谈到「湾区9城」，你肯定知道广州和深圳，你可能也知道珠海和中山，但江门和肇庆……对于许多广东省以外的人来讲就很陌生了。

数据来源新浪网，仅供参考

但是，在大湾区里最最最没有存在感的两座城市，却也是唯二两个房价没有破万的城市。

隔壁同为三线小城的中山，房价5000元/平疯涨到了15000元/平，江门和肇庆有着大湾区其他城市没有的价格优势，江门和肇庆，尚且还能买到8000元/平的房子听着还是挺诱人的。

奔着低价和高预期，这两座城市的房子真的值得入手吗？

上星期，深楼市团队从深圳出发，一路西行，踏上这两处被忽视的湾区土地，用实地调研去验证这两个城市的价值。

一.江门

一说到江门，很多人对江门印象最深刻的莫过于大文豪巴金《鸟的天堂》中提到的小鸟天堂，巨大的水榕树独木成林，林中栖息着成千上万只鸟雀，风景非常优美。

小鸟天堂，来源网络

除此之外，还有被列入世界文化遗产的开平碉楼；还有旅游公司暑假必推的上川岛、下川岛……

江门，本来就是一个没有什么存在感的城市，原本的江门只是一个小片区，但后来新会、台山、开平、鹤山、恩平这些「五邑城市」「五邑侨乡」全归江门管理，变成了现在的大江门。

江门的朋友告诉我，虽然当地统称为江门市，但是很多居民并不承认自己是江门人，而是自称「台山人」「鹤山人」。城市面积大，山林阻隔，再加上市中心蓬江区并不是非常强，所以台山鹤山对江门的认同感并不强，各区分派而立，所以多年来一直都没什么大发展。

江门地图，来源网络

这次我们主要考察的是市区，也就是蓬江区、江海区和新会区。

1、三线旧城

途经中山的灯都古镇，驶下外海大桥，是江门市的江海区。

曾经听说，富有的古镇人会选择在这一带买房置业，因为古镇距离中山主城区远，但距离江门市中心蓬江区非常近。

烂尾多年的商业综合体

江海区街景

然而，这个片区相比中山的主城区差的真的不是一点点，而且烂尾楼非常多。连接江门与古镇的外海大桥附近，一个名为「光博会」的商业综合体已经烂尾多年。而附近的街道看起来也相当陈旧。

蓬江区街道

而在江门的市中心蓬江区，只有两车道的市区道路，各种车辆混用道路非常明显，老城区严重满载，决定了这座城市必须拓展新城区。

2、严重满载江门老城区VS人气很差的新城区

在蓬江老城区，当我们经过一路的「老破小」，到达江海区市政府附近，突然一切豁然开朗，就像转角拐入了一座新城。

蓬江老城区的「老破小」

蓬江区的万达广场成了一道分界线，那一边还是拥挤的旧城，而这一边是宽阔的新城。

江门万达广场

万达广场的5公里之外，是正在热火朝天建设的滨江新区，房屋林立，但却像一座空城，一路上我们只看到了一辆看房的小电车慢悠悠地开在路上。

滨江新城街景

这一带区域聚集了江门最贵的房。其中，房价最高的保利中心售价17000元/平（带装修），隔壁的碧桂园天际售价15000元/平（毛坯）。

为什么这里的房价会这么贵呢？置业顾问会理直气壮地告诉你，因为我们地价贵！

在房地产业内有个说法，要看这个区域的房价有多贵，可以通过地价来估算，房价约在地价的2倍左右，开发商才能回本。

按照地价估算，滨江新区的房价要奔到一万八左右，但目前房价还没有达到这个价格。

当然，房价并不是光靠地价说了算。同时也要看建筑成本，还有建好之后备案价是否能抬得上去。

江门通过大湾区和土拍地王两个概念，把房价推高到1万+的高位，之后就上涨乏力了。

目前滨江新区只建好了滨江体育中心，尽管置业顾问会给你画个饼说演唱会能开在家门口，未来还会有公园、小学、规划馆等等。

从蓬江区到江海区的路上，我们还看到了很多农田荒地。后来经过和当地人细聊得知，原来是两区对城市发展各有意见，导致两区至今没有融城。

江海区，虽然人口不多，但在建项目还是蛮多的。

许多楼房还笼罩在绿色的防护网之下。这片区域聚集了众多在售新盘，比如江门第一家华发四季，华夏幸福在华南地区的第一个项目江门孔雀城（又名「江悦城·公园里」），还有合景领峰、天鹅湾、又一居·作品一号……毛坯房价大约八九千，带精装的不过一万三。

