题记：笔者因为购入产权式商铺出现纠纷而被困扰多年，一直在努力探索相关的法律问题及解决方式，现努力搜集全国各地相关案例，看看是否能从中总结出解决方案

日前，一篇反映商业运营企业与业主之间纠纷的帖子出现在溧阳当地网络论坛中。发帖网友称，自己购买的溧阳市福田中心的商铺，遭到上海福创企业管理中心“强行霸占”，与她同样遭遇的业主还有80多位。“上海福创企业管理中心‘鸠占鹊巢’，强迫我们必须接受其服务，众多产权人义愤填膺，数次爆发冲突，但至今事情仍未妥善解决。”而对此，入驻商户、运营商和业主各有说法，不过记者在咨询过专业律师后发现，根据现状，发帖网友以及回帖业主表达的诉求可能难以得到解决。

业主：商铺被“霸占” 维权艰难

发帖网友姓周，于2008年购买了福田中心的商铺。据周女士介绍，福田中心由江苏福田置业有限公司开发，该开发商在溧阳当地是一家知名企业。购买商铺后，业主和福田置业签订了一份返租协议，由福田公司统筹招商，周女士说，这份为期十年的租约到期时间为2019年3月31日。

今年3月12日，福田中心的商铺业主均收到了一份《催签新<福田中心商铺委托经营管理协议>通知书》，通知书要求业主与上海福创企业管理中心签订租赁协定，这遭到了80多位业主的明确反对。

2天后，业主们又收到了另一份通知书，这份通知书由福田置业有限公司向商铺产权人发出，其中郑重声明：“贵我双方合同到期后我公司不再续租！我公司已将自己持有的未售商铺委托专业公司-----上海福创企业管理中心运行管理，无论你最终是否与上海福创企业管理中心达成委托经营管理协议，我公司均不再承担任何责任。”

4月1日，江苏福田置业有限公司依法终止协议。然而让80多位业主没想到的是，自己还没签订新租赁协议，商铺却已开始对外招商。“当初购房返租时，开发商把商铺打通，结束租约时却没有分割产权，导致如今我们连自己的商铺在哪里都找不到，维权艰难。”周女士说。

商户：维权业主曾阻碍正常经营

位于福田中心东侧的“金沙汤泉”共租赁了超过六千平方米的商铺，用以洗浴休闲中心经营，据该商户现场负责人介绍，这个项目于2018年入驻，当年9月份开门营业，冬天旺季时生意非常火爆，但是清明假期期间却遭到了前来维权业主的围堵，严重影响了商户的正常经营行为，“我们合法规范经营，凌晨来洗浴的顾客都要登记身份信息，没想到会有这种情况出现。”

据这位负责人表示，4月5日、6日两天都有维权业主聚集在店门口，而且都是生意的高峰期，“都是晚饭时间以后，尤其这两天都是节日期间，对客流量的影响很大。”他告诉记者，那两天因为业主堵门的事，导致客流量比正常情况下减少了三分之一。

对于未签约业主聚集维权的做法，一位不愿透露姓名持中立态度的老年业主告诉记者，他不参与任何类似聚集维权的活动，“现在是法治社会，我相信最后会有一个比较满意的答复。”

开发商：已委托运营公司管理，新签约率达76%

记者与江苏福田置业有限公司取得联系。该公司行政总监周某介绍，公司与业主们的返租协议到期前，早就引进了上海福创企业管理中心，进行福田中心一层至二层商铺的运营招商，涉及的业主总共400多位。

“ 作为一个商业综合体，福田中心的运营方式必然与普通的沿街商铺有很大区别，必须作为一个整体进行运营。”周某介绍，部分业主要求，将商铺收回后由自行招商，但是从综合体运营方面来说这并不合理。从去年开始，上海福创就分批次召开了业主大会，与业主沟通合作事宜，目前签约率已达到76%以上，“绝大多数业主都对上海福创运营表示认可，还有约100间商铺的业主尚未签署新的协议。”据悉，涉事商铺为虚拟产权式商铺，销售时并未对具体商铺做出物理空间隔断。

周某还表示，上海福创作为运营商负责与尚未签约的业主进行协调，必要时福田置业也会出面与业主及福创运营商沟通，尽最大可能维护业主利益。

运营商：矛盾集中在受益分配

记者又联系了上海福创企业管理中心。该企业招商部负责人表示：“一般来说，成功的商业综合体都是由运营公司统一招商，我们也参照了苏州等多地的模式，本着将商业体盘活的目标，与业主合作。”

这位负责人告诉记者，目前公司和未签约产权人矛盾焦点还集中在收益分配。他介绍，当初产权人购买福田中心的商铺并返租时，福田置业按照合同约定，10年内向产权人返还了房款的85%——之前采访的那位老年业主向记者证实了福田置业关于返租合同足额支付回报的说法。但同时负责人也表示，这样高比例的返租模式现在明显不符合市场规律。签订新的租约并招商后，上海福创企业管理中心将把每年租赁收益的大部分拿出来返还给业主，即使有的业主没有签新约，仍可以拿到这笔收益。“但与之前福田的协议相比，收益显然会下降一部分，不少业主对此不能认同，这才使得矛盾激化。”

对于出租未签约业主的商铺，上海福创一位负责人表示，这样做程序上是否妥当，是否符合法律规定，以及上海福创是否应承担法律责任，希望相关的业主通过法律途径解决，上海福创将遵从法院的判决。

记者还从溧阳市公安局获悉，属地城南派出所已经介入平等主体商铺到期后的租赁纠纷的相关情况了解，信息掌握工作，同时公安也积极引导部分争议业主依法理性维权。

律师：基于维护整体利益，少数业主恐难如愿

就福田中心运营商与少数业主发生的纠纷情况，记者咨询了溧阳市一位资深律师，这位熟悉房产纠纷诉讼的律师告诉记者，其实类似的情况在全国都有发生，而在江苏省也有不少案例，“从产权式商铺出现后发生的诉讼判决来看，审理原则是维护大部分业主的利益，在少数业主有异议的情况下，少数服从多数。”

据其介绍，目前关于产权式商铺纠纷的审理，基本的法律依据是《物权法》的第76条，律师表示，在诉讼的实际操作中，还有一个文件：《江苏发布审理房地产纠纷案件的73条意见》第55条：业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持。对于整体利益的判断，应根据《物权法》第76条规定的多数业主的意思表示，在业主代表或者业委会获得合法的权利授权的情况下，根据不同的决策事项，经过专有部分占建筑物总面积过半数或过三分之二的业主且占总人数过半数或过三分之二的业主同意，来判断是否符合整体利益。

“也就是说，如果已经与上海福创签约的业主确实达到76%，并且面积超过三分之二，那么出于对整体利益的考虑，少数持反对意见的业主还是要服从大多数人的意见。”律师表示，从文件的表述来看，持反对意见的业主也可以通过设法说服和联合其他业主达到多数来尝试达成目标。