炒房者最“忌惮”哪三样东西？专家：遗产税、房产税、资本利得税

在我们的印象中，炒房客总是那么“肆无忌惮”，从京沪深辗转到小县城，从长三角、珠三角横跨到中西部，天南海北，只要有存在“价值洼地”的城市，都会看到他们的身影。

限购？他们可以用人才落户、补缴社保绕过去，限售？只要时间不长，忍一忍也没多大成本，至于限贷、限价等措施，在巨大的房产差价面前，似乎算不了什么。

然而，对投机客而言，总有他们“忌惮”的东西：遗产税、房产税、资本利得税。

经济学家李迅雷近日发文指出，房地产业暴利时代已经终结，分析一下我国税收结构，不难发现存在不同于发达经济体的地方。

最典型的表现，是对“资本所得”的征税较轻，如今，税收体制上已经开始改进，即“流转环节”的增值税减税、个人所得税减税。但迄今为止，资本利得税、遗产税和房产税仍遥遥无期，可见，我国对于资本还是非常宽容的。

也就是说，在专家看来，比起房价下跌，炒房客们更“害怕”的是“遗产税”、“房产税”和“资本利得税”，一直没有出台，是因为调控对他们太“宽容”，由此造成了不少购房者抱有“侥幸”心理，四处出击，对房价上涨推波助澜。

为什么说这三种税，会对楼市起到“敲山震虎”的作用呢？我们不妨逐个展开分析。

第一，遗产税的作用。

之前官方有过答复：我国目前并未开征遗产税，也从未发布遗产税相关条例或条例草案，从近年来遗产和赠与税的国际发展趋势看，征收遗产和赠与税在调节贫富差距的同时，可能会对资本流入和流出产生一定的影响，是否征收遗产和赠与税，已逐步成为国家、地区间税收竞争、吸引投资的一项重要内容。

尽管从回复中我们看不到短期征收的可能性，但是，目前全世界150多个国家已开征遗产税，德国最高要缴遗产额的50%，日本最高可达70%，美国最高为35%。

依常识判断，遗产税开征时间表要晚于房地产税，但越来越多的迹象表明，遗产税开征工作也是在逐步提上日程。

数据显示，截至2016年底，我国高净值家庭数量已超过210万户，未来五年，预计高净值家庭数量将继续以13%的增速持续增长至400万户。

事实上，随着这两年房价水涨船高，高净值人群已远远超过这个数字，别的不说，就京沪广深这几个城市，随便找个街道的学区房，动辄上千万的市值，足以令旁人汗颜。

想象一下，未来随着家庭结构逐步老龄化，用马云的话来说，以后的年轻人，可能持有5套房子，同时却有8个老人要赡养，这种情况下，遗产税的作用就会凸显出来：房子不再是财富，反而成为儿女们的负担。

第二，房产税的推进。

与其他两个税种不同的是，房产税正在持续推进中，也是近两年楼市热议的话题之一，未来落地的可能性最大。

有人可能会说，房产税出台后，税费肯定还是由买家承担，所以本质上不会对房价下降起到作用。笔者认为，这种看法过于短浅，指望房产税降房价当然不现实，但是，作为一种必要的价格调节手段，却足以令许多有房族“进退两难”。

有专家此前发布专题研报，对房产税的征收做出猜想，存量房按市场评估值征税在技术上已经没有障碍，因城施策是大概率事件，假设人均免征面积为40平米，以年均1%的税率计算，年缴房产税总额约9000亿，相当于2018全国卖地收入的15%。

看似不起眼的房产税，如果以合理的方式征收，其实能缓解不少庞大的卖地收入压力，如果按照专家的设想，人均40平米的免征额度，既考虑到了每个刚需自住房家庭的需求，又是投机炒房的一条红线，年均1%的税率大部分人都可以接受。

不难看出，房子越多，人均居住面积越高的家庭，越是对房产税“避之唯恐不及”。

第三，资本利得税。

何为“资本利得”？举个例子，过去十多年，房地产企业通过拿地、建房，再销售给居民，赚取差价利润。我国1年期房地产信托产品预期收益率基本都维持在8%以上，如果能够承受8%的资金成本，说明项目的收益要远比这个高。

对买房来说也是如此，只要短时间的房价上涨，能把房贷的利息、水电暖气费、物业费等各项成本覆盖，抛出交易的各项税费还有钱可赚，通过买卖房产赚差价，这就叫资本利得。

而资本利得税，就是针对差价这部分利润开征，很简单的道理是，通过炒房实现短期的财富增值，如果一点成本都没有，未免太轻松了点。

《中国房地产报》在今年三月份有一篇报道，诺贝尔经济学奖获得者约瑟夫·斯蒂格利茨在中国发展高层论坛2019年会上指出，目前中国楼市比较依赖卖地收入，应该考虑未来增加比如房地产税和资本利得税等税种。

事实上，比起房价下跌，这三种税，也让楼市更“害怕”。

细心的朋友可以发现，遗产税针对的是房产继承，房产税针对的是持有成本增加，资本利得税针对的是短期买卖套现。

这三种措施，基本把投机炒房的长短、大小周期全面覆盖了，不管购房者想短期套利，还是中期持有升值，抑或是长期传承，都要付出相应的成本，相当于是一张“大网”一般，无所遁形。