案例：

例如：2019年1月1，自然人乙将拥有评估价为3000万的房产，投资入股西安市甲有限责任公司，此种情形下，乙和甲分别涉及那些税收问题呢？（房屋购置成本2000万，面积2000平房米）？

一、自然人乙：

1、个人所得税

根据财税〔2015〕41号规定，个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。

根据（财税字[1999]278号）的规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

结论：

（1）房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

（2）如果自然人乙转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，则免征个人所得税。

备注：实务中，转让房产在无法确定购置原值的情况下，个税分不同情况按照网签价格或者（网签价格-本次增值税）的1%核定征收。如果能够确定原值，按照“财产转让所得”，交易价格减去原值及相关税费后的差额适用20%的税率。

2、增值税

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、第十一条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产；有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

根据《（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定：

（1） 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

（2） 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

（3）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

（4）个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；（5）个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

备注：上述（1）、（2）点政策，仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。上述（3）、（4）、（5）点政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

结论：

（1）自然人乙以自有商业房产 “投资入股”，属于不动产投资，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

（2）如果自然人乙投资入股的房产为自有“住房”的，对应参考上述情况进行处理。

3、土地增值税

根据土地增值税相关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所谓取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)相关规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

结论：

（1）自然人乙以投资入股方式，将商业房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。

（2）如果自然人乙投资入股的房产为“住房”的话，免征收土地增值税。

4、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目税率表规定，产权转移书据，按书据所载金额0.5‰贴花。

结论：自然人乙应按“产权转移书据“缴纳印花税。

本案例中，自然人乙涉税计算过程如下：

（1）假定：乙自然人符合上述所有免征优惠政策，涉税情况如下：

印花税=3000*0.05%=1.5万

（2）假定自然人乙不符合上述任何优惠政策（投入商业地产），涉税情况如下：

乙转让房产不含税收入3000万

缴纳增值税=3000*5%=150万

缴纳城建附加=150*（7%+3%+2%）=18万

印花税=3000*0.05%=1.5万

增值率=980.5/2000=49.025%

缴纳土地增值税=980.5*30%=294.15万

个人所得税=（3000-2000-18-1.5-294.15）*20%=137.27万

缴纳的税费合计=150+18+1.5+294.15+137.27=600.92万

二、甲有限责任公司

1、房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。

结论：自然人乙将房产“投资入股”到甲有限责任公司，甲有限责任公司取得房屋所有权，应缴纳房产税。

2、契税

根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；

（二）以土地、房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

根据财税〔2018〕17号第六条规定：同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

结论：

（1）以自有房屋作价投资、入股；需视同房屋买卖，甲有限责任公司作为土地的承受方，应缴纳契税。

（2）以自有房屋投资设立一人有限公司之间的情形下，免征契税。

3、土地使用税

根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

结论：（1）、甲有限责任公司为该房产实际使用人，需要根据土地使用税相关规定缴纳土地使用税。

4、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目税率表规定，产权转移书据，按书据所载金额0.5‰贴花。

结论：甲有限责任公司应按“产权转移书据“缴纳印花税。

本案例中，甲有限责任公司涉税计算过程如下：

（1）假定自然人乙不符合上述任何优惠政策，涉税情况如下：

契税=3000*3%=90万

2018年应纳房产税=3000*（1-20%）*1.2%=28.8万

2018年应纳城镇土地适用税=2000*20=4万

印花税=3000*0.05%=1.5万

税额合计=90+28.8+4+1.5=124.30万

备注：陕政发[2017]25号规定，房产税依照房产原值一次减除20％后的余值计算缴纳。西安市城镇土地使用税每平方米税额1.5元至27元，实务中视土地等级及区域而定，假定为20元/平。

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