江海区街景

江海区卫星图

这是一个以江门东站为核心打算的高铁新城，1小时可到达广州，江门一中就在旁边，高新产业园就在附近，图书馆也正在规划中。

不过，正如卫星图所显示的那样，这个区域还没有相当成熟，许多楼盘背后是还没有规划好的荒地和田野。

去新会的一路上，再一次感受到这座城市的规划太过清晰，界限太过分明。连接江海区和新会区的是一大片田野，荒凉之极，似乎在暗示着新会并没有被真正列入市区C位。

3、「外地客」被拒之门外

如果今天还有古镇人在江门买房，他们肯定要付出比之前更大的成本，这也包括无数的「外地客」。

2017年4月22日，江门针对市区房出台了「限购令」，其中规定：非江门市户籍家庭提供半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。

江门不像中山，中山的置业顾问会悄悄告诉你会说，只要象征性地缴纳一个月社保，他们就能帮你做好账让你买到房。在江门，规矩就是规矩，半年社保是外地人在江门买房的首要条件。

一般情况下，很少有楼盘愿意等你半年再买房，尾盘尤甚。不过，刚开始卖或者卖出不多的楼盘，或许愿意接受草签，等你的社保凑够半年再买他们家的房子。

江门楼市是一个几乎只针对本地人的市场，对于没有社保的外地人，除非真的看好行情，否则不会轻易涉足。

4、江门值得投资吗？

【限购令】的作用与大湾区的利好局势相互抗衡，江门房价涨幅并不太大。

2017年江门市区的房价大概6000元/平左右，而现在10000元/平左右。最贵的楼盘碧桂园滨江天际15000元/平。

再说民富程度。江门今年上半年的GDP（1432.05亿元）在湾区9个城市中排行倒数第二，去年全市非私营单位就业人员年平均工资为70095元。讽刺的是，江门素有「中国第一侨乡」之称。对于民富程度的评判，我相信数据更有话语权。

房价上升缓慢，购买人群购买力不足，再加上新区规划尚未落实，砸下半年社保投入江门市场，值得吗？

二.肇庆

相比于限购限贷的江门，肇庆是粤港澳大湾区不限购的城市。但由于城市东边靠着佛山经济一般的三水区，南边靠着不相上下的江门郊区，区位一般再加上城市经济弱，让肇庆成了大湾区房价最低的城市，主城区甚至可以买到6000元/平出头的房子。

