有中国北方最大的地热田。有着“氟硅之泉”美誉的霸州温泉还有额外的康养疗效。温泉不但提高了霸州居民的生活品质，更延展了区域旅游产业的发展。

交通便利、环境优美的“南三县”，产业结构已经向优质第三产业倾斜，与时俱进的配套为城市带来与之匹配的生活品质。

2：区域的交通空间距离，雄安向北，北京向南！

“南三县”作为环京都市圈内的节点城市和微中心，是京津冀中心区城市间的有机连接和协同发展载体，也是未来新增人口的集中承载地。

如今的“南三县”在京津冀协同发展的带动下高速路网和高铁线路交错，产业新城模式的发展基础已经夯实。

建设中的京雄商高铁将固安、永清和霸州列入北京的半小时交通圈中，让“南三县”与大兴国际机场的距离再度“缩短”。此外，规划中的廊涿城铁、固保城铁、北京地铁S4号线、北京地铁S6号线将持续为区域带来轨道交通的利好。

固安距离大兴机场12公里，永清距离大兴机场23公里，霸州距离大兴机场43公里。早在2018年北京大外环就已经全线通车，形成闭环的“七环”，给原本地缘距离就很近的南三县通勤提速，南三县进入北京半小时交通圈。

3：区域市场的后发优势！

南三县作为后开发的区域，相比前10年开发的燕郊，品质感更强！以固安为例：近年来，新华书店、万达影院、超剧场、COSTA、漫咖啡、潇湘府等一线城市的商业品牌相继入住固安，就连年轻人喜爱的网红音乐酒吧胡桃里也在固安开店。开办五年的北京八中固安分校大幅提升区域教育质量。

而提到燕郊，大部分购房者都会想到上上城，作为环京第一代住宅，的确解决了10年前80后刚需。但容积率、配套等很难谈品质！当下90后对房子的要求，叠加互联网发展带来的新产业人群，很多购房者开始要求居住舒适度。

100万、200万买房也要配套，也要品质。相比北三县过早的开发，使得规划相对过时，而南三县，现在看，承接了多家优质房企的优质项目。包括孔雀城、融创、金地、万科等在内的千亿标杆房企在区域内都有布局。

楼市已经逐渐进入小阳春模式，对于环京房地产市场来说，南三线的泡沫已经在过去三年被挤没了，剩下可以说都是利好，这种情况下，对于200万以内就想买到品质“上车盘”的刚需来说，肯定是一个好选择！