别乱买房了！买房关键一定要卡好流通性

前言

怎么选择一套房子？

地段好？大体量？品牌开发商？社区好？物业好？

这些都是，但也不都是，在深圳买房，关键还是在于卡好流通性。

什么是流通性？说白了就是你的房子“好不好卖”。

毫不夸张地说，深圳是没有刚需的。

几乎没有一个人是不在乎自己房子未来的升值空间，也几乎没有人能一套房子住到老的，所以不管是刚需还是投资，都必须重点关注房子的流通性。

而流通性的背后是主流购买力的支持。

深圳的平均工资10088元

今年夏季最新平均工资出炉，深圳以10088元排在第三。

很多人觉得平均工资没有一点参考意义，非也。

虽然年薪百万的大有人才，虽然月薪5000元的人也一抓一大把，但“平均”的意义在于，大部分人能拿到。

我们不能以平均工资来衡量家庭不吃不喝多少年买得起深圳一套房子，毕竟在深圳，能买的起房的基本上都属于高购买力人群，也即是平均收入基本是在水平线上1.5倍左右的人。

也就是个人月薪在15132元左右，家庭月收入在3-3.5万的人，才买得起深圳的房子。

再倒推回去，以一个家庭能承受的极限月供是总收入的70-80%左右，那么深圳一个正常家庭，能承受的的极限月供是在2.1-2.4万上下，能承受的总价区间在500万以内，极限总阶段在530万以内。

这也说明，在这个总价段内，有最广泛的客群，也就意味着这样的房子拥有最好的流通性。

换言之，总价段在400-500万的房子，是最好卖的。

深圳最好卖的二手房

二手房市场是能最直观看出房子流通性的。

根据贝壳研究院发布的深圳上半年楼市成交数据，卖得最好的二手房TOP10中，总价段在400-500万的是最多的。

在卖得最好的三个楼盘，桃源居、皇御苑以及桃源村中，成交集中段以400-500万的居多，这也恰恰证明我上述所说，总价400-500万的房子是最具流通性的，上限不到550万。

（桃源居近期成交记录）

（皇御苑近期成交记录）

（桃源村二手房挂牌价）

深圳上半年最好卖的二手房中，卖得最好，接盘能力最好的房子总价段都集中在400-500万之间，可见，这个总价段是深圳的主流购买力集中的区间。

流通性的本质其实是由一个城市最基础的购买力决定的，而流通性最好的房子肯定是可以覆盖最广泛的刚需和刚改自住客户。

所以考虑自住兼投资及纯投资的，都要卡好400-500万这个总价段，这个总价段的房子会有集中客户扎堆，接盘能力最强。

深圳最好卖的户型

流通性除了和总价段有关以外，和户型大小也息息相关。

500万的2房和500万的3房，在不考虑地段的前提下，哪个流通性更强？

显然是后者。

深圳经历了最严调控后，在房价横盘、换房成本高的当下，如今打算买房的，大多数倾向于一步到位购买3房产品。

根据中原数据显示，2019年上半年住宅产品60-90平米的成交占比为49%，接近一半，而3房则成为二手住宅成交户型中最受欢迎的户型。

所以综合考虑上述的两点，在深圳流通性最好的房子是：400-500万区间内的3房。

想要自己的房子未来换手率更高的，就要重点关注这个范围内的房子了。

不过深圳还有一点特别的是，二手房还有个豪宅税标准，所以想要更大限度节省税费成本，可以踩着豪宅税标准来买房，比如500万预算，最好买南山，踩着490万的豪宅税标准。

这些同样影响流通性

如果总价是决定流通性的第一道坎，户型是第二个，那么影响流通性的还有以下这些附加选项。

比如社区，随着人们对生活品质要求的提高以及置业年龄的年轻化，一些没有社区的楼盘置换能力会越来越弱，尤其是那种单独一两栋，只有空中花园而没有社区的楼盘，建议最好不要碰，无论刚需或是投资客。

但社区也不是越大越好。

社区太大，往往意味着很容易出现持续性地二手房出货，一旦市场下行，还可能出现集中砸盘，而且大社区，往往出货房源多，短期内很难出现供需稀缺，价格不容易上的去。

最好的选择就是50-100万平米的建面的社区，这些社区属于大规模社区，居住氛围成熟。

另外，我曾写过一篇《在深圳，你的第一套房请选择二手房！》（点击链接可查看）里面曾重点提及，深圳大部分的二手房得房率都奇高，在新版建筑工程面积计算规范出台之前，深圳整个市场绝大多数的房子都通过偷面积做出了很多惊人户型，70平米做3房，88平米做3房，赠送率轻松在15%以上，得房率随便在90%以上，性价比特别高。

（70平米能做3房实属难见）

而这种高赠送面积的房子，在规范出台后，越来越少，目前市面上绝大多数的新房得房率普遍在70-80%之间，因此在规划出台前的那些高赠送的户型，价值越发凸显。

就如同我上文所问：500万的2房和3房，你选哪个是一样的道理。

同时，小户型能不能买？低于60平米的那种。

以往在深圳是：先上车，再置换。

但在房价横盘的这3年，大部分刚需已经达成一个共识，就是想一步到位，就算2房，也希望选择更舒适的大两房。

所以低于60平米的户型，尤其是那种只有三四十平米的户型在二手房市场中价格往往低于同小区的70-90平米的房子，而且换手率不高。

背后的根本原因在于，这种户型不仅浪费房票和贷票，而且无法迎合绝大多数的客群自住需求，客户面太过狭窄。

这样的房子后期流通性肯定也不是最优的。

结

总结以上这几点，如何卡好房产流通性？关键是以下几点：

1、卡好购买力红线，深圳的主流购买力在400-500万。

2、同样总价，能选3房绝不选2房，尽量选择高赠送户型，后期溢价能力更高。

3、要有社区，既不能大也不能小，不考虑无社区的楼盘。

4、抛弃30-50平米的房子，不能覆盖绝大多数刚需，流通性弱。

很多人都仅仅牢记了地段是选择房子的黄金定律，但地段越好的房子，房价自然越贵，有接盘能力的就只有塔尖的那一撮人。

深圳的购买力就像是一个“菱形”，塔尖的那些能买1000万以上房子的，毕竟只是很小一部分。

在深圳买得起房的主流购买力都集中在“菱形”的中间段，也就是400-500万的总价段，这个部分买得起的人最多，流通性更好，也就是更容易出手。

开头说过，深圳没有纯粹的刚需，而普通人想让自己的房子未来换手率更高，就要重点关注深圳的主流购买力。

投资亦然，毕竟你的房子买来，是卖的。