行情来临前，刚需客必须明白的5件事

当下深圳楼市，新房限价，利率下调，供应量回升，可以说市场环境对刚需非常友好。但新房君却发现：现在买房最纠结的人恰恰就是刚需客。

之前的文章我说过，如今的投资客单凭价格甚至不用看房就能出手。刚需客则不然，他们总在等一个最佳的时机和完美的楼盘。

但这很可能会造成一个非常严重的后果：新一波行情来临，你还没上车。

如果说现在的深圳楼市是“站着，等风来”，那么在此之前作为刚需的你必须明白这5件事。

01

买房不是买房

而是买一个城市的“股票”

坦率地说，只有你在一个城市有房，这个城市的发展才真正和你有关。否则，你看到的只是他的倒影。

小到片区的发展，大到城市的进步，发展所带来的资源红利，只有拥有房产的人才能充分享有。

比如名校资源，学区内的置业者，他们孩子享受优质教育资源的同时，他们的资产也会不断增值。

再比如新通地铁的片区，如果你是租客，交通更便利的同时你的租金也会上涨；而如果你是房东，就能同时享受租金收入提升和资产增值双重红利。

买房就是买一个城市的股票，只要深圳还在这样飞速发展，那么这里的资产就毫无疑问会增值。

而当粤港澳大湾区这种国家级战略来临之际，有没有大湾区资产更显得尤为关键。

所以，刚需也好，投资也罢，首先要考虑的不是“何时买？买哪里？”，而是趁早置业，以免“踏空”。

02

买一套房就跃升一个阶层

0和1的变化最大

曾有大咖说：“在一线城市，每买一套房就是跃升一个阶层，不买房永远是穷人。”

新房君不完全认同这种观点，因为资产规模并不是衡量人生价值的唯一标准。

但不可否认，深圳这样的一线城市，房产数量确实一定程度代表了社会阶层。其中0到1的质变最关键。

首套房意义深远，它或许意味着在这座城市站稳脚跟；或许意味着达成了结婚的条件；也或许意味着孩子能接受良好的教育……有就是有，没有就是没有。

更何况首套房可以享受最低的首付，最低的房贷利率，以及低税率，可以说购房成本是最低的。

所以新房君想说，刚需客才是最不应该纠结的人。

03

没有十全十美的房子

知道自己想要什么

据说在相亲市场，小伙子看姑娘们是各有各的好，而姑娘看小伙子们是各有各的不足。据新房君多年观察，刚需看房的心态就和小姑娘相亲差不多。

在深圳，以400万预算为界，每增加30万选择就会多很多，反之选择就会少很多。但新房君发现，在购房过程中，越是选择少的人却越挑剔。

当然这也可以理解，毕竟预算有限只能买一套，毕竟买来要自己住，毕竟买了可能很久都不会换。

新房君的一个朋友就是这样的刚需。他原本看上西部某盘，价格合适，还是地铁房（轻轨）。但不知看谁在网上说了一句“地铁吵”，从此就纠结了起来。

他又在附近看了几个盘，可不是价格高无法承受，就是离地铁远不方便。纠结来纠结去，最后他的领导实在看不下去了，对他说：

“房子没有十全十美的，我住华侨城，晚上一样能听到轰隆隆的飞机声！”

其实刚需买房，最重要的是清楚自己要什么的。预算有限，得到想要的，就会失去其他的。如果那位朋友最在意地铁噪音，那他就只能选择远离地铁。

又便宜又好的楼盘是不存在的，也是永远盼不来的。认清需求及时出手才是王道。

04

火不一定真火 差不一定真差

实地看房最重要

或许大家最近总能在朋友圈看到一些楼盘爆火的视频。新房君想说，这些“热盘”不一定是真的抢手，很多可能只是开发商动用了渠道营销而已。

这里不便透漏过多细节，只教大家一个鉴别方法：真正的热盘，如华润城、双玺，通常是要摇号开盘的。

与此同时，我们也经常会看到一些楼盘的负面消息，但其实很多情况只有我们实地去看了才能了解。

记得有一次约朋友去看前海某盘，结果当天朋友没来，问其原因，他说有人跟他说附近有垃圾焚烧厂。

后来我独自探访，才知道垃圾发电站和楼盘隔了足有两条街区+一座小南山。如果这么远都能受影响的话，那么半个前海都在它的影响范围。更何况比这个楼盘更近的还有一个超级大豪宅——汉京九榕台。

还有一次也是同样的情况，客户听说原本对某盘很感兴趣，但听说附近有污水处理厂就直接pass了，结果后来我去一看，污水处理厂在地下，上盖却是一个大型公园，基本没影响，反而还增加了生活空间。

