深圳龙岗横岗重点推进23个更新单元

为科学统筹横岗、园山街道的城市更新，8月15日，龙岗区城市更新和土地整备局特发布《龙岗区横岗和园山街道更新单元范围划定规划研究》（以下简称《规划研究》）

《规划研究》结合横岗、园山城市发展面临的突出问题，将更新单元连片地区，划分为5个片区统筹单元，总面积10.38平方公里，其中涉及到15个已计划立项更新单元，单元面积合计240公顷；30个正在申报更新单元，单元面积合计386公顷，按照交通优先、产业优先、生态优先原则，建议重点推进以下23个更新（整备）单元，拆除面积3.6平方公里。

片区概况

横岗园山街道地处深圳东部组团，龙岗区中南部，位于东部发展轴和北部发展带交汇处，紧邻原特区，具备承接特区优质功能外溢的区位条件，随着交通基础设施的改善，必将迎来跨越转型与提质提速的发展机遇。本次规划研究范围以横岗和园山街道办行政管辖范围为主要研究对象，两个街道辖区面积共约70平方公里。

横岗园山现状建成度高，己开发利用的建设用地达29.0平方公里，约占总用地比例的42%，横岗园山是典型的工业重镇，现状工业用地占总建设用地的42.1%，但从整体上看，横岗园山现状土地利用呈现布局混乱、用地功能交织、空间零散无需、用地效率低下的特征，横由园山地均工业增加值为8.0亿元/平方公里，远低于龙肉区平均水平12.1亿元/平方公里和深圳市平均水平19.9亿元/平方公里。

横岗园山未来潜力用地（即符合土地利用总体规划中允许建没区或符合法定图则规划建设区的现状空地）仅7.65平方公里。其中，除掉道路和畸零用地，实际可用于土地开发的潜力用地仅1.525平方公里。

城市更新现状：63个更新项目

截止2019年8月份，横岗园山范围内共有已立项和正在申报63个更新单元，计划和意向拆除面积约7平方公里。其中：

已计划立项更新单元31个，拆除重建范围约414.6公顷

A 城市更新专项规划已批复更新单元16个，拆除范围174公顷；占已计划立项单元面积的42%。

B 城市更新专项规划未批复15个，拆除范围240.6公顷，占已计划立项单元面积的58%。

2.正在申报的更新单元32个，拆除重建范围约286.4公顷

A 以城中村为主体的更新单元23个，申报拆除重建范围173.0公顷，占申报单元面积的60%。

B 以工业区为主的更新单元9个，申报拆除整建范围113.4公顷，占申报单元面积的40%。其中：

“工改工”性质5个，拆除面积80公顷；

“工改居”性质3个，拆除面积18.5公顷；

“工改商”性质1个，拆除面积12公顷。

问题与挑战

1、对外交通环境进一步优化，但是城区内部交通拥堵、出行问题日益突出。

近年来，横岗对外交通环境进一步得到优化，但是与周边高快速路连接薄弱，与市中心直接对接的高快速通道主要为水官高速，但在横岗仅设有1个出入口；辖区次干道和支路网密度较低，内部路网通达性差，道路及交通微循环系统不完善。次、支路现状路网密度分别为0.863.78km/k㎡，断头路较多。

2、产业转型比较困难，吸引高新产业、促进传统产业升级环境品质和空间不足。

横岗现状工业用地占总建设用地的42.1%，土地利用呈现布局混乱、空间零散无需、用地效率低下的特征，城市更新开展了大量工改商和工改居项目，虽然城市面貌有所改善，但对经济和产业整体转型升级帮助较少，特别是生产服务业滞后，难以吸引战略性新兴产业及科技创新型企业，推动转型乏力，产业空间资源没有发挥价值。以横岗六约地区为例，该地区工业建筑面积150万平米，但是内部道路只有一条六合路是南北通，其他道路弯曲拥堵，厂房参差不齐，乱搭乱建普遍，产业载体落后，企业周边环境差，难以促进产业转型。

3、城市更新项目提供配套设施零碎化、在有效地解决交通拥堵、提升城市环境品质方面作用不强。

为了能达到龙岗区35%土地贡献刚性和提供学位要求的刚性审查要求，很多更新单元都纷纷配置18班小学，不足的土地贡献率再增加贡献占地1、2千平米的社区体育活动场地，需要打通的地区重要的主干道包括保康路、南坪路、恒心路、茂盛路，以及一系列增强地区交通疏导能力的次干道，均无没有得到更新的统筹安排。

