观点直击丨正荣黄仙枝：真正重要的是保持规模、效益、安全间的平衡（实录）

观点地产网 2021-08-24 16:31 阅读 618

观点地产网 “我们公司一直在强调‘高质量发展’，规模、效益和安全这三个要平衡”正荣董事会主席黄仙枝8月23日在半年业绩发布会上谈到。 2021年是正荣三年之约“高质量发展时期”的最后一年，这是对正荣从上市以来3年的一个总结。正荣提出了四个聚焦，聚焦精准投资策略、聚焦经营提效、聚焦精益管理、聚焦提升高效的组织能力建设。上半年，正荣地产累计合约销售金额为822.99亿元，同比增长47.0%，完成全年合约销售目标的54.9%；总合约销售建筑面积约为500万平方米，同比增加约36.2%；合约平均售价为16534元/平方米。年初，黄仙枝给正荣贴上了“长期主义”的标签，把全年目标定在了1500亿元，这个谨慎的销售目标显然对过去以规模为主要突破点的公司来说并不难达成。规模对正荣来说，既重要也不重要。真正重要的是平衡，是在销售规模、经营效益、以及财务安全间的平衡，这是一驾马车的3个轮子，在这个充满变化的市场中，要想成为“长期主义”，哪个方面都不能出问题。 “正荣经过这么多年，我们有信心一定能够做好，而且我们有信心在这一轮的调控中，正荣一定会往前发展更大的一步。”黄仙枝表示，正荣的规模还是要和经营能力相匹配，未来三年会保持适度规模增长。积极合作应对集中供地上半年拿地24宗上半年，正荣收益160.11亿元，同比增长10.1%；母公司拥有人应占溢利11.66亿元，同比增长33.1%。其中，物业销售收益157.64亿元，仍然占比超过98%；其他收入例如物业租赁收益6480万元、物业管理服务收益4420万元、管理咨询服务收益7610万元以及货物销售收益6200万元，均对整体收益贡献有限。在不少房企都希望找到第二增长点的今天，正荣对于房地产开发十分依赖，即使是在自持物业的租金收入上也没有太多的计划。换句话说，投资拿地质量的好与坏就是生命线。黄仙枝认为，今年三条红线、集中供地政策，对整个地产行业影响是非常大的，对房地产的经营模式，是一种推进作用。上半年，正荣地产共收购24幅新地块，总占地面积约为110万平方米，预计总建筑面积约为356万平方米，合约地价总额约为325.78亿元，权益地价146.79亿元，平均成本约为每平方米9，161元。在相似规模的房企中，正荣在行业变革中的投资拿地热情，还是相对积极的。董事会副主席刘伟亮表示，正荣加强了对周期的研究，以及城市的要求。在第一批集中供地时出手比较早，研判比较及时，在一二线的城市区域拿到了一些不错的土地。在集中供地影响下，不少房企对投资拿地都选择了谨慎观望。借着这个机会，正荣成功进入广州和杭州两个热门城市。其中，正荣在广州斥资71.83亿元一口气拿了4个项目，分别位于白云钟落潭、荔湾、增城以及南沙。同时，从广州的数个地块中能看到正荣的另一个解题思路——合作。黄仙枝称，合作开发经营已经是主流，正荣对此保持了积极、开放的态度，有了一批经营理念和产品接近的伙伴，形成了稳定的合作关系。据悉，正荣上半年拿下的24个项目中，全资持有的仅有3个，剩余21个均为合资开发，整体权益并表比例大约在50%左右，下半年也会维持在这个比例，权益占比相对于去年来说有不小的减少，加大了合作的比例。刘伟亮认为，第二批集中供地政策有所调整，预判接下来会有一个合理的利润空间留给房地产企业。面对集中供地带来的“集中推盘”挑战，尤其是正荣所布局的区域都是一二线城市，竞品质量相对较高。刘伟亮认为，正荣有一直以来的运营优势，同时在产品品质端口提出更高要求，保持“改善大师”的优势。在具体的布局策略上，正荣主要围绕一二线城市圈展开，主要围绕长三角、海峡西岸以及大湾区三个区域进行深耕。以上半年的销售为例，其超过91%的销售额均来自于一二线城市，而在今年新增项目中，一二线占比高达90%。截止中期末，正荣的总土储面积2930万平方米，其中一二线城市占比高达82%，土储的权益比和并表比已分别为56%和65%。不过，一二线城市提供的毛利率整体会相对偏低，但是会相对安全，去化会相对容易。