买房要绕开哪些坑 才不被“伪卖点”忽悠

在买房过程中，购房者会被各种各样的卖点包围，同时也会被其中的一些卖点所吸引。但需要注意的是，在考察过程中，需要甄别卖点的真伪，尽量做到不要被“伪卖点”忽悠，这样才能买到称心如意的住房。

卖点很有市场

最近一段时间，忙于看房的师先生发现了一个有趣的现象，就是他所接触的楼盘或者二手房，卖点多多。只要跟售楼人员多聊一会，他便会发现每一个楼盘都很有特点，而且优点极多。比如有的靠近地铁交通方便，有的是设计方面很有特色，有的则是在智能科技应用方面先人一步，有的当然是地处不错的潜力区域。即便是跟房产中介打交道，有些房产经纪人也能把一套普通的二手房介绍得花好稻好，让人心动不已。

其实，这些都是卖点营销策略所起的作用。卖点营销是市场营销中引发消费者购买欲望的一种销售手段或技巧，具体一点说，是企业为展示自己产品的特点、优点，而提炼的语言和演示。同样的道理，售楼人员或者房产经纪人为了将手中的住宅推销出去，也会采用卖点营销策略，集中展示好的一面，以激起购买欲。

不得不说，卖点具有很强的“杀伤力”，尤其是对一些心存好感的潜在买家来说，好的卖点能够加快购房者作出决定。举例说明，同样是两套距离地铁站有半个小时步行距离的楼盘，开通了小区班车的楼盘更加让人容易接受。

同时，卖点还是支撑价格的主要因素。记者发现，即便是在同一社区的住宅小区，根据对口学校名气大小不同，也存在明显价差。通常情况下，学区房要比非学区房贵15%左右。少数对口名校的小面积二手房，更是能卖出天价，如近日在北京西城区“六铺炕二区”，一套面积仅12.2平方米的“老破小”学区房，以360万元的价格成交，单价接近30万元/平方米。

房产卖点类型多

为了让楼盘或者二手房更有吸引力，推销者一般都会把卖点提炼出来，并作为推销过程中的主要说辞。

就新盘来说，比较常见的卖点有很多，总结下来主要包括楼盘硬件、建筑风格、空间价值、园林主题、自然景观、区位价值、产品类型、邻居特点、原创概念、市政配套、升值潜力、开发商形象、居住文化及生活方式、感情牌、产品嫁接、创意促销等。

其中，比较常见的卖点有楼盘硬件、地段、市政配套、自然景观、区位价值、房屋质量、创意促销、产品嫁接等，这些卖点只需通过细致考察，便能够轻易识别出来。而升值潜力、居住文化及生活方式等等，只有随着时间的推移才能得到验证，在进行研判时，需要一定的专业功底。

二手房同样也会被总结出诸多卖点。除了地段、配套、教育设施、交通、质量等诸多常见的卖点之外，包括户型、日照、通风、室内设备、隔音、内部绿化、整体布局、车位等等，也都会被作为卖点。

相比较而言，二手房的卖点更加实在。这是因为，新房在销售过程中，并未真正交房，而购房者能够看到的，也主要以样板间为主，同时小区还是工地，园林、布局方面也无从知晓。所以，售楼人员所介绍的部分卖点，并未真正兑现。二手房以实物为主，房型的好与坏、通风是否流畅、隔音效果如何、日照是否充分、墙体是否渗水等等，在看房过程中都能得到答案。甚至包括社区居住文化是否满足自己需要、小区居民构成等等，也能通过看房发现端倪。

留意“伪卖点”

卖点虽多，但并不是所有的卖点都能给购房者带来真正或者潜在的实惠，其中有部分卖点其实是“伪卖点”，以此作为买房依据，可能会上当受骗。那么“伪卖点”都有哪些？

没有兑现的承诺，可能就是“伪卖点”。这类卖点最为常见的就是引进名校，有不少楼盘地理位置较为偏僻，周边配套也不是很成熟，所以自然不太会引起购房者的关注。但是，如果在宣传过程中加上教育概念，并承诺引进名校，绝对会让购房者趋之若鹜。而问题在于，即便是开发商与教育部门以及相关学校进行了接洽，但如果最终未能成功引进，购房者则会上当。

正话反说必然是“伪卖点”。类似的例子非常多，比如对于楼层较高的住宅，销售人员介绍时表示这套住宅视野好；对于靠近集市或者商业设施附近的住房，会被说成购物方便；对于比较偏僻的地段，会被说成安静。但这些都不是卖点，只是掩饰缺陷的说辞而已。

品牌开发商质量有保障，这其实也是一个“伪卖点”。有过买房经历的人，大都会有这样的印象，但凡稍微有点名气的房企，都会标榜自己的产品质量过硬，绝不会出现质量问题。但殊不知，目前各地出现的维权事件中，就不乏品牌房企的产品。所以，当售楼人员一再强调房企知名度的时候，千万不要把它作为买房的理由。

生搬硬套也会形成“伪卖点”。有些楼盘的卖点，其实是开发商生硬嫁接上去的。比如有些楼盘距离地铁站的步行距离已经超过了15分钟，有的甚至需要区间公交车“摆渡”，但开发商在宣传时，却故意突出轨道交通概念。再比如有些楼盘虽然靠近水系，但该水系可能就是一条小水沟，并不能形成自然景观，却被作为水景来大肆宣扬。更有甚者，一片小树林能够吹嘘成森林，把尚在论证过程中的规划方案说得有板有眼，这些都需要购房者留意。

如何识别“伪卖点”？首先要做到不能轻信来自售楼人员或者房产中介的各种说辞。因为他们的目的很明确，就是要把住房推销出去，所以在介绍产品的时候，自然会“拣好听的说”，有时候甚至会夸大其词。其次要做好求证工作，在听到各种介绍之后，一定要就自己关心的内容进一步核实。最后就是自身也要了解一些房产基本知识，增强判断能力，以防被“伪卖点”忽悠。