深圳豪宅标准调整，告别“非蜗居=豪宅”时代

　　11月11日，深圳发出楼市“大礼包”，调整了豪宅的界定标准。从2019年11月11日起，普通住宅的标准不再有价格的规定，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住宅，免征增值税。而在此之前，深圳一直是根据2015年《享受优惠政策普通住房价格标准》，以住房总价来区分普通住宅与非普通住宅。

　　虽然旧“豪宅”标准下已经纳过税的纳税人只能哑巴吃黄连，但是新的“豪宅”标准完全可以让住房需求者为之欢呼。以一套120㎡、市场价1000万、原价300万的房子为例，按照南山“旧豪宅”标准，差额增值起点为490万，税费大概需要37万左右，但是按照新的满两年的144平方米的标准，这37万就完全可以免征。

　　从现实的角度看，房价的上涨为豪宅标准调整提供了最直白的肯定。据中原地产研究中心发布的数据，深圳市的二手房的均价已经为54551元/平米，以罗湖区60207元/平米的均价为例，65平方米的房子就已经达到了390万的豪宅标准，这相当于直接把“非蜗居”与豪宅划等号，很明显是不合时宜的。

　　而从消费者角度看，住房作为最为影响消费者幸福感的产品之一，这样的标准直接限制了消费者消费结构的升级。一方面，对于首套购房者而言直接增加了其购房成本，加重了其住房负担，会很大程度压缩文娱等消费的支付空间。另一方面，对于三代同居的家庭而言，二手房税费过高，总价太贵，但是新房位置又不好，处于不得不换，但换了“不赚”的尴尬地位。

　　事实上，在旧“豪宅”标准下，二手房的高税费已经成为了许多购房者从二手房转向新房的重要原因，导致住房市场存量一直“沉淀”，“活”不起来。据相关数据显示，除了罗湖区和福田区，2018年深圳市各地区“豪宅”比例均高于50%，最高的光明区甚至达到了88%，全市二手房总数26986套，豪宅占比59.65%。

　　而这次征税标准的一个重要调整就是差额增值税两年免征税的规定。以南山市征税新规来看，满两年的普通住宅免征增值税，不满两年的以(过户价/1.05)*5%征税。对于住房市场而言，差额增值税年满两年免征增值税的规定，能在很大的程度上帮助存量住房“活起来”。

　　不过差额增值税调整后会，二手房的市场价格和市场成交情况，还是取决于二手房东和购房者对房价反应的敏感程度。从经济学的角度来讲，整个社会的福利是不变的，政府调整税收标准事实上是对政府、供给者和消费者三者之间的利进行了再分配。总的而言，提高了起征标准是政府利益自我收缩的行为表现，增加了二手房东和购房者的福利，至于调整后的何方利益增加更多，还需要看供求双方对市场的反应。

　　值得关注的是，满两年免征税的另一个重要意义在于其潜在的对“炒房”行为的调控意义。设置两年的免征年限，对市场“炒房“行为具有限制意义，但是比较部分城市二手房五年内不能交易的规定，两年的限制实则稍有松弛，不论深圳市对未来房市的调控确有“松”一下的意思，还是仅仅为了盘活存量，从根本来讲，想要控制投机炒房行为，还是要控制房价，保持房价的稳定，减少房价时间剪刀差，压缩“炒房”行为的套利空间。

　　总的来说，深圳房地产“增值税”的试探，对于盘活市场存量、稳定房价，打击“炒房行为”的探索意义，对于其他城市具有重要的借鉴价值。而对于大多数民众而言，此次调整豪宅的界定标准，不会对新房房价产生很大的直接影响，但对二手房市场的利好很可能会引起二手房房价向上微扬，不过新房二手房价差会形成二手房房价波动幅度的限制，整体而言依旧是利好刚需。（作者系中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、应用经济学博士后）

本文首发于微信公众号：盘和林经济观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。