成都房产:找准这些核心点,房子升值不会远!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，我在南通有4套房产。除去一套自住房 ，其它几套要不要出售，然后想办法去上海买房？

回答：南通无疑处于高位，在牛市中卖出也没有问题。现在是以三四线置换二线、二线置换一线的的最佳时机，也是三大城市群核心城市的最佳的上车黄金窗口。钱会用脚投票。大城市的高房价本质上是因为人们认识到城市的价值并希望留在大城市。

有一种说法，中国的城市化进程不可阻挡，当前房地产市场不必担心。只要人们向上折腾的想法不变，优质城市的楼市就总会有行情。这很重要。是否有人接手是市场底部的反馈。即使城市化进程放缓，城市人口不再增加，但在城市内部，每个人总会想办法置换到优质地区，向城市中心转移。区域板块轮动的动力永远存在，这也是大城市魅力与活力的象征。

总而言之，选择好城市，确定好区域这些核心点，房价的涨幅都不会太差。越是稀缺，就越难得到。

提问：您好，家里有两个孩子，今年该上幼儿园，平时和父母一起住，自主创业通勤时间相对自由。最近看大兴区的中海云筑，有个下跃户型，地上一层，地下两层，活动空间比较大，主要考虑孩子的教育、幼儿园、小学、周边教育、通勤、居住空间，以及大兴未来的发展，这种情况适合我买吗？或者还有其他的楼盘推荐吗？

回答：中海云筑还是适合刚需的，可以考虑。

（有孩子）刚需南城置业首选，社区感美，全装修，基本配套过关

中海云筑交通相对便利，包括南六环、京开高速、京台高速、新机场高速、机场联络线等城市主干线，门口可乘坐公交。紧邻4号线天宫院站，可换乘10号线等。

中海云筑所在的庞各庄教育资源也比较丰富，距离约1-2公里

商业医疗设施也比较完善，刚需自住加投资还是不错。

提问：成哥，你好。刚需首套房，想在结婚前买个房子。目前在环城东路附近工作，最近考虑买东边的房子，但正在纠结，金色交响家园、金沙小区、东骧神骏还是就近的东华小区老破小，或者有其他区可以推荐一下吗？

回答：老破小已不再符合这个时代的主流趋势，就像液晶电视取代大p股电视一样，平板取代液晶电视也是同样的趋势，老破小的未来就是被淘汰的产品。

昆明各个区也在深度挖掘自己的自留地。盘龙区就开发世博园、北京路延长线地区。五华区就开发高新区、泛亚科技园区西山区就开发广福路、滇池路、西山万达片区。官渡区就开发经开区、星耀路、会展中心。

建议买新房，因为这样的二线城市供应充足，也不乏好房子。买新房无论是产品力还是房龄都可以更好地长持。

提问：你好哥，都说短期看政策，中期看土地，长期看人口。那么是不是只要货币政策放松，利好楼市，房价就一定会涨？一个城市人口增加越多房价是不是也一定会涨？

回答：对楼市的判断，需要从多个维度解释。下面这几点，我觉得能明白75%以上，都不会太差。

1、一个地方房价的上涨归根到底是货币因素。毫无疑问，在小城市，三四线城市房价的上涨依赖于货币政策。如果没有货币政策，地方每年都要建楼房，城市里就没有一定的人口流入。按照这个速度，房价可以维持一万年；2、货币政策的核心是刺激地方经济，房价上涨是副产品，这也仅限于地方经济。3、城市人口增长是城市化进程中的正常现象。然而，在这种正常情况下，（三四线）城市的房价并不会上涨。所以关于人口增长，房价就上涨的话题。这对一线城市是有用的，对其他城市是没有用的；4、一线城市房价上涨，是因为整体经济太好。这种说法过于笼统，包括货币人口等。在大城市，人口增长也是经济状况良好的副产品。因此，准确地说，不能说是人口增加房价上涨，而是经济面好，房价上涨。

有了好的经济，人们自然愿意去。人越多，城市价值就越充分释放，形成良性循环，房价上涨自然到来。

提问：成哥你好！我和老婆名下三套房(市区小面积学区房一套用来读书，想留着孩子读书用;另一套在天府新区，用来自住，房龄快5年；西三环还有一套在出租，房龄快十年)，我在南五环上班，老婆在天府五街上班。我们现在想置换一套改善的房子，但是就是很纠结，到底买哪里?之前很喜欢攀成钢，但是因为都在南门上班，太远太堵了。

我父母他们是龙泉户口，名下没有房子。我想过几种方案，一是卖掉一套用父母名义去主城区买预算450的；二是用自己名义买(需要卖两套，预算可以增加到650)。

您看有没有什么推荐的方案?高新区是不是最适合我们的?

