罗振宇讲的这个社区,究竟神奇在哪?

原文章标题：罗振宇讲的这些小区，到底奇妙在哪儿？

【环宇奇闻】

当房子价格没涨了，当房子踏入中老年后，各种各样问题逐渐呈现。

李宇嘉

罗振宇2022《时间的朋友》跨年演讲，在回望2021年的关键事情时，提到一个关于物业管理的小故事，主题风格是“0.43元/平方米的物业管理费，仍然能挣钱”。讲的是，北京朝阳区一个完工于三四十年前的小区，物业管理费用仅有0.43元/平方米，全国各地均值的1/5。一套50平米的楼房，一个月只交21.5元，一年258元。惊讶的是，物业管理费用那么低，但还能赚到钱。

如何保证的呢？物业管理公司发觉，这一小区有很多捡废品（例如纸箱、饮料瓶等）的人。因此，就把小区按楼座分片子，每一个捡废品的人承担一片儿，“这是你的地界儿”，每一个人发一件工作服装，身后写上“小区清理青年志愿者”。从而，完成了对权益近亲属的激励相容：把片子内的环境卫生做好了，废品也归你，且打此后不会再是被嫌弃的“捡废品的”，反而是社区工作者。

从而，罗振宇明确提出，解决困难并不是仅有“堆資源”这一种方式，假如能提高大量人的生活质量和自尊，也是一种解决方案。实际上，小区生活中，大家常常听见号召，减少物业管理费、停车收费、房产中介公司代理费用等。事实上，除开极个别故意不交费的人，居民们真真正正关心的，并并不是花费多少，反而是“我缴的花销和感受到的业务使用价值不配对”，这也是时下社区治理的难点。

就拿物业管理费用而言，“收费标准难、提费难”是每个小区存在的不足。尤其是，像罗振宇提到的那类“老破小”小区，许多是原先的福利房转换来的，以往有企业补助，老住户习惯少交费乃至不交费。再再加上，这种小区人口老龄化重、多次转让、小区业主状况繁杂，如何把小区管住，还能增加利润，让物业管理可持续性，普通百姓有幸福人居环境，有归属感，还真的是个难点。

一直以来，大家的思维定势是，如今人力很贵，年青人还不愿意干，请一个职工每月动则3000-4000元薪水。与此同时，如今做的事愈来愈多，提升了疫情防控、垃圾分类回收。要做好服务项目，要确保收费标准率，还得价格上涨，这就是“堆資源”逻辑思维。可是，物业管理服务是个民生实事，附近小区有比较效用，再加上有些人不肯缴，造成“价格便宜、利率低”和“服务项目低”的罪行循环系统。

但是，失之东隅，收之桑榆，物业管理工作人员知道怎样“盈利”，例如捡废品、侵吞公共区域来赢利。罗振宇讲的朝阳区那一个小区捡废品的状况，几乎每一个小区都存有。并且，小区能运用、不可以运用的室内空间，都被物业管理工作人员不经意侵吞，例如地下停车场、室内楼梯层、道路绿化等。因此，小区业主对物业管理市场价值的认知度就更低了，大部分小区小区业主和物业管理的关联，全是低的水准上的敏感平衡。

但凡“老破小”小区，或物业管理费用低的小区，社区治理也不咋地。例如，电瓶车和单车乱停乱摆、乱丢垃圾、小宠物随便上厕所、工作人员出入管理方法松弛等。物业管理服务不太好，小区定居质量不高，房子当然也无法资本增值。将来，“是个房子便会价格上涨”的泡泡时期一去不复返。仅有这些物业管理服务好、定居体验感好的房子，才会资本增值，别的的都是会发生使用价值缩量下跌的状况。

大家擅于建房子，以往20年修建1.6亿套以上的房子。将来，真真正正的领域英雄人物，并并不是建房子，反而是把建起來的这种房子管住，整修立即及时、物业管理有质量、定居感受好。要卖的情况下，能有些人接任、成功售出，还能资本增值。这等于把房子当作一个有机体，时下它还年青、看不出来问题，就算有什么问题，全国房价上涨造成的资产盈利，足够遮盖一切问题。

当房子价格没涨了，当房子踏入中老年后，各种各样问题逐渐呈现。在其中，最明显的问题便是，是否有充裕的资产，能立即投进到小区路面、园林绿化，楼幢墙体、屋顶、楼梯道，及其小区里外的水电工程管气路等整修。以往，大家想起的，或者存量资金，或者根据旧城改造让房地产商资金投入。将来，靠这种外界方式是不太可能，更必须的是小区的自身循环系统、精益化管理，而罗振宇明确提出的这一实例有启发实际意义。

（创作者系广东住宅政策研究核心总裁研究者）

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