4、优质的山水景观和生态环境，没有发挥出价值。

在城市转型时期，优质的生态环境是稀缺资源，是转型发展的关键助力。街道内共分布有4处水库及数条河流，但是河流岸线亲水性不足，城市功能与环境不匹配等，多数山体周边蔓延着低端的工业、仓储等功能，城市更新项目较少考虑到河流和生态环境的修复问题，几乎没有项目在此方面进行较大的贡献。

5、街道办经济不均衡发展，通过更新迫切解决面临问题各不相同。

原横岗街道办分为横岗、园山两个街道办后，两个街道办之间经济不均衡发展比较突出。横岗街道办需要依靠更新解决的突出问题主要是提高城市品质不高、大幅度增加公园等设施缺乏，提高产业的综合配套能力。园山街道办依靠更新解决的问题更加突出，一方面园山街道办，市政及公共配套设施严重不足，脏乱堵现象比较突出。教育、卫生、文化、体育等公共配套设施严重不足，没有一家公立医院，没有一个公办文体中心，没有一个成规模的公园，没有一个像样的市民广场，没有一个高端商业综合体，甚至连一家电影院都没有，整个园山还处于一种城不像城、村不像村状态；另一方面受特殊的地形条件和外部交通制约，城市交通与对外交通通道的接驳困难，新横坪快速、盐龙通道、东部过境快速、南坪快速三期建成开通，对城市割裂更为严重问题，急需依靠城市更新解决具有战略性意义的交通主次干道问题。

上层次规划研究

根据《龙岗区综合发展规划大纲(2014-2030)》，对横岗和园山片区的城市发展定位和发展策略进行了概括说明。

发展定位：以先进制造业、新型都市产业、传统优势产业、商贸服务业、现代服务业和居住生活为主的城市综合产业功能区；联系东、西龙岗的重要的空间纽带和服务走廊、盐田港后方陆域的生活性综合配套服务区。

发展策略：通过城市更新、土地整备等方式，优化横岗产业结构，以传统低附加值产业转型升级为基础，推动二三产均衡发展，完善横岗中心综合服务功能。引导横岗现有空间离散、产业混杂的产业布局向紧凑带状分布、集群式布局转变，形成三条产业带。沿深惠路(轨道龙岗线)，布局高标准的传统服务业、现代服务业和居住生活功能区;沿水官路(水官高速)沿线，布局新型产业、都市型产业和科技研发类空间，减少对生活区干扰;沿沙荷路一带，形成生态组团型高新技术产业、先进制造业和战略性新兴产业发展带。

根据《龙岗区城市更新“十三五”规划》，横岗园山范围内，拆除重建类更新的计划用地规模共计为951.76公顷，其中横岗更新计划用地规模为374.13公顷，园山更新计划用地规模为577.63公顷。

城市更新策略建议

加强更新统筹，依靠统筹解决更新单元配套碎化、短时化等问题。2019年6月市规划和自然资源局颁发了《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》，明确指示提出要加快片区统筹工作，各区、各街道划定更新改造用地相对集中的片区作为试点，推进片区整体开发建设、提升城市功能和品质。横岗园山的城市更新单元相对连片，除了具备开展片区统筹的基本条件外，基于解决交通、公配和产业升级问题需要片区统筹的迫切性更强。

运用多种实施手段,包括优化已有的各类规划(包括法定图则),提高更新科学性和可实施性。充分利用现有政策工具箱、发挥政策组合拳优势，统筹运用城市更新、土地整备、查违等各种实施手段，推进片区整体开发建设，提升城市功能和品质。结合横岗园山法定图则编制较早、路网规划不尽合理的实际情况，可探索统筹片区的用地布局、建筑功能配比、公共配套设施位置及规模、次干道以下路网等内容进一步优化各类方案，结合片区利益平衡方案制定，推动通过片区统筹保证城市更新过程中公共利益用地的优先落实、公共利益最大化。

更新统筹片区划定建议

结合横岗、园山城市发展面临的突出问题，将更新单元连片地区，划分为5个片区统筹单元，总面积10.38平方公里，其中涉及到15个已计划立项更新单元，单元面积合计240公顷；30个正在申报更新单元，单元面积合计386公顷：

坳背统筹片区：2.14平方公里

安良统筹片区：2.08平方公里

塘坑统筹片区：2.43平方公里

茂盛统筹片区：1.87平方公里

六约统筹片区：1.85平方公里

按照交通优先、产业优先、生态优先原则，本次研究建议重点推进以下23个更新（整备）单元，拆除面积3.6平方公里。

五大重点更新统筹片区

01

坳背城市更新统筹片区

——横岗园山地区北门户

坳背地区发展区位优越，随着坳背地铁站(双线枢纽站)高强度开发以及横坪路快速化后，该地区将成为横岗园山地区的北门户。但是该地区相对封闭，交通组织难题也非常突出，在建的盐龙快速、横坪快速和现状水官高速对地区形成了封闭态势,加上周边的山体自然隔断，坳背东西方向只能靠坳背路进出，南北向只能靠红棉路进去,坳背路、红棉路同时又是区域性主次干倒，坳背路还是横岗东北部和园山北部地区上下水官高速黄坪立交的必经通道。