回答：你好！首先，根据你的工作条件，高新区是最合适的。与天府新区的改善情况相比，高新区在目前的自住需求和未来抗风险能力方面的改善要优于天府新区。如果你收入不错，对未来充满信心，我建议你卖掉两套，买一套高品质的改善型。一来，你们是自住，这样你就能过上更舒适的生活。二是目前成都楼市仍处于上升阶段，长期看涨。在限购的情况下，尽量优化自己的资产。优化后的资产增长可能不是最大的，但增加的总量最大。

高品质的住房不仅能让您感到舒适，你们未来的收入，还能继续支持你们用其他的名额，再购买房产，从而确保您的购房资格，最大限度地利用您的住房。但如果你对自己的收入不太有信心，或者你未来的收入状况不那么稳定和有保障。所以我建议你选择第一种方式。这样你就能得到更多的涨幅。从目前成都市场来看，前些年的刚需群体，经历了一轮楼市大涨后资产提升，对改善的需求还是挺大，未来几年，核心区400-500万元的改善将处于比较吃香的状态。

至于你说，不知道该买高新的哪些楼盘。如果你对新房有需求，那么后面出来的高新新盘，价格区间合适，你们又看得上，那都可以考虑。至于二手房，去金融城板块。高科技仍然非常乐观。对于购房者来说，只要这个区域没有大的问题，在这个区域购买房产就没有大问题。至于纯投资，看看成华区或我推荐的几个板块。

提问:成哥您好!成都购房的话，现在只有资格购买三圈层，三圈层中哪个地方房产投资潜力相对更大?

回答：与新津相比，成都的无限购区域更为乐观。成都三环首个地铁连接区由南通+天府新区支撑。

新津花源是三环内唯一一个通地铁的县。花源是新津的桥头堡。规划已经逐步提出。大件路和十号线通双流和主城，正公路和天新邛快速路通天府新区。

高铁新津站是一个交通枢纽，与地铁高铁大件路天新邛快速路，预留地铁12号线有轨电车发展空间更具潜力。

提问：成哥，你好，目前手上两套房都在郫都区，绿地国际花都（无贷款）+花样年香门弟（公积金贷款70万+商贷10万），是提前把商贷的10万先还了呢，还是卖了绿地这套，去五城区买个二手次新房（子弹有限买不了太大）？还要看未来保值升值的情况。

回答：主城区的优势是资源集中，增长速度最快。谈板块轮换顺序：重点学区新区、CBD新区、主城区次新区、城郊地铁新区、主城区二次改造、远郊CEO局、老大破小。

目前成都只有青白江，新津这些近郊不限购。在二线城市，大多数年轻人更喜欢在郊区买新楼，而不是在市区买旧楼。因此，郊区新建楼盘的价格越来越高。

当郊区二手房价格与市区房价相差不大时，主城区的价值开始回归。所以在现阶段，先买主城区的价值洼地。

提问：成哥你好，我准备买个房投资,总价预算170，按照你说的“十年内次新房，主城区小套二”结合学区，选出了2万5的首航欣程，对口棕北小学,你觉得这个盘有升值空间吗?那里目前只有地铁规划，看上去感觉升值空间不大。

回答：自住的话，首航新城无论是位置还是配套设施都不差。首都航空仍保持其价值。不过，从成都的升值空间来看，应该算是中等规模的。贵在生活配套完善，自住起来会比较方便一些。

总结就是自住方便，但升值中规中矩，抗风险能力还是不错。纯投资，在房屋升值的同时，这套房子的租售比还不错，收入也相当可观，值得推荐。如果有你喜欢合适的房子，你可以入手。

提问：成哥你好！目前我有一套房在建设北路三段06年购入的单位宿舍房，无电梯。另有一套17年购入的招商中央华城小套三，尚有房贷十年期43万，余7.5年还清。现在成都市老旧小区改造不拆，原先老小区拆迁预期越来越遥远。现在想卖掉老小区，还掉新房贷款。

问题是1.老小区跌价了，卖掉后的放款除去新房贷款余下30万，不够再买，不还的话月供5800比较高。2.再买房我考虑的是孩子(10岁女儿)将来工作和我们养老都更方便的天府新区或者新津地铁边。不知道这样安排是否合理？

回答：你的思路还是正确的，可以提前做好布局，老破旧的可以卖掉。还掉招商做抵押，首付3层，现阶段，入手城乡结合部和产业新区是成都最令人担忧的选择。

对于二线省会城市成都来说，城市化进程仍在继续，人口仍在不断流入，有的是省内流入，有的是一线城市的回流。

成都市正大力建设新区，快速实施规划，建成地铁网，拓展城市骨架。人们对新区的热情和期待高于已经经历过这一过程的一线城市居民，更愿意为规划买单。所以，不管走多远，只要有产业和配套设施的预期，房价也不便宜。

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