东郊小镇，在南京是一个特殊的存在！地位不输天润城，10年前就承载了许多年轻刚需的买房梦，是名副其实的城东超级大盘。
一直以来，这里也是备受争议的地方，有人不断涌入，也有人想法逃离。近日，我恰好有机会走进这片土地，终于一睹它的真容。
一、小区体量超大，实探6街区，居住环境较好
东郊小镇位于城东麒麟街道（马群与汤山间，距南京主城区仅10公里），西临钟山风景区，东傍汤山风景区，景色怡人，空气清新。
据悉，整个小区整体规划1916亩，总建筑面积超过100万平方米。2013年开发商将C地块出让给银亿集团，后C地块更名为银亿东城。
这里详细解释下：目前1-8街区叫东郊小镇，9-12街区叫银亿东城。
在东郊小镇1-8街区中，我了解到6街区小区的环境比较好，房龄在2010年左右，也特意进去看了看。
小区目前是南京金凤凰物业管理有限公司进行管理，门禁管理一般。
进入小区就看到了六街区的总平面图，小区体量尚可。
小区内部居住氛围很是浓厚，尤其是在小区的中心花园处，阳光好的时候，到处都是人。大人们坐在一起聊天，小孩子们则一起玩耍，其乐融融。
此外，小区的其他亮点也很突出，比如：
1、小区绿化率较高，景观层次丰富。而且设有水景景观，旁边有亭子，瞬间提高小区的格调。
2、小区内部道路干净整洁，垃圾桶都整齐排放在一侧，物业工作人员也尽心清理路面垃圾。
3、小区多为多层设计，楼间距较大，采光较好，居住不压抑。
4、小区内部的配套设施也比较齐全，儿童游乐场所和健身设施一应俱全。
当然小区也有值得改进的地方，比如很多业主直接在绿植上晒被子。小区虽然有地下车库，但车位依旧稀缺，很多车辆停放在路面上。
但大部分非机动车辆还是整齐停放在车棚里的。
从6街区的侧门出来后，对面就是7街区。
在两个街区附近，还设有公交站台，可以直接通往孝陵卫。
值得一提的是，六街区对应的幼儿园是东郊小镇第一幼儿园，据说这是个还不错的幼儿园。
七街区对面就是东郊小镇小学游府西街分校。
客观说，单从小区的居住环境和周边配套来说，东郊小镇是没什么值得诟病的。那一直以来小区被吐槽最多的是什么呢？
二、曾经备受诟病的交通问题，正在慢慢改善
在网上，随便可以搜到，东郊小镇第一痛点：交通拥堵，出行难。
据悉，片区内的道路基本都是双向单车道，随着居住在这里的人口越来越多，道路已经完全超负荷。
每天上班路都与“堵”字相伴也让东郊小镇的业主们叫苦不迭，但从2019年10月开始，政府已经重视起来，一系列举措先后到来。
①、2019年6月
江宁区信访局组织约谈东郊小镇和银亿东城的业主代表，就大家关心的交通、环境、道路等各方面进行调查，由江宁区区委书记李世贵全程接待，此次会议以调查问题原由、听取业主诉求为主。
在会议结束后业主代表在业主群中汇报会议进展以及商讨出的初步解决办法。
②、2019年9月
南京市江宁区政府就发布《关于成立东郊小镇出行难巡查整改工作推进领导小组的通知》，将由江宁区区长严应骏任组长，切实解决东郊小镇出行问题。
▲截图来源于江宁区人民政府网
这则通知里将小组成员分布于江宁区各个部门之间，而且其中成员有多个部门的一把手直接参与，这样能让这些职能部门更好的合作，切实解决出行难的问题。
▲截图来源于江宁区政府官网
③、2019年10月
时任南京市委副书记、市政府党组书记、南京江北新区管委会主任亲临东郊小镇，实地调研东郊小镇、银亿东城的民生交通问题和建设进展。
④、2020年12月
经十一路规划正式公布，未来将成为东郊小镇业主前往地铁4号线灵山站最近的道路。
此外，目前在建中的宁句城际S6号线进展迅速，就在最近南京市交通运输局正式发布宁句城际车站站名，原定于2023年通车的S6号线，如今已经提前至2021年就能完工，利好看得见！
▲地铁S6号线走向及地铁名示意图
地铁一响，黄金万两。未来东郊小镇的业主在东郊小镇站可搭乘宁句城际S6号线直达马群站，换乘2号线后，8站地铁到达新街口，同时还可直达河西新城科技园、紫东创意园等众多产业聚集地。
肉眼可以见，曾经让东郊小镇居民困扰的交通问题，正在慢慢变好。
但不可否认的是，对于一些街区来说，还是时常会受到来自高铁、高速公路的噪声影响。
从板块内的居民口中得知：东郊小镇的交通情况的确有所改善，但是这边还是有很多人选择置换到了其他地方，主要就是因为没有特别好的学校和医疗配套。
目前东郊小镇的小学学区为东郊小镇小学游府西街小学分校，初中学区为与南外仙林合作办学的南外仙林麒麟中学，两大名校的鼎力支持虽然为东郊小镇提供了不小的教育优势。但是短期内没有明显的成绩，一些对教育要求高的家庭为了孩子都置换了主城的优质学区房。
▲江宁区教育局回复
三、小区成交量巨大，小户型复式房源受刚需追捧
东郊小镇让业主心痛的还有一点：就是房价不涨，这也是很多业主最终选择逃离的原因之一。
因为小区体量大，目前在365二手房网站上的挂牌量300多套，其中八街区的挂牌量最多。
以八街区为例，目前挂牌均价是22846元/㎡，但是房价近2年来有明显下跌趋势。
再看看房龄较老的第一街区，目前整体均价只有17198元/㎡，2年来房价下跌也比较明显。
第六街区目前的挂牌价是21421元/㎡，小区2年来房价有小幅下跌。
东郊小镇目前二手房价格相较于城东其他板块而言处于低位，整体均价在22000元/㎡左右，也是因为价格的优势，低价、高性价比让这里的成交量非常巨大。
据我爱我家东郊小镇2店的资深经纪人杨彦荣透露：东郊小镇在江宁区的成交量几乎都是位列前茅。粗略估计，这边一年可以成交1000多套二手房。
从近期的成交来看，也是平均每天有2-3套房源成交，成交主要还是以100多万出头和200万左右的房源为主。
从成交数据来看，小区的小户型复式房源也比较吃香，这种房源也是住宅性质，实际使用面积大，性价比高。目前40多平的复式，总价在100万左右即可入手。
很明显的是，这边小区门口有多家中介，可见二手房市场的活跃。
的确，首付30-40万即可入手，可以说真正是南京的价格洼地，也是很多刚需客追逐的地方。
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