所以我想说，买房不要轻信朋友圈、论坛上说的好与坏，切记“云看房”，一定要去实地了解情况。

05

数据不一定可靠

看看就好

或许你经常能看到一些楼市数据分析，有些告诉你成交回升了，有些告诉你市场回暖了。这种方法虽然是科学的，然而数据却不一定可靠。

以一手成交量举例，大部分机构的做法，是用Python爬虫类的程序爬取国土部门网站每户备案数据，因为这样做安全、方便，谁也不会质疑。

我们知道，新房销售流程通常是：开盘签认购合同，之后7天内办理按揭贷款，等到贷款审批通过再去备案。而且开发商经常还会等收集了一定数量的备案资料后才去集中备案。这就存在很严重的滞后性。

也就是说，如果一个楼盘3月底开盘，那么等到大家的贷款审批通过，开发商拿去备案可能已经是6月份了，那么这个楼盘的成交数据就会体现在6月。

而如果恰好又有几个4、5月开盘新房也在6月集中备案，就会造成这个月的成交量暴增。那些如“6月成交量环比增长75%”的数据结果多半就是这么来的。

所以对于各机构的数据分析，看看就好，别盲从。对于楼市走向，大家还是要有自己的观察和判断。

06

新房君

精品新盘推荐

钧濠MIX park

又到了每周楼盘推荐的环节。第一个楼盘是钧濠MIX park。先说结论，新房君认为这是一个“大罗湖”区域内，性价比高，且很适合自住的楼盘。

钧濠MIX park位于龙岗区布吉街道西环路139号，总建面约17万㎡，是集住宅、商业、写字楼、商务公寓于一身的综合体。

钧濠位于红岭北的正北，位置上的最大优势就是去罗湖核心方便。驱车走玉平大道下来，到万象城，路况好的话也就20多分钟。而且玉平大道也连接北环大道，开车到福田、南山都很方便。

地铁方面，目前距楼盘最近的是3号线草铺站，从D3出口出来步行距离大概1.4公里（百度地图测绘）。公交的话绕路，反而不一定有走路快。

楼盘附近还规划有地铁17号线德兴站，就在马路对面的德兴花园边上，预计于明年开工，4站可达老街。

除半小时罗湖商圈外，钧濠还自带约1.7万㎡商业。

教育方面，钧濠附近有春雷幼儿园(深圳市优秀幼儿园)、德兴小学(广东省一级学校)、龙园外国语实验学校(省一级学校)等一站式教育资源。

目前楼盘在售建面约82-139㎡住宅产品，户型上都比较方正、实用，带装修，均价约54300元/㎡。

以下是样板间实景图：

总体来讲，钧濠MIX park是罗湖附近很理想的自住盘，它位置靠近红岭北，“一步罗湖”交通便利，周围居住氛围浓厚，自带商业，学校什么的也不错，最关键的是价格相对比较便宜。

现在楼盘还有青年置业计划——10万置业基金，感兴趣的朋友可以去看一下。

汇威翡翠阳光

为什么又说翡翠阳光？因为它预计明日就会开盘！

这个楼盘在哪呢？翡翠阳光位于宝安区燕罗街道松柏路与山铭路（规划路）交会处。

其实就在松岗汽车站旁边，新房君从福田坐E13公交车到这里大概用了50分钟。公路交通比较方便，东侧有南光高速、西侧有107国道和广深高速。

该楼盘距现有地铁较远，需在楼下翡翠阳光站乘公交与地铁11号线松岗站接驳。

未来6号线（建设中）建成后，楼盘距6号线松岗公园站（建设中）约1.3公里（百度地图测绘），薯田埔站（建设中）约1.7公里（百度地图测绘）。

商业方面，楼盘自带裙楼商业，想要逛超市的话，最近的是星港城步行约800多米（百度地图测绘），其他还有松岗天虹，联投东方PARK。

教育资源方面，附近有松岗中学、松岗第二小学、松港实验学校和燕山学校等。松岗中学（初中部）应该说在整个宝安区都算是教学质量很高的初中。

翡翠阳光最大的亮点其实是产品，主推建面约74-99㎡户型，均价尚不清楚。先给大家上两个户型图：

建面约74㎡户型

建面约89㎡户型

怎么样，够靓吗？尤其是建面约89㎡的户型简直就这个面积段的王者。89㎡就能从容做4房，客厅南北通透，入户空间大，主卧三面通敞。

翡翠阳光其他户型也是很实用的，这里不一一罗列，大家可以到嗨新房小程序查看。

该楼盘预计明日开盘，新房君估计上面这两款户型会很抢手，感兴趣的朋友千万不要错过。