房价又跌了？垃圾遍地、车辆乱停、电梯损坏，江宁这个小区着手选聘新物业…

近日，365二手房最新指数数据出炉，在8月份南京热门二手房小区中，跌幅TOP10小区也随之曝光。

其中位于江宁区的水月秦淮8月份挂牌价降了1684元/㎡，跌幅6.79%。

看到这个数据，我并没多意外，因为此前我去实探过这个小区，虽然小区地理位置很优越，坐拥秦淮河沿岸景观，是个妥妥的“河景房”。但奈何小区部环境真的一言难尽。

至于小区此次房价为何下跌？我也特意求证了中介，中介也无奈表示主要是小区物业太糟糕，房价一直上不去。

但同时中介也透露小区业主大会已经作出不续聘原先物业的决定，目前正在积极召开业主大会，选聘新物业的事情也在有序推进中。

糟心！河景房变为“垃圾遍地、车辆乱停、电梯损坏的小区”

据了解， “水月秦淮”分为三期开发，三期的备案名分别为天琴湾花园（01-12栋），天秀湾花园（13-23栋），天龙湾花园（24-27栋），三期开发为不同组团的同一个完整小区。

整个小区沿秦淮河分布，呈长廊状，坐拥秦淮河沿岸景观，高层住宅还可以在家观赏河景。

小区旁边就是河定桥地铁站，日常出行十分便利，欧尚超市也尽在咫尺，生活配套方面很是完善，居住方便。

但进去小区内部一看，你会大失所望。

下面是我6月底的时候去小区实探时看到的景象：

1、小区体量较大，门禁管理不严，我是从三期这边进入小区内部的，这里没有任何门禁。

2、小区停车乱象比较严重，进入小区内部后，到处都是乱停的车，还有停在绿化带上的车辆，当然这里的绿化也被破坏地不成样子了。

3、小区单元门随意敞开，门口也是停满了电动车，进去后发现里面依然还有很多电动车乱停。

4、小区内沿路的垃圾桶不多，成堆的垃圾倒是不少。很多单元门口的草坪被水泥建材长期堆放，与旁边的绿化带格格不入，很是扎眼。

5、零星的健身设施，上面还都是铁锈斑迹，估计平日里也没业主会用这个锻炼身体。

6、小区很多路段坑坑洼洼，下雨天到处都是积水，本来就停满车辆的道路，更加难走。

7、值得一提的是，小区内还有很多业主私自种菜，占用公共地方，也影响到了小区的环境。

当然，小区内的配套还不错，不仅有小的超市，还有儿童游乐场所，也有一个小的篮球场。

除了小区的内部环境问题，据我了解，水月秦淮的电梯故障问题也比较频发，根据之前的故障次数统计，南京水月秦淮小区困人次数较多，半年时间就达到18次。

这样的数据，对于业主来说，也是触目惊心的。而对于水月秦淮小区的居住感受，真业主最有发言权，有业主真实感受到小区的灌木和绿化被严重破坏，希望可以有措施进行恢复。

还有业主希望小区在治理好环境的同时，可以建一些市民休闲活动场所。

对于水月秦淮，本为河景房，现在成为了垃圾遍地、车辆乱停、电梯损坏的小区，这让小区业主很难接受。而更让业主气愤的是，小区目前已经成为环百家湖片区，二手房价格的洼地。

小区大户型房源居多，房价在周边小区中处于低位

下面一起看看小区目前的房价。

1、天琴湾是小区第一期开发的房源，竣工时间大概在2007年左右，距今13年，小区目前在365二手房上的挂牌价是25796元/㎡。

2、天秀湾是第二期开发的房源，从365二手房网站上看，小区近6个月来，房价几乎没有任何涨幅，目前在365二手房上的挂牌均价只有2.38万/㎡左右。

3、天龙湾是小区最后批次开发的房源，房龄是最新的，但是价格却不是最贵的，小区在365二手房上的挂牌量并不多，目前的二手房挂牌均价在2.3万/㎡。

综合来看，水月秦淮小区的挂牌价在2.3-2.6万/㎡中间，这样的价格在周边小区中是处于低位的。有业主表示，因为物业管理不善，小区房价比周边小区低了有5000元/㎡。

 

在365二手房的地图上也可以看到，小区房价跟周边小区相比，确实很低，小区对面就是左邻右里，目前的挂牌均价已经近3万/㎡，不远处的亲水湾花园和金王府小区挂牌价也达到3.2万/㎡。

从成交数据来看，小区近期成交的大户型房源比较多，成交单价在2.2万-2.4万/㎡中间。而前段时间成交的一套96平左右的小户型，成交单价不到2.4万/㎡。

从中介处得知，水月秦淮小区本身就是大户型房源较多，而且很多买房人是冲着百小的学区来的。同样是百小的学区，水月秦淮130多平房源比金王府130多平房源要低近100万。

比如，在365二手房网站上，金王府小区一套138平左右的大三房，挂牌总价达到439万。

水月秦淮和金王府共享区域配套，学区也是一样的，一些300多万预算的客户，想要大户型改善就会考虑水月秦淮。

但不得不说的是，金王府目前的小区环境也是明显比水月秦淮要好很多的。这也意味着水月秦淮价格上的优势要用居住环境上的劣势来平衡。

小区选聘新物业工作按程序进行推进，预计今年12月完成

对于水月秦淮目前的房价，小区业主是既痛心又愤怒，他们觉得自家小区的地理位置更优越，是更贴切的“河景房”，但是房价却被别人甩了一大截。

在业主看来，这和小区物业的“不作为”有很大的关系。于是，就在今年7月底，水月秦淮终于召开了2020年第一次临时业主大会，投票通过了决议，决定不续聘锦江物业公司。

紧接着在8月13号，小区召开了第二次临时业主大会，主要是关于重新选聘物业服务企业方式表决的通知。

 

从小区业主委员会致南京锦江物业有限公司不续聘的告知函中可以看到，小区公开选聘或招标新物业的相关工作正在按程序进行推进，预计在今年12月完成。在此期间，还是锦江物业对小区进行管理。

对于一个体量并不小的老小区而言，换物业从来不是一件简单的事情，但是我们也已经有了很多成功的案例，可以参考借鉴。比如岔路口的天地新城成功更换为“朗诗物业”、南方花园更换为“银城物业”。

无疑，品牌物业的入驻，会为小区注入新的活力，一扫破旧面貌，在环境、安全和业主的居住体验感方面都将迎来改善。

最后，也希望水月秦淮可以成功更换为品牌物业，改善小区居住环境，提升小区居住质量。当然，最重要的是房价与之相匹配。我们也会持续关注。 

注：文中部分图片来自微信公众号“水月秦淮业主之家”

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