新一线城市缩紧调控，南京“四限套餐”却要解禁？

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当全国各大城市楼市政策都在放松时，有一新一线城市却逆势而为，继续加强调控，这便是号称“全国限购最严”的长沙。

12月11日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6％-8％。

《通知》的发布被市场认为是长沙市新房市场限价政策的2.0版，限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。2017年发布的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》显示，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%-8%，不过，暂行办法有效期是从2017年12月11日到2019年12月11日。

对于楼市政策是否进行调整，当地发改委相关人士今日对财联社记者表示，“长沙市楼市政策并未有新的变化。”昨日通知出台，是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。外界对长沙楼市政策放松的解读系误读。

平均利润率6%-8%，这对于房企来说足够了吗？

中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%，分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年上半年下降1.1个百分点和1.5个百分点。

长沙此次发布的《通知》规定商品房项目平均利润率为6%-8%，低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率。

而在2018年176家典型上市房企的总体营收规模达到47972亿元，毛利润14905亿元，净利润总额6291亿元。

这些房企的毛利率加权平均值为31.1%，净利润率加权平均值为13.1%，其中龙头房企净利润率高达21.3%。

在高强度的调控下，长沙房价一直以来当属于同类型城市的“价格洼地”，当前，长沙房价均价仅为1万元/㎡左右，如果带有较好的学区，二手房均价近2万元/㎡。与周围的武汉、贵阳、广州、南昌等省会城市房价相比，价格较低。

南京“四限套餐”解禁？

相比之下，同属于省会城市的南京，2017年开启了“四限”时代，迎来了最严格的的调控，限售、限购、限价、限贷，一环控一环。但今年来，限价与限购都有或多或少的放松。

南京今年积极引进高端人才，对于高端人才在限购方面开了一道“裂缝”，但在高淳区和六合区，大幅放宽了购房门槛。

6月3日南京市高淳区限购松动，外地人只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具在高淳区买房的购房证明。

10月15日，南京市六合区取消了两年社保的限制，有大专学历即可买房。现最新政策为，只要是有大专学历的外地人，提供南京市居住证和学历证明，单身买房人提供个人身份证和户口本，已婚家庭提供相关婚姻材料，即可在六合不动产登记中心开具购房证明。

今年以来，南京新房价格也一直呈现上涨趋势，此前曾在3-7月连续5个月出现上浮，仅在8月出现轻微的下跌，9月、10月新房价格再度上涨。

2019年1月，南京新房价格环比上涨0.8%

2019年2月，南京新房价格环比持平

2019年3月，南京新房价格环比上涨0.1%

2019年4月，南京新房价格环比上涨0.5%

2019年5月，南京新房价格环比上涨0.8%

2019年6月，南京新房价格环比上涨0.1%

2019年7月，南京新房价格环比上涨1.2%

2019年8月，南京新房价格环比下跌0.2%

2019年9月，南京新房价格环比上涨0.8%

2019年10月，南京新房价格环比上涨0.2%

房价上涨是南京当前趋势，但破限价也是如此，河西中、河西南、江心洲、鼓楼滨江、等地纷纷有楼盘破限价。且随着后期地王盘纷纷出山，河西中部放风7万/㎡，燕子矶3.5万/㎡。

12月10日才开盘的仁恒江湾世纪，销许均价销许均价44908元/㎡，突破之前江心洲38000元/㎡的限价红线。

自从河西南“星八克”终结后，35000元/㎡的限价红线也就此消失，区域房价再度攀升，如鱼嘴悦庭、鱼嘴润府，均价高达39800元/㎡，华侨城天鹅堡均价也达到了36900元/㎡。

11月5日晚，城南软件谷的纯新盘大名城紫金九号领取5栋住宅销许，整体销许均价39998元/㎡，毛坯现房销售，超区域35000元万㎡限价红线近5000元/㎡。城南赛虹桥的花语江南均价更是高达43200元/㎡！

鼓楼滨江桃园世纪销许均价48966元/㎡，个别房源价格达到60000元/㎡，远高于周边房价。

江北核心区内均价30500元/㎡一成不争的事实，但由于部分楼盘挖地下室拉低均价，实际楼层价格更是达到33000元/㎡，已然突破之前30000元/㎡的限价红线。

不仅主城楼盘价格突破限价，六合和溧水这些较偏远的板块，楼盘价格也再上一个台阶。如六合的昱龙府和中海棠城公馆，两盘价格都在18000元/㎡左右，在这之前区域最高价为15000元/㎡；溧水城南建发央誉、颐居朗诗紫熙府等盘也突破了溧水1.2万的限价。

值得一提的是，部分突破限价的楼盘为曾经的高价地，“面粉”的价格摆在那里，“面包”的价格也无法降价；还有些房源由于类型不同，如洋房价格要比普通高层价格高；且有些房源定位高端，定价较高。

除此之外，今年楼盘价格上涨已不是件新鲜事，据不完全统计，南京已有31盘价格迎来了不同程度的涨价，其中，江北共有10家楼盘涨价，位列南京所有版块第一，其次是城北板块，共有6盘，29盘中涨价幅度最高的也当属城北鼓楼滨江的当代万国府ΜΟΜΛ，涨价5154元/㎡。

对于楼盘涨价，也仅仅是个别现象。其实早在2019年2月26日，南京市发改委官网上就发布了“南京坚持房价稳控政策不动摇”的公文，明确表示南京市将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

而发布这条消息的背景，正是因为当时有关“南京房价突破限价”“南京调控放松”等声音的不断放大，引起了社会舆论的广泛关注。而就目前来看，南京始终坚持“限购”、“限贷”、“限售”和“限价”四大举措并行，稳控房价的坚持仍旧如初。

部分内容来自于每日经济新闻