不同业态的长租公寓租金表现有什么不同? – 安居客房产问答

最近，租金增涨变成许多社交平台的热点话题。

有许多来自北京上海某分散式公寓租客纷纷曝料称，期满的房屋，续约遭受涨价，涨超500元的状况很普遍，多名租客涨幅超出10%。

这一状况引起大家探讨，毕竟在当前疫情刚完毕，多个领域处在修补阶段，租客收益预估下降的新时代背景下，租金确实有上涨动力吗？并且今年开始，保租房正逐渐进到租赁市场，租客可选房源愈来愈多，部分公寓公司的涨租行为是正常的市场行为吗？一线城市的住宅租赁市场究竟表现怎样？不同商圈的长租公寓租金表现有什么区别？

分散式公寓租金变化大

集中型公寓租金水准平稳

贝壳研究所检测发觉，随着5、6月上海北京疫情防控局势转好，先前受抑制的租赁要求相继释放，累加大学毕业生集中进到住宅租赁市场，促进租赁市场在6月达到上半年市场热度高峰。不过，从半年度同比来看，北京、上海、深圳交易量弱于去年同期，住宅租赁市场仍处在修复情况。

总体来看，一线城市租金水准比较稳定，但宁静的表面之下，分裂与震荡正在持续发生。

一直至今，分散式公寓更具备价格优势，但目前来看，这类优点好像正逐渐缩小。

工作在北京望京，租住在亚运村周边的夏美，早已在Y分散式公寓住了三年。当时挑选这个品牌是由于同一个区域内，以集中型公寓25平米的单间租金，只要再加一点钱，就能够在附近公寓有着一个40平左右的Y寓一居室，这是当时性价比最高的挑选。

然而今年六月份租期到了以后，管家一通电话打来，夏美的一居室居然要涨600块，这个房子上年早已涨了350块，2年涨了近1000块，涨幅超过20%，“疫情当下，收益本来就降低了，租金这么涨确实意想不到，接受不了，这么涨下来，这套房屋价格优势就几乎没有了，不如挑选去租赁社区。”

同一个小区内，根据同租方法居住Y寓的小雪也接到了涨租通知，续约涨450，管家称是由于今年要和业主再次签约，业关键提升租金。但和合租室友打听后，其他客卧最多只涨了150块。小雪十分疑惑，不同屋子的租金涨幅为什么不一样？在Y寓这类不透明涨租标准下，这个屋子明年又要涨多少？

夏美和小雪的故事在一线城市并非个案，最近，北京、上海部分个人房源出租与分散式公寓房源深陷“涨价争议”。有许多网友在社交平台称为房主或分散式公寓中介大幅调高房源租金，许多房源涨幅达到10%-15%。

对此状况，北京望京西版块某分散式公寓管家称，目前北京是不同的租房产品，表现冷热不均。因为轻松、相寓的分散式房源标价相比集中型公寓更低，更容易也更直接的受市场影响。质量较好的单独成套房子深受青睐，但其实老破小、简装房、毛胚房闲置许多，退房也较多，行情好的地区涨租的同时，行情不佳的地区已经开始靠降租吸引租客续签。

上海的租房市场状况也类似，上海世纪公园版块一中介称，上海以前受封控影响，存有部分租期期满的顾客因疫情监管无奈续约，进而促使租金增涨的状况，也确实有一些房主抬高牌价，但抬高以后租期会显著拉长。

“6月份大家觉得市场热，主要是之前积压的租赁要求集中释放，加上毕业季影响，体现在租赁交易量明显提高，但除了少数热门板块，大部分地区价钱层面还是挺稳定的。从具体成交价格来看，根据链家的数据监测，上海租金保持在87元/平米，和一季度持平，较去年同期甚至略有降低。”该名中介称。

与个人房源出租或分散式公寓不同，集中型公寓租金表现则相对稳定。房间数排名靠前的集中型公寓品牌均表明各店面租金水准平稳，没有租金大幅上涨的动作。

北京乐乎公寓表明，其大力支持政策，店面续签基本不涨价。龙湖冠寓表明，北京市各店面租金基本保持稳定，且发布了部分租金折扣活动，有部分续签租户今年的租金甚至低于上年。三阶魔方公寓也表明，上海等一线城市市场回暖非常明显，但三阶魔方公寓六月份租金水准相对稳定。

一方面是年轻人对生活质量规定更高，一方面是公寓租赁房源供应提升，新趋势下，越来越多年轻人挑选集中型公寓。“一是由于服务和产品的确更好，例如近期的雨天，管家会在微信询问需不需要帮助关窗，很贴心。此外便是集中型公寓价钱相对而言相对稳定，标价透明，管理规范，让人更安心。”一名00后毕业生如此说。

