观点指数 2021年上半年对物业服务行业而言依旧是较为活跃的一段时期，后疫情时代下，并购与资产出售事件频发，促使整合速度进一步加快，行业集中度愈发提高，以龙头物企为典型的单企业管理规模也在快速提升。
截至目前，A股与H股的上市物企已基本完成对2021年上半年业绩的披露，从各物业企业公开的数据来看，已上市物企运营与财务数据整体向好，盈利结构大幅改善。在维持高速增长数年，管理面积基数较高的情况下，仍然普遍实现了较为可观的增长。
市场化方面，物业服务企业也有显著进步。无论是在营收结构还是在管项目，对关联房企的依赖程度都有一定程度降低，独立化经营的倾向愈发明显。
规模扩张仍为主旋律
据观点指数统计，截至2021年6月30日，52家已上市物业服务企业中，已有15家物企的管理规模突破了1亿平方米。
其中，碧桂园服务在完成对蓝光嘉宝服务吸收和并表后，截至2021年6月30日在管面积已达到6.44亿平方米，位居目前上市物企规模前列。其后分别为恒大物业、保利物业、雅生活服务以及彩生活，在管面积目前均已突破3亿平方米。
数据来源：企业公告，观点指数整理
从增长速度来看，与2020年底相比，管理面积增速最快的为合景悠活，上半年在管增速为296.6%，管理规模从2020年底的4160万平方米扩张至1.65亿平方米，主要是由于上半年完成了雪松智联以及上海申勤的收并购落地，带来了爆发式增长，这些收购项目合计为合景悠活新增了约
1.1亿平方米在管面积。
除此之外，2021上半年面积增速较快的还包括碧桂园服务以及恒大物业等龙头物企，相较去年底在管面积均增长超过50%，其中碧桂园服务半年增速达到70%。而龙头物企外的其他主流物企，上半年面积增速普遍超过25%。粗略来看，物业企业整体面积增速与过往相比并未落后。
值得一提的是，彩生活是目前上市物企中唯一在管面积负增长的物企，截至2021年6月30日管理面积约为3.6亿平方米，与2020年末相比有轻微减少。
作为最早赴港上市的物业股，近年来彩生活在资本市场的表现一直不甚乐观。今年上半年，彩生活主动退出了约2000万平方米质量或盈利不佳的项目以求改善经营结构。在继续追求外部规模增长之前，彩生活可能还需要一段时间来消化内部已有的项目。
此外要关注到，9月28日碧桂园服务收购彩生活服务核心资产，其中包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。
数据来源：企业公告，观点指数整理
储备项目是物业企业已签约但还未实施管理或产生收益的项目，通常会在未来短期逐步转化为在管面积。从目前主流物企项目储备来看，大部分项目储备充足，储备率普遍超过50%，保证了对应物业企业在未来短期内依然有一定的增长速度。
考虑到行业集中度尚低，规模扩张速度也并未减缓，观点指数预计未来2至3年内物业服务企业的规模增长势头依旧不会停止。
第三方占比逐渐增加
一般而言，物业企业获取项目及面积扩张的方式主要有3种，分别是关联方交付、市场化招投标以及对项目或企业的收并购，其中后两者均属第三方项目，市场化程度较高，与关联方输送的项目相比，对物业企业的管理及成本控制能力都有一定挑战。
从各上市物企的半年报以及业绩会内容来看，2021年上半年，大量上市物企尤其是龙头物企在市场化方面都取得了进展，管理项目中来自第三方的占比大多有明显的增加。
其中，恒大物业今年上半年第三方项目占比上取得了较大突破，从去年底的3.2%增长27.5个百分点至今年年中的30.7%。年初对于亚太酒店的收购为其提供了超过8000万平方米的第三方面积，不难看出收并购仍然是获取第三方项目最为有效的途径。
观察收并购市场，据观点指数不完全统计，2021上半年物管企业发起的收并购事件超过46起，涉及金额超过130亿元，标的规模与以往相比也有显著提升。今年8月，万物云还以换股协议的方式收购了已递交招股书的阳光智博，收并购市场的火热也会进一步加大目前物管企业所持项目中的第三方占比。
随着上市物企增多以及行业集中度提高，目前物业服务行业资本化程度也在加深。在开发受地产信贷收紧及政策不确定性影响下，关联方交付项目的稳定性也势必会受累，市场和投资人也会越来越重视物企的独立经营能力。
无论是通过收并购还是市场化招投标的方式，第三方项目获取能力都已成为市场关注的重点，物企出于扩大规模的需求也会继续支撑今后的第三方项目外拓与收并购行动。
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