房价为什么上涨容易下跌难？金融博士“4字”直言不讳

房地产市场已经发展了几十年，房价基本上是处于上涨的，特别是一二线和三四线城市的房价现在是比较高的。为什么这么多年来，我们看到的房价基本上都在上涨，下跌的情况非常少呢？一个金融博士直言不讳的说出了4个字：“土地财政”。

我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。我们国家的土地是国有制，想要修建商品房，那么就得向政府购买土地，这些土地出让金的收入就是政府的第二财政。

城镇化率还在加速

现在我国的城镇化率在60%左右，但是和发达国家的80%相比仍然有不小的差距，我国想要达到80%的城镇化率可能还需要20年时间。所以不少房地产开发商认为房地产还有一段较长时间的所谓黄金时代和白银时代。城镇化率的加速意味着城市的规模还会有所扩大，意味着未来十年或者二十年还会修建很多的房子，那么土地的需求还是很大的。

城镇化的加速意味着有更多的人进入城镇常住，这些人将是很大的购房需求。购房需求越多，房地产开发商的购地热情就很难下降，土地的热度也就很难下降，土地的价格也就越贵。

地价和房价的关系就好比面粉和面包的关系

现在不少的地方土地出让金的收入已经超过了土地直接税收及城市扩张带来的间接税收，在“土地财政”上，政府只需要对土地进行规划和整理，然后再将土地进行招拍挂，土地收入就到手了，而且收入不少。所以这也是为什么我国的土地财政长期得不到有效的改革。

对于开发商来说土地出让金是一笔不小的成本，有可能买块地就需要几个亿，甚至几十个亿的资金，也就是买到地后什么都不干，楼面价就已经不低了。然后后期还需要建筑成本、原材料成本、销售成本等，还有开发商还得有自己的利润，房价能降下来吗？如果现在面粉大幅的涨价，那么面包还会是现在的价格吗？面粉涨价了，面包自然也涨价了；土地价格涨了，房价自然也会上涨。买一块地的楼面价已经达到了10000元一平，那还能指望最后的销售价格是10000元一平或者低于10000元一平吗？开发商是不可能做这样慈善的。

大家都知道我国有经济适用房，经济适用房是保障性住房，同样的地段，经济适用房的价格要比商品房的价格便宜很多，这是为什么呢？这就是因为经济适用房的土地性质为划拨，免收土地出让金，而且对各种经批准的收费实行减半增收，价格则按保本微利的原则确定。所以可见土地出让金对于房价有多大的影响。

虽然房价很大程度上和开发商卖的价格有关，但是免不了“土地财政”的影响。如果我国的土地不按照现在的招拍挂来出让，而是采用其他的方式降低土地的成本，那么房价要想上涨是很困难的，楼面价8000元一平的土地和楼面价10000元一平的土地相差还是很大的，这个时候开发商还是想要以高价来出售，房管部门的监管相信是不会同意的，毕竟所有的房源想要销售都需要经房管部门审核才会办法预售许可证。

这位金融博士也真是“直言不讳”，但是事实上确实如此，现在要想合法合规的建房卖房，那么就得购买政府出让的土地，在集体土地上建造的房屋则得不到法律的保护，也就是我们常说的小产权房，这样开发商无疑成了我们购房的唯一渠道，它们对房价则有非常大的影响，房价要想降谈何容易？你们认为这位金融博士说得有道理吗？欢迎大家评论。