保租房“远水”啥时候解“近渴”

事实上，不仅仅只是在毕业季刷存在感，租赁市场正在越来越多被更多人关心。一方面是政策呵护，大力推广，利好频出，政府持续提升租赁用地供应；但另一端，租房难、租金增涨的市场响声也经常出现。不禁让人疑惑，为什么会出现这类政策与市场表现不一致的状况？

做为狙击盲目涨租行为的一个关键手段，保租房深受租客期待。近些年多个重点城市已增加保障性住房租赁住宅的筹备，且持续发展长租房市场。

以2021年为例，“两集中”新政明确规定重点22个城市在年度计划中要单排租赁住宅用地，占比一般不少于10%。其中，上海租赁居住用地占比商品房用地42%、占比最大，北京租赁居住用地占比39%、位居其次，深圳、广州也基本设置在10%以上的年度工作计划。

东方财房产依据公开资料整理

由此来看，一线城市租赁供地力度不可谓不大，但为何租金水准仍无法调控，且容易反跳呢？

业内人士强调，因为土地出让转换为租赁房源存有一定的时间周期，总体供求间仍存有一定程度上的不匹配和结构性不均衡。以上海为例，近些年上海市政府全力发布租赁用地，但受限于体量大，建设项目周期长，目前总体来看仍是远水难破近渴，短期无法有成效。

广东城规院住房政策研究所顶尖研究者李宇嘉也拥有类似观点，因为当前大都市关键租赁要求来自于新市民和年轻人。而适用于这部分人群的保障性住房租赁住宅并未产生规模性供应。之前一段时间，各地关键进行对重点区域的摸底调查工作，新增土地并未产生供应，民间资本参加存量改造的方式也处在探索期。故此，供求矛盾并未获得明显改变。

除了保租房这个方式以外，随着各热点城市租金的持续增涨，多城纷纷颁布相关政策旨在控制租金的增涨。在中央方面，住建部公布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》中，规定住宅租金年度涨幅不得超过5%。与此同时，各一线城市回应政府呼吁，严禁个人房源出租随意上涨租金，租赁须依照官方发布的参考价，以此来抑止租金涨幅太快。

总体来看，政策的逐步完善配合持续提升租赁用地供应，将来几年，也许将逐渐功效在一线城市租金水准上。

一线城市仍是毕业生首选

多个长租公司发布政策优惠

每到毕业季，有关一线城市租金的探讨总是会重新来过，归根结底，便是由于一线城市每年都会涌进大量租房需求，是毫无疑问的毕业生战略要地，是租金增涨动力比较丰富的城市。

2022年，教育部发布的数据显示，今年高校应届生规模达1076万人，同比增长167万人，规模和增量均创历史新高。激增的毕业总数身后，是新增的租房要求。

据58同城、赶集日公司直招公布的《2022年毕业季调研分析报告》显示，一线城市因就业岗位、经济实力与区位优势比较突显，已为大部分毕业生工作首选城市，一线城市均呈毕业生净流入趋势。

供求决定市场，毕业季招骋市场的火爆直接推动了一线城市新一波租赁要求的释放。并且，比较显著的一点是，与“前辈们”不同，在房源的选择上，00后更重视私密度与舒适感，他们更愿意为质量化的租赁产品与服务付费。贝壳研究所调研数据显示，相较于往届大学毕业生，这届毕业生挑选整租房的占比提升了8.1个百分点。

此外，挑选长租公寓的年轻人愈来愈多。相较于其他租赁房源，长租公寓可以为租客提供质量更好的租赁产品与服务，调研数据显示，这届毕业生挑选组织化租赁房源的占比达到38.3%，分城市电子能级来看，一线城市、新一线城市占比均超过35%。

2022年大学毕业生居住方法挑选

理想很美好，但对于刚迈进社会的毕业生而言，租房实在是一件不得不面对的烦心事。为了处理一线城市毕业生租房难的难题，多个长租公司发布了毕业生租赁政策优惠。以北京市为例，包含贝壳找房、轻松、北京我爱我家(000560)、三阶魔方、万科泊寓、麦田房产等多家中介及长租公寓回应“毕业季租房服务进校园”呼吁，筹集了约9万件（间）房源供大学毕业生挑选。

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能够看见，在政府与企业的共同奋斗下，住宅租赁市场正迎来进一步的规范和发展。但不可否认的是，租金终归由市场供求状况决定，在当前住宅租赁关联中，承租方仍处在相对劣势地位。住宅租赁市场仍需进一步完善支持政策，助推保障性住房租赁住宅和长租房市场发展。针对长租公司来讲，随着住宅租赁行业规模逐渐扩大，将迎来更宽阔的发展前景。