在去肇庆的一路上，我一直在想象肇庆是一个怎样破败的三四线城市。

但去过之后，我发现肇庆市区却没有坑坑洼洼的路，亮化工程也做得不错，老城区明显是强于江门的。

肇庆市区街景

1、不认江景认湖景

肇庆有一条西江横穿其间，按常理来讲，江景房会被购房者趋之若鹜。但事实却不是这样。

我们看到的第一项目是位于高要区西江边的海伦堡西江悦，离市区端州只有一桥之隔，从项目出发开往市中心不出20分钟车程。

大品牌开发商、高楼层可望江，而这个项目居然从2017年开始卖到了现在仍有不少尾货。

置业顾问告诉我们，肇庆人买房一般会买在七星岩附近，毕竟富人区也在那一带，肇庆人不愿意跨过西江来买房，江景房也不好卖。

肇庆似乎对沿江并不重视，或者说过去并不重视。在高要区的沿江，你可以看到杂草丛生；在市区端州区，沿江的绿化带还处于施工状态。

为什么肇庆人对江景无感呢？

当地人有一种说法，西江靠近市区那一边的土地太过松软，不好建房，江的另一边却是郊区，两边都不好。

肇庆业内还有一种说法，西江西向东流，如果要做成江景房，必然会做成东西向，但由于采光和风水等问题，当地人更偏爱坐南向北的房子，他们认为江景房会存在严重的西晒问题。

2、开发商收割记

如果在肇庆的各大楼盘转一圈，你会发现许多大开发商并没有展现他们惯有的水准。

肇庆某大开发商楼盘的园景

比如，像这样的园景，竟然会出自某大开发商之手。

这不仅仅是一个个例，肇庆充斥着大量这样的产品。有许多大开发商会在直接收购小开发商的楼盘，并在此基础上嫁接上自己的东西。

最奇葩的是一个两梯六户设计的楼盘，电梯门一打开，你只会看到四户，另外两户藏在紧急出口的另一边。

事实上，开发商在肇庆拿地不易。

据不完全统计，2017年肇庆市共计出让土地87宗商住用地，其中端州区出让土地17宗，鼎湖区出让土地14宗。当年的地王由中海承包，楼面价达5957元/平。

而到了2018年，土地供应缩减，全市土拍市场共成交72宗，同比下降36%。去年中梁地产以楼面价约6443元/平竞得端州地块，成为当年地王。

今年5月14日，阳光城竞得端州地块，折合楼面地价约7474元/平，刷新肇庆地王新高。

土地供应减少，地块竞争激烈，楼面地价上升，房价却上不去，大开发商收购小开发商成了一个划算的选择。

在端州城东的某楼盘，挂着品牌开发商的大名，但它的品质却明显配不上它的品牌，格局欠妥、密度极高，我甚至可以在样板间楼梯窗口看清一整栋楼的卧室内部。另外，后期的物业也令人担忧。

3、套路！套路！

肇庆的许多楼盘都借着折扣的名义来降价，最低可以到7000元/平左右。由于当地购买力有限，所以开发商一般会把面积大的房子拿来做特价房。

肇庆某楼盘的特价房

置业顾问甚至会和你说，现在交不起首付没有关系，他们楼盘可以做「首付贷」，一般半年付清，比银行利率还要低。

以折扣的方式降价，用「首付贷」吸引购房者，这些都是楼盘去化率不高而库存压力太大所使用的营销套路。

房子卖不出去，当地购买力不高，房价抬不上去，当地楼市形成了一个恶性循环。这也难怪为什么大开发商会在肇庆当地沦为不重品质只图卖房的韭菜收割机。

肇庆端州区街景

4.东移的市中心

在肇庆老城区严重负载之下，政府选择了把中心东移，规划为肇庆新区。

相信许多人对楼盘炒概念不会陌生，置业顾问会告诉你，这个区域未来会有幼儿园，小学带学位，还会建公园，高新技术园（其实是工业区）也在不断完善。

肇庆新区地处鼎湖区中部，东邻肇庆国家高新区和佛山市三水区，南靠高要区，西倚端州区，北接四会市，涵盖行政办公、总部经济、文化体育、商务中轴4个组团。

肇庆新区规划图

这里会有肇庆的新地标——西江明珠，不仅有华侨城，港澳青年双创基地，还有市民公园，砚阳湖……

最厉害的是——政府大楼将要迁于此处！

未来的行政中心，这个饼确实不小。

肇庆新区街景

肇庆新区某楼盘的沙盘

三.结

江门和肇庆确实有不少共同点：比如它们的GDP都处于湾区最末，比如人口都在400万左右，人均年收入在70000左右，比如说它们的周边都围绕了一圈非一线城市……

但是肇庆和江门却又是两个不一样的地方。除了楼市限不限购，城市的发展又是两个不同的方向。

你会砸下半年社保，为了大湾区的名义投入一个三线小城吗？楼盘扎堆的江门，在未来又会有多少入住率呢？

肇庆真能像它所规划的那样发展吗？或许会吧。但当我们经过市规划展览馆的工地却发现，这里似乎弃置已久。