一周内4家物业公司招股书失效 背后的原因是什么?

专业人士来看，在环境因素危害下，香港交易所对递表物业服务公司的审批日趋严格，询问具体内容和工作频率都是在提升。

又一家物业公司招股书无效。10月29日，中梁控股集团旗下物业公司中粱百悦智佳服务项目因满六个月变动为“无效”情况。不止于此，在一周的時间内，也有包含富力物业、明宇商住、海悦生活以内的三家物业公司招股书无效。

招股书失效并不少见，物业公司只需升级材料就可以持续发售过程，可是好几家物业公司招股书无效，身后地产行业调节所引起的物业管理领域转变引人注意。 

在一周的時间内，中粱百悦智佳服务项目、富力物业、明宇商住、海悦生活四家物业公司的招股书均无效。图片出处/IC photo

富力物业、中粱百悦智佳服务项目等招股书陆续无效

据了解，中粱百悦智佳服务项目于2022年4月29日向香港交易所提交招股说明书申请报告。据招股书表明，截止到2020年12月31日，中粱百悦智佳服务项目在管新项目178个，在管建筑面积约2010万平方，复合型增长率769.3%，在其中有62.8%的在管总建筑面积坐落于长三角地区。此外，中粱百悦智佳服务项目签订建筑面积约6030万平方，复合型增长率58.8%。

在10月29日招股书无效后，中粱百悦智佳服务项目对外开放表明，本次申请办理材料无效不容易直接影响企业目前的发售方案，将尽早升级招股书传上去。

而在前一日（10月28日），香港交易所表明，明宇商住招股书也无效。先前于4月28日，明宇商住向香港交易所提交了招股书，该公司业务流程分成三绝大多数，即给予物业管理、重点委聘及增值服务，在管物业管理经营规模总面积仅290万平方。

再向前几日，海悦生活、富力物业招股书也依次无效。10月25日，海悦生活招股书被标明为“无效”情况。材料表明，海悦生活是一家综合型物业管理经销商，截止到2020年末，该公司在管和已签订将由其监管的新项目一共有150个，签订建筑面积约为4230万平方，遮盖57个大城市。从在管总面积看来，截止到2020年末，海悦生活的在管总建筑面积约为2430万平方，复合型增长率约为17.5%。

10月26日，富力物业在香港交易所的招股书展现“无效”情况。2022年4月26日，富力物业在香港交易所递交了招股书，截止到去年年底，该公司总在管总建筑面积约为 6940万平方，在其中，住房物业管理的在管总建筑面积约为5810万平方，商业服务物业管理的在管总建筑面积约为1120万平方。 

一周内，4家物业公司招股书连续无效，身后的原因是什么？58安居客房产研究所院区医生张波表明，从近期几个物业公司招股书无效看来，缘故各不相同，碧桂园服务与富力物业签署股权转让协议，从而造成了发售之途发生中止，而中粱百悦智佳服务项目和海悦生活，则是发售节奏感或有一定的变缓而致。

房地产企业信用等级困境加快物业管理领域“大转变”

但是，在一部分专业人士来看，地产行业因为资金链焦虑不安而发生的信誉困境，会直接影响到金融市场针对物业服务公司IPO的分辨。据兴业证券统计分析，2022年中资美元债销售市场上发生毁约事情的房地产企业已达9家，所有未偿额280.73亿美金。

房企排名物业管理服务业务部科学研究主管汤晓晨强调，一方面，房地产个人信用困境造成销售市场对关系物业管理服务企业的不断发展趋势造成疑惑；另一方面，地产行业受我国政策危害发展趋势步入新环节，造成销售市场觉得物业管理服务公司上下游交货新项目很有可能降低，总体销售市场关注度有一定的减温。在环境因素危害下，香港交易所对递表公司的审批日趋严格，询问具体内容和工作频率都是在提升。

更加重要的是，物业公司的经营规模扩大取决于房地产总公司或是是关联企业，受后面一种资金链焦虑不安危害，物业公司售卖变成房地产公司减轻流动资金负担的主要形式之一。

彩生活核心资产的转让就与总公司花样年相关。9月28日晚，碧桂园服务发布消息称，其集团旗下碧桂园物业中国香港与彩生活签署股权转让协议，碧桂园物业中国香港将以不高过33亿人民币的总成本回收彩生活核心资产左邻右舍乐投资控股公司有限责任公司（通称“左邻右舍乐”）100%股份。这一回收间距碧桂园服务耗资百亿元回收富力物业集团旗下的核心资产仅有8天时长。

而在10月4日，花样年一笔2021年10月4日期满的美金单据，无法在期满当天支付，剩下未还款本额度为2.06亿美金。

富力物业发售之途发生终止身后，则是售卖股份给碧桂园服务。9月20日，碧桂园服务公示称，与富力物业签署股权转让协议，以不超过100亿人民币的成本回收富力物业集团旗下的富良寰球。回收成功后，碧桂园服务将拥有富良寰球100%股份，并间接性回收富良寰球持有者之各总体目标公司100%股份，其销售业绩、财产及债务也将与此同时与碧桂园服务报表合并。

富力物业“陪睡”身后，是富力地产在“三道底线”工作压力下的降债务之途，而转卖财产也变成富力地产降债务的措施之一。

富力地产在公示中也称，李思廉、支撑力做为企业的监事会主席及控股股东，已与富力地产沟通交流，为适用集团公司将给予约80亿港元的公司股东资产，并预估于将来一至2个月内进行。而富力物业IPO前，李思廉、支撑力各自间接性拥有富力物业46.48%的股份。

除此之外，恒大物业售卖身后也与中国恒大发生流通性困境相关。中国恒大曾发布消息公布，企业已经触碰几个潜在性单独第三方投资人讨论相关售卖本企业集团旗下一部分财产，包含但是不限于售卖本企业上市附设企业我国恒大新能源汽车公司有限责任公司及恒大物业集团的一部分利益。

中拇指物业管理业务部副总牛晓娟觉得，在“三道底线”等调控政策下，房地产开发商短期投资显著变缓、融资方式遇阻，一部分房地产开发商为尽早减轻短期内资产流通性问题，挑选根据售卖集团旗下高品质物业管理资金来渡过低谷期。

汤晓晨表明，房地产个人信用困境对物业管理服务领域危害是比较大的，短期内看来一方面是发售物业管理服务企业被企业并购，另一方面是递表公司撤消发售方案或延迟时间连接点。长期性看来，物业管理服务行业发展趋势和趋势都不会改变，大转变一直在产生，可是房地产个人信用困境加快了这一全过程，让很多原本有竞争能力的公司提早离去“麻将桌”。

北青报新闻记者 段文平