网拍房点评教授从2014年开始长期关注珠三角地区法院网络拍卖房交易，经历了刚开始的波澜不惊到现在的火速升温市场反应，受朋友邀请对刷新深圳豪宅税拍卖标的进行专业细致调查及测算。

与顶级豪宅深圳湾1号相邻，俯瞰都市最美海岸线的“法拍房详评”

拍卖标的：深圳市南山区人民法院关于拍卖深圳市南山区后海路东蔚蓝海岸社区首期5栋11D

标的处置单位：深圳市南山区人民法院

拍卖时间：开始 2019年8月18日10时-结束 2019年8月19日10时

一、拍 卖 标 的 概 况

• 房产名称：深圳市南山区人民法院关于拍卖深圳市南山区后海路东蔚蓝海岸社区首期5栋11D
• 处置单位：深圳市南山区人民法院
• 是否可贷款：可申请贷款
• 权利人性质：个人
• 拍卖依据：（2019）粤0305执1797号
• 起拍价：11741474.4元
• 评估价：11741474.4元
• 权属证明：粤（2016）深圳市不动产权第0033561号
• 核准日期：2016-11-8

建 筑 物 现 状

• 建筑面积：172.40m2
• 登记价：未知
• 房屋类型：中高层
• 房屋用途：住宅
• 建筑结构：框剪结构
• 竣工时间：2001年
• 户型：6房2卫1厨
• 所在楼层：11层
• 开发商：深圳市卓越置业集团有限公司
• 物业费用：2.5元/m2·月
• 绿化率：58%
• 是否腾空：有人占有使用
• 租赁情况：无人提交租赁合同
• 欠费情况：截止至2019年5月31日欠物业管理费16909.60元

土 地 情 况

• 土地用途：中高层住宅用地
• 剩余使用年限：剩余17836天 ，约49.5年
• 地理位置：深圳市南山区后海路东蔚蓝海岸社区首期
• 中小学：省重点学校、南山育才中、小学、北师大附中小学
• 商场：华润社区超市、通家乐超市、家乐福、天虹商场、人人乐
• 居住环境：居住环境非常优越

南山区后海东路蔚蓝海岸社区位于南山区后海，紧临深圳湾。总建筑面积约80万平方米，总户数约5000户，2014年完成开发是目前深圳市内最大规模的滨海社区。

二、拍 卖 标 的 税 费 测 算 表

• 起拍价（元）：11741474.4
• 登记价（元）：未知，按11741474.4计算
• 保证金（元）：1700000
• 面积（m2）：172.4
• 税费

1. 增值税：657522.57元
2. 城市建设维护费：410951.60元
3. 教育附加税：176122.12元
4. 地方教育附加税：117414.74元
5. 印花税：0.00元
6. 土地增值税：0.00元
7. 土地收益金：5870.74元
8. 个人所得税：352244.23元
9. 契税：352244.23元
10. 产权登记费：80元

• 税费合计：2072450.23元
• 总费用预计：13813924.63元

深圳市2015年享受优惠政策的普通住房价格标准，南山区 价格490万元以下，税费应按照豪宅税进行计算。 初步预测税费按照起拍价计算约200万。

本拍卖标的平均成交单价68000元/m2，平均税后成交单价80000元/m2

蔚蓝海岸社区2017年至今，共进行10套房法院拍卖，其中平均成交建筑面积113m2，成交总价767万元 ， 平均溢价率122%，成交单价7.2万元/m2，

市场蔚蓝海岸社区1期二手房交易数据，平均成交建筑面积83.6m2，成交总价654万元，成交单价7.92万元。

2019年南山区二手房平均单价89856.00元，2019年7月份深圳市成交平均单位62279.0元/m2，二手房成交总价平均725万元，二手房成交面积平均102.54m2。

• 开始拍卖时间：2019年8月18日10时
• 结束拍卖时间：2019年8月19日10时
• 集中看样预约时间：自行看样，法院不组织
• 提交保证金：拍卖结束前都可以交保证金，建议提前1-2天交系统自动冻结保证金
• 保证金额：1700000元
• 2019年8月19日10时之前参加拍卖并竞，原冻结的保证金自动转入法院指定账户，变为首付款
• 2019-8-20 法院出具拍卖成交缴款通知书
• 拍卖成交后，买受人应在10日内 交尾款支付（拍卖成交价扣除保证金后的余款）

本拍卖标的起拍价11741474.4元，已经超过深圳市2015年享受优惠政策的普通住房价格标准，南山区 价格490万元以上，税费应按照豪宅税进行计算，初步预测按照起拍价计算约200万元。都快一套房成交价了。

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