绿色债券成主力争取年内红线达标自拿地销售比在7月份被披露以来，已经成为房企的“第四条红线”。虽然上半年拿地比较积极，但正荣的整体权益拿地销售比例仅约为33%，属于监管40%范围内，提高合作占比是主要原因。在三条红线方面，正荣仍然踩中一条，为剔除合约负债后的资产负债率超过70%，现为72.4%，相较年初已经下降了4.2个百分点，幅度相对还是比较大。此外，净负债率减少7.5个百分点到57.2%，现金短债比2.19倍。财务总监陈伟健表示，公司力争今年年底剔除合约负债后的资产负债率达到70%以内，“三条红线”全部达标。另一方面，正荣的短债比例逐渐从上市前夕2017年末的54%，下降到了28.5%，解决了公司过去债务集中兑付的生存性命题。据观点地产新媒体了解，正荣有息负债增加6%到713亿元。一年内到期的境外债券为42.6亿元人民币，当中2.3亿美元已经在8月20日完成赎回。另有一只2亿美元债会在11月到期，正荣考虑以自有的资金偿还或借新还旧。值得注意的是，正荣在上半年合共发行了约17亿美元的债券，其中有4笔绿色债券，合计12.6亿美元，利率在5.98%-7.1%之间，创下了境外债新低。同时，还有两笔美元债年限长达5年和5.5年，也是正荣少有的长债。数据显示，正荣中期期末的加权平均融资成本逐步下降至6.35%，其中境外美元债利息从2018年年底的13.3%大幅减少到现在的6.7%。这当中，绿色债券居功至伟，自去年9月份发行首笔以来，存量绿色债券规模近20亿美元，通过引入这种成本较低的债券，置换过去8-9%利率的债券，正荣得以降下了资金成本，“如果市场情况好的话，正荣会提前赎回老的高息票据，改善空间还是有。”陈伟健透露。黄仙枝多次提到了沉默成本，也就是库存率和去化率，如果去化太快会影响公司的利润率水平，反之较慢的话会加大资金成本。黄仙枝表示，正荣的土地储备和销售比会保持在2-3年之间，投资策略以稳健为主。同时，正荣会调整周转效率，一部分保证利润一部分保证规模，也有一部分相对平衡，在不同项目间并不盲目追求快周转，避免沉默成本。对于正荣这种比较依赖合作的公司来说，表外负债和现金流是一个令市场担忧的数据，正荣也披露了相关数据，表外负债担保权益大概是31亿元，表外现金达到24亿元，净负债是7亿元。陈伟健认为，正荣在下半年拿地权益和并表上要控制在50%左右，确保少数股东权益不会有较大波动。以下为正荣地产2021中期业绩发布会现场问答整理实录：现场提问：三道红线以及集中供地政策对房企的影响如何？在第二批集中供地，不少城市出让方案会有一些调整，正荣后续的拿地计划怎么看？黄仙枝：今年“三道红线”、集中供地政策对地产行业影响还是非常大。从第一批供地来讲，热点城市的价格还是在往上走。我们公司肯定要努力应对，我们有几个方面的方法，一是要平衡土储和开发关系。从上市以来，我们基本保持在2-3的比例，这个比例还是比较恰当的，对我们土储的沉默成本还是比较有优势的。二是加强核心能力的建设，产品力、投资能力、经营能力、服务能力，特别是人才核心竞争力，我们的企业经营更需要经营性的人才。整合资源合作共赢，今年合作项目保持一定的规模，一个是降低风险，第二个是加强核心能力的建设，因为正荣对规模，安全和利润要求是比较高的。把核心能力建设好了以后，利润率的提升还是有一些空间。第二批集中供地有些新的政策出来，我们是乐于见到，如果真正能把土地价格降下来，这对利润空间、品质提升都有好处。刘伟亮：我再补充一下对后续拿地的考量。国家第一批集中供地出来之后，各个城市的土地仍然在土地价格端有所提高。但正荣出手比较早，研判相对比较及时，在比较强势的区域还是拿到了一些优质的土地，这对后续的开发会是较好的保障。我相信国家和政府也看到了调控情况并没有达到最初的预期，所以在第二批集中供地出来提出了溢价幅度的限制，不能超过15%，不能通过其他的形式直接推高土地的价格。我们预判接下来会有一个合理的利润空间留给房地产企业。我们在投资端可能还会有几个方面的准备工作，第一个加强整个周期的研究，以及城市的研究，加强前端的研判力量，再落地到项目和产品的定位上，这样加快我们项目落地之后的周转和经营速度。