随着坳背地区全面更新且超高强度开发，可以预见片区内部的机动车疏散压力非常大。为了应对这一重大变化，建议设立坳背城市更新统筹片区，建议尽快开展五大统筹片区详细蓝图设计，在确保法定图则主导功能不变、公共配套设施类别及用地面积不减少前提下，对片区统筹内的用地布局、建筑功能配比、公共配套设施位置及规模、次干道以下路网等内容进一步优化，并同步深化城市设计等内容，指导下层次更新单元规划和法定图则局部优化调整。

02

安良城市更新统筹片区

——园山南中心+打通坪南路

安良片区是阿波罗产业园区重要组成部分，肩负这打通区域性主干道南坪路和建设园山南中心的重任。

南坪路一直以来因为拆迁量巨大的问题而难以打通，按照法定图则南坪路的线型线位，坪南路南部无更新单元主动申报，全线依靠更新拆除打通坪南路这一区域性主干道，将旷日持久;另外沙荷路北、坪南路以东、山子下路以南的地区，法定图则规划了300床的医院、中学、养老院、文体中心等一系列大型公共配套设施，这些设施多年来由于土地权属特殊性和拆迁等问题，迟迟不能落实为了解决以上问题，建议设立安良城市更新统筹片区，结合城市更新(整备)单元设置的可能性，深入研究并确定坪南路新的线型线位，争取全线依靠更新、统筹单元解决坪南路拆迁问题，同步解决300床的医院、中学、养老院、文体中心等一系列大型公共配套设施落地问题，优化片区统筹内的用地布局、主次干道(特别是)以下路网等内容进一步优化，并同步深化城市设计等内容，指导下层次更新单元规划和法定图则局部优化调整。

03

塘坑水库城市更新片区

——建设横岗新中心、展示横岗山水城市新风貌

塘坑片区内的塘坑水库、牛始埔水库由原来的饮用水库，改为景观水库，这为横岗地区提供新的大型景观资源，但是这一宝贵的景观资源，长期以来被各种建筑紧紧包围住，市民很难接近。水库和龙岗大道和盐龙快速，形成了该地区对外联系的“屏障”，严重割裂了园山和横岗中心区的联系，另外本地区大面积更新和高强度开发后，机动车交通量将会大幅上升，迫切需要后增加和打通本区的主次干道。

建议设立塘坑水库城市更新统筹片区，结合城市更新(整备)单元设置的可能性，深入研究并确定恒心路等主次干道新的线型线位，争取全线依靠更新、统筹单元解决坪南路拆迁问题，打开塘坑水库公园面向龙岗大道的公园大广]和连续的绿色开敞空间，并同步深化城市设计内容，建立塘坑地铁站到公园连续步行绿道，提升横岗城市品质，指导下层次更新单元规划和法定图则局部优化调整。

04

茂盛城市更新统筹片区

——横岗园山地区的新门户

茂盛片区是横岗交通相对拥堵地区，多年来，横岗园山中部均是依靠茂盛路解决龙岗大道两侧交通联系问题，交通拥堵已经成为常态化。随着深圳市东进战略的不断深化落实，水官高速市政化的已提上政府工作日程，横岗正积极在茂盛片区恒心路附近增设水官高速公路新出入口，高速公路新出入口南部的茂盛地区，已计划立项的成片更新单元面积高达1.1平方公里，具备了大面积优化法定图则的主次干道依靠城市更新建立科学合理的新主次干道路网的条件，建议牢牢把握更新带来优化法定图则路网的良机，尽快开展《茂盛统筹片区详细规划》，为地区长远发展建立一个科学、合理的交通交通体系，也为该区大面积更新、高强度开发提供必须的交通承载力。

05

六约城市更新统筹片区

——产业升级重点示范区

已被列为横岗街道产业升级的重点区域以及龙岗区“4+9”重点发展片区。目前片区的开发强度较低，毛容积率1.35，城市环境品质和建筑质量都较差，道路缺乏、配套设施不足，建议结合市区产业新思路新策略，近期开展《六约统筹片区详细规划》，综合运用城市更新、土地整备等二次开发模式，高标准建设产业空间，完善基础设施、配套服务设施和公共空间，提高地铁站周边的环境品质，打造产业转型升级的先行示范样本。

【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】

文章来源:买房之前