上市房企加快销售回款

  11月5日，万科在深交所发布了今年10月份业绩情况。数据显示，该公司上个月实现销售金额超过540亿元，前十个月累计合约销售额在4856亿元左右。值得注意的是，央行刚刚发布的金融报告指出，要防范房地产领域的不当和过度融资。从今年以来房企表现看，上市房企也加快了销售回款，项目开发中，自有资金规模越来越大。

  10月份，万科实现合同销售面积341.3万平方米，合同销售金额540.7亿元，同比分别增长37.73%及46.97%。2018年1-10月份公司累计实现合同销售面积3243.4万平方米，合同销售金额4856.2亿元，同比分别增长11.37%及12.18%。

  记者梳理发现，近期不少上市房企披露的数据显示，今年10月份房企销售平稳。中国恒大集团11月5日发布公告称，2018年10月实现物业的合约销售金额为530.4亿元，合约销售面积为498.1万平方米。前10月累计实现的合约销售金额达到5011.4亿元，同比增长18.66%；累计合约销售面积为4761.8万平方米，同比增长12.12%。11月2日，碧桂园宣布，年内碧桂园及其附属公司，连同其合营公司和联营公司，共实现归属碧桂园股东权益的合同销售金额约4559.9亿元，同比增长34.91%。另外，合景泰富、时代中国、奥园等房企也纷纷发布了业绩情况。

  部分房企拿地放缓

  对目前房企公布的经营数据，有分析认为，多数房企在今年四季度加快了推盘力度。

  以万科为例，华创证券房地产行业分析师袁豪指出，10月万科单月公司销售额大增，一方面由于去年10月低基数，仅368亿元；另一方面由于第四季度推盘大增。“公司2017年下半年拿地较多，三季度和四季度拿地面积占比全年分别达37%和29%，按照拿地到开工9~12个月左右来看，今年第四季度推盘望大幅增加。”袁豪认为。

  不过，万科上个月拿地速度有放缓迹象。根据披露，万科10月份新增加项目11个，占地面积合计179万平方米，计容积率建筑面积372.3万平方米。其中万科权益建筑面积174.1万平方米，需支付权益价款87.60亿元。而且拿地主要集中在杭州、天津、太原、成都等二线城市。

  如果算上物流项目，万科上个月新增建筑面积389万平方米，环比下降18.5%、同比下降28.8%；对应总地价194.8 亿元，环比下降26.4%、同比下降51%；拿地金额占比销售金额达36%，环比下降0.4%，较上年64.5%下降28.5个百分点。

  自有资金规模提升

  富力地产11月5日宣布，其已决定召开临时股东大会及类别股东会议，以批准授予董事会建议特别授权以发行不超过8.06万股新H股。有分析认为，如果富力地产增发成功，将直接提升该公司的资本金。而根据记者了解到，由于过度再融资受到影响，不少房企加快销售回款，提升项目自有资金规模。

  富力地产称，本次发行的每股面值为0.25元，新H股发行将以包括但不限于配售方式进行，可向合资格的机构、企业和自然人及其他投资者发行╱配售新H股。新H股发行的所得款项，在扣除相关费用后，将全部用于补充富力地产的资本金，其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等用途。

  有业界人士表示，如果富力地产能够成功增发H股，将非常有利于该公司获得长期资本，改善资本结构，增强融资能力，改善信用评级前景，缓解当前影响多个金融市场的宏观经济波动带来的风险。

  不过，记者了解到，相比富力地产发新股融资，A股不少房企的融资受到影响。

  11月2日央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》称，随着“因城施策”的房地产调控政策不断发布，房地产信贷增速放缓，相关金融风险总体可控，但要关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险。

  因此，央行在报告中建议，一方面要保持房地产金融政策的连续性和稳定性。另一方面要防范房地产领域的不当和过度融资。抑制资金过度流向房地产领域，对负债率偏高以及大量购置土地等行为的房企进行融资限制等。

  因此，今年以来，房企纷纷加大销售回款。根据三季报，房地产板块整体销售商品及劳务的现金流入累计同比增长23.3%，较2017 年提升6.9个百分点，比今年上半年提升2.3个百分点。这也意味着，2018年三季度，销售回款增速较2017年和今年上半年继续上升。