集中供地会面临集中推货、集中上市、集中开盘。正荣要抢，保持正荣一直以来的运营上的效率优势。接下来会在产品品质端口提更高的要求，行业里一直给正荣改善大师的评价，我们在中端以上的产品上还是有比较强的优势，进一步加强这方面的优势。正荣的投资策略还是以稳健为主，大家可以看到我们一直保持着合理适度的土储规模，一直稳定在2-3年的水平，这个水平我们认为是满足企业接下来2-3年发展比较好的水平，同时不会沉淀大量的资金。现场提问：最近有一部分城市按揭额度比较紧张或者按揭利率有所上升，这对正荣的销售具体有什么影响？公司在最后这4个月销售方面有什么策略，会不会有比较多的货推出来，整体采取的营销策略是怎样的？李洋：在今年年初的时候，当时管理层对今年全年的市场变化是有所预判的，所以在年初的时候我们提出了整体调节奏和调结构两个想法。调节奏是我们把今年基于上半年整个市场还是不错的情况下，整体的任务前置，所以我们在今年上半年整体的任务完成率也好，执行动作也好，相对比较坚决。在整体调节奏的过程中，我们在优化整体的资源结构，上半年对长库龄的库存项目和资源进行了加大去化，这是上半年整体的考虑。但是也可以看到，从5、6月份开始，尤其是6月份开始，随着调控政策密集加码，包括部分城市，尤其是我们布局的一部分城市受疫情影响，整体销售市场还是受到一些影响，包括客户的观望情绪也产生了。我们要做好自己的产品竞争力。正荣本身产品在市场上面就产生销售溢价。其次，金融机构对我们财务稳健和经营高效的企业还是会倾斜一些资源，所以我们也会加强总对总的沟通，加强对我们的资源倾斜。正荣今年新货陆续会上市，相信市场上也会迎来另一波销售高峰。我们基于上半年，以及基于营销公司的调整、营销率的提升，客研的判断和后续产品力的提升，预计会在后面4个月继续交出亮丽的业绩。在布局结构上，除了持续加大在熟悉的区域布局，例如长三角。在今年第一批集中供地的情况下我们也加大了珠三角的布局，未来基于正荣既有的城市布局，长三角、珠三角，包括中西部市场也稳步上升，应该说我们的基本面不会受到太大的影响。上半年整体的业绩提前调节奏已经基本完成，甚至超额完成，今年剩下4个月的时间，我们提前铺排加持整体的产品力、营销力，包括布局城市的基本面，相信全年的业绩应该能够按照我们既定的计划确保完成。现场提问：正荣在上半年合作比例有所增加，之后会怎么去平衡权益比重或者并表比重？或者是大家合作拿地的模式。公司少数股东权益也有比较大的增长，请教一下管理层，公司未来在这方面的趋势会是怎么样？刘伟亮：近两年合作开发其实有一个趋势，从2016年、2017年的大举合作开发，因为地价比较高，一个项目可能有多个主体开发，到2019年、2020年相对来说开发比较少，到了今年集中供地合作开发又有新的模型。随着我们对合作开发理念想法的升级，正荣在整个地产圈以及投资圈有了一批很稳定、理念很接近、想法很一致，在产品上思路很相同的合作伙伴。所以我们接下来在合作上首先保持积极开放的态度，首先会主动选取和我们理念相仿的开发商。在合作前端，我们会在开发的想法和产品定位上加强提前预互动，在现有的合作开发商基础上，把我们的合作模型进一步升级。另外大家可以看到，近两年会有一批中小型的，甚至是当地规模型的企业会主动找到正荣进行合作。还有一批是平台型的公司跟正荣合作。我们会在这几个方面进一步保持或加大力度。这些年因为是摇号获取，土地获取成本相对不低，所以也有一些开发商摇号之后，我们在当地有比较强的开发优势，他们摇号之后会主动找我们合作，在这方面我们也是比较开放的态度。所以接下来正荣会在固有的这些较好的合作开发商间保持开放积极的态度。陈伟健：公司对整个合作的开发是比较开放的，主要也是希望可以分散我们的投资合作共赢。如果看上半年我们的土储权益并表大概是50%，在下半年也会确保整体的少数股东权益不会有太大的增加，希望百分比还是控制在50%左右。另外正荣也是第一家增加表外债披露的房企，我们主动披露了在表外的权益负债，还有权益现金。