“金九”已过半，为何下半场走向了平淡？

文/文穹

还记得八月底的深圳楼市，四盘连开，最高当天销售高达九成，最差也在五成以上，仅仅才过去两周，深圳楼市的销售火爆场面逐步走向了平淡。虽然深圳周边好几个城市价格有走低的趋势，没有了供销两旺的景象，失去了金九的传统旺季本色，但银十依然可期。有鉴于此，深圳看房团在这里专门做了一次深入的分析。

01

金九已平淡，银十仍可期

上月房贷新政公布与基准利率脱钩之后，牵动着广大置业者的神经，当后期细则方案解释为10月8日执行新的房贷利率之后，大部分置业者都进入了观望的队伍。一边是LPR利率在降低，一边是房贷利率与LPR挂钩。今后的房贷利率是否会走低，成了目前广大置业者普遍关心的问题，好在一切都将在10月8日揭晓。所以，金九进入平淡期，不是市场出现了问题，而是房贷新政的后期影响力所致。

首次置业者，房贷的利率大幅降低成为了可能。目前大部分刚需执行的都是上浮10%利率执行的房贷，也即5.39%贷款利率，如果与LPR接轨后，执行新的房贷利率，即使上次坊间流传的5.15%利率，对于刚需而言，也下降不少，所以不排除很多刚需在等待10月8日的到来之后，进行购买的可能。

对于投资者而言，房贷的利率应该感觉更敏感。到底是大幅提高利率执行，还是下降利率执行，应该是广大投资客在等待的结论。目前很多城市的二套已经提高到了上浮20%执行，部分城市甚至上浮了30%，如果再大幅提高房贷利率，会大大降低投资者进入楼市投资领域的脚步。

所以，我们看到了目前市场的胶着，也许还会持续一段，甚至整个金九都在这个等待中，也许银十才会真正迎来楼市高潮。

02

央行首次降息进入倒计时

央行已经多次降准，外界权威媒体解读有降息的可能。如果降息成真，这对中国楼市的影响是重大的。从2015年至今4年多时间，中国贷款利率已经没有变动，如果首次进入降息周期，这意味着未来一段相当长时间内，中国贷款利率会多次下降，这对于广大置业者而言，绝对是福音。

不过早先传言的房贷脱钩基准利率，与LPR正式挂钩，外界一直揣测将如何执行。不管如何，中国进入降息周期后，房贷利率都将呈下降趋势，一改过去高高在上的上浮的姿态，终于可以让购房者松了口气。

一边是降准，一边是降息。当资本市场的资金大量释放之后，在贷款利息水平频频下调之后，靠资金推动的楼市，即使想跌，也空间十分有限。当然，政府宏观调控下，限价令不松动的前提下，想大涨也不太现实，更大可能是横盘走向，不过成交量会明显大幅放大。现在的二手房市场，才真正反映出真实的市场情况，但一、二手房基本上价格倒挂，正是因为有价差，才会让投机资金看到套利空间。

我们担心的不是房子的大涨大跌，因为这几年楼市的主基调是维稳，我们需要担心的应该是对冲货币的贬值，担心货币购买力的变化。

03

没房的怕踏空，有房的又怕跌

胶着的不仅仅是成交量与成交价格，同时还有买房人的心态。没房的怕踏空，有房的又怕跌。这跟股民心态十分类似，尤其是怕踏空的担心。

股市中有一种人，就怕踏空，满仓被套的比比皆是。股市上涨，手里有股的心不慌。股市刚涨，手里有股的随时想抛，做超短线选手。房市跟股市雷同，没房的担心房价暴涨踏空了行情，有多套房的不怕涨，就怕跌，因为多套房都是用贷款维持的月供，只要楼市一点风吹草动，就会让持有者损失惨重。现在楼市的胶着，不涨不跌，让市场很纠结，看多的担心踏空了行情，看空的担心房价下跌导致损失。所以，现在看多的在进场，看空的在卖出。至少目前我们还没看到成交量的急剧萎缩，目前的市场应该还是十分安全的阶段。

如果中国经济进入到金融量化宽松期，那么，深圳看房团认为现在的楼市，就是我们最佳的上车期。因为无论政府如何限制资金进入楼市，发现很多释放的货币最终很多都变相进入到了楼市。

房地产目前还是中国经济的基本盘，这是无法改变的现实。当中国经济下滑时，这个“夜壶”还有随时被启用的时候，至少短期内，我们很难脱离房地产业的支撑力。