到目前为止我们表外负债担保权益大概是31亿，表外的现金达到24亿，净负债是7亿。我们总体表外负债是相对可控，很安全、很合理的。所以我们都是跟理念相同的开发商一起合作。现场提问：公司今年的销售目标1500亿，想请教一下公司未来短中期有没有再进一步上升的规模目标？在目前整个政策环境下，公司对于这些规模方面的目标有没有什么特别的想法？黄仙枝：今年年初定的目标是1500亿，从我们上半年运行的情况来讲基本没有太大的问题，1-6月份差不多完成了823亿，我们到7月份已经是930多亿。从目前来讲，虽然下半年市场有下滑一点，但是我认为1500亿应该是没问题的。关于规模的问题，公司一直在强调高质量发展，所以我们是规模、效益和安全三个要取得平衡。当然规模肯定还会带来很多优势，包括我们的成本均摊、成本平衡，这些还是有优势的。我们还是在想未来规模要跟经营能力互相匹配，当然未来三年会保持适度的规模增长。当然还要考虑到跟行业、基本政策面的匹配，我们到时候会做一些动态的调整，今年是1500亿，未来规模会稳步提升。在目前的政策下怎么来做？目前的政策对我们来讲，挑战和机遇并存，正荣会从几个方面着手，一个是会把土储跟经营结合起来，我们要争取控制在2-3年之间取一个平衡数。第二个正荣集团还是要根据稳健投资策略，根据企业自身的节奏来做，根据我们在手的项目经营、去化、现金流，包括核心能力的打造建设来把握规模跟经营之间的发展，跟安全之间的平衡。第三个是我们未来还是看好一二线和核心城市，我们现在的土储80%多是在一二线城市，会重点在一二线城市深耕，包括对核心城市圈加大深耕的策略。还有合作开发，现在是经营的主流，正荣现在有很多很好的合作伙伴，特别是跟我们能力匹配，跟我们的产品匹配，跟我们的经营理念匹配很强的企业，实际上是变成长期的战略合作伙伴了。正荣下一步还会调整经营策略，在现有市场上要加强项目的周转，但是项目周转快速可能跟利润是相矛盾的，所以我们未来在经营里面可能还要进一步改变，会对经营进行分类，有一部分是投现金流好但周转很快的，另一部分我们会把结构调整成一部分利润好的但是周转不一定那么快。一部分是保利润、一部分是保规模，争取做到真正的平衡。当然这个平衡难度还是非常大的，但是正荣经过这么多年的发展，我们有信心一定能够做好，而且有信心在这一轮的调控中，正荣一定会往前发展更大的一步。现场提问：考虑到今年境内外的融资环境，想请管理层介绍一下接下来的融资计划，公司未来的融资成本还有没有持续下降的空间？陈伟健：我们今年总共发行的境外美元债券等值已经差不多17亿美金，我们在6月30日之前已经赎回13亿美金的老债，当中的老债大部分成本是在8点几或9点几，平均今年境外的融资成本大概是6.7%，银团的话不超过5%，我们的融资空间已经改善了不少。境内的话，我们有一笔10多亿的私募债大概会在9月份可以提前赎回，在7月份也已经借新还旧，发了一笔新债，所以9月份也会把那份老债赎回来。这样我们境外只有一笔2亿美金会到期，我们会跟踪市场的情况，也可以做很多不同的融资方案。如果看明年的话，我们到期的美元债大概有5亿美金左右，如果能提前赎回的话，总共有10亿提前或者是到期的。我们的永续债成本到10.25%，还有一些老的债务成本大概是8.3%-9%，如果市场情况好的话，我们肯定会把它赎回，所以改善的空间还是有的。我们也努力观察整个市场的情况，也跟评级公司保持好的沟通。黄仙枝：从目前整个大的金融环境来讲，资金成本上行其实是一种趋势，但我们正荣为什么还敢提出来我们的资金成本往下行？现在金融机构对稳健的企业，对经营状况比较好的企业还是比较偏爱的，虽然行情在往上走，但现在四大银行给我们的授信是几千亿，大家对我们企业的认可还是有所倾斜的。除此之外，我们也在加强现金流管理，现金流管理得好不好对资金成本影响也会很大，会避免很多沉默成本。正荣这几年基本上做到业财一体化，我们的业务、财务、现金流管理和经营基本上能做到一体化。从目前来看我们的资金成本往下走的空间还是非常大的。

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