这个强二线城市，显然是被低估了

在中国楼市，重庆一直都是最分裂的存在：

看好她的人，重仓，比如某库，甚至认为重庆取代香港，和上海成为中国双子星，号召会员重仓；

不看好她的人，认为她完全没有投资价值。土地天量供应，导致房价涨了个寂寞。

看最近各种信号：土拍、供应量、城市发展动向......重庆似乎站在了一个拐点。

这篇文章重点探讨重庆的房产适不适合投资，当下是不是最佳的买入时机。如果是，买哪里。

这一切要从今年第一次土拍说起。当时，重庆在全国的土拍市场可谓风光无限：

保利拿下中央公园地块，楼面价1.57万元/㎡，创重庆中心城区楼面价最高纪录；

平均楼面价9133元/㎡，创历史新高，也比去年上涨近60%，平均溢价率43%；

多个板块的地价接近房价。

同一阶段土拍的城市，都不好意思在重庆面前吱声。

广州，号称史诗级土拍，平均溢价率只有12%。看来，广渝之争，重庆终于扳回一局。

北京，更是以7.5%溢价率拿了个倒数。

土拍一结束，重庆开发商封盘，涨价声一片！重庆业主调高挂盘价，甚至有的业主撤盘不卖！

一般来说，在其他城市，地价一涨，房价一涨，已成铁律。但在重庆，需要掂量一下。

因为重庆的供应量确实相当大。

贝壳上，重庆的二手房达到15.2万套，全国罕见。

建成区面积比重庆稍多的北京，二手房套数7.7万套；面积比重庆稍少的广州，二手房套数7.9万套，重庆相当于北京加广州。唯一可以和重庆一分高下的，兴许只有天津，二手房也有15万套左右。

具体到热门板块，西永二手房3800多套，悦来1500多套，礼嘉1200多套。

而在广州，热门板块科学城1300多套，珠江新城就锐减到900多套，甚至东山口、番禺广场等地，只有一两百套。西塱，更是只有45套。

加上近十年，重庆几乎每年的土地供应都在2000公顷以上，天量供地，导致住房供应有增无减，加上低地价，房价很难有起色。

重庆的二手房一直起不来，一方面是新房天量供应，另一方面是重庆人的新房癌相当严重。

重庆人买房，从不考虑二手房。给重庆人看套二手房，估计对方会笑笑，说这房子住得太安逸啰，然后转手买了套新房。

即使经济条件差些，也能在保障性住房里住着。

说白了，重庆不缺房子。

当然，这只是重庆楼市的A面。

3D城市、摩天高楼，或许是重庆给外地人的第一印象。

贝壳研究院去年发布的《“超高层住宅”画像》报告显示，重庆凭借2219座摩天住宅小区数量，占全市比重近17%，高居全国19城首位。

重庆森林，名副其实。

早些年，超高层住宅小区很好地解决了重庆山多地少的问题。不过，这些小区也是毛病众多，消防困难、维护困难，环境污染……

这些年，重庆有一个相当重要的变化，但关注到的人并不多。

这几年，重庆一直主动降容。10年前，容积率2.5以上的住宅还是主流，如今的主流是1-1.5。

这么说吧。容积率控制得最好的城市是苏杭。“上有天堂，下有苏杭”实至名归。

苏杭的容积率一般都是3.0以下，小高层、板楼、百米楼间距，再配合大手笔的绿化，绿树成荫，芳草萋萋，成就了当地极其舒适的居住体验。

说实话，我在大湾区待了那么多年，有这种舒适居住体验的地方，屈指可数。

苏杭的住宅容积率上限，大概是3.0左右。重庆的力度似乎比苏杭还要猛，直接干到1.5。看来，重庆人不仅日子过得很安逸，对居住环境也挑剔起来了。

这也是全国的趋势。不仅是重庆、成都、西安、武汉等地，都明文规定住宅要降容。

这放在重庆新房市场上也很明显。这几年，改善需求都奔照母山、中央公园、礼嘉、悦来等板块的玻璃面洋房和大平层去了。这些地方，也成了重庆的豪宅区和房价高地。

也就是说，重庆确实房子多，但有品质的房子不见得多。

经过几年去化，这几个板块的新房差不多卖完了。截止今年6月，重庆新房去化周期仅为3个月，并且还呈现逐渐减少的趋势。

根据第一太平戴维斯市场研究部的数据，重庆一手房价格平稳走高，而且近五年来，新房成交量也大多大于供应量，说明重庆新房好卖。

这段时间，想改善的重庆朋友，可以入场了。

自住可以入场，但外地投资者投资却不是一个概念。除了分析重庆本地人的购房喜好，还要看城市的基本面和人口等因素。

去年，重庆GDP可能超过广州，讨论得沸沸扬扬。最终，广州以微弱优势领先。

但这背后，涌现出重庆30年来的追赶。

1991年，广州GDP超过重庆，并一路领先30年。不过近十年，重庆GDP增速却超过广州，并在总量上和广州不断缩小差距。照此趋势，要不了几年，GDP第四城很可能花落山城。

汽车产业、全球最大的笔记本电脑生产基地，都是重庆强大的产业支撑，加上重庆港的加持，重庆能深度参与全球产业分工，继续承接沿海产业转移。总的来说，重庆的产业，非常强。

人口方面，近十年，重庆常住人口增量明显，达到320.8万人，仅次于深圳、广州、成都、西安、郑州和杭州，排在第七位。

在长期看人口的房地产市场，既有强大的产业，又有远远不断涌入的人口，重庆房地产市场还是相当有活力的。

也就是说，外地投资者在重庆买房，原则上“对头”。

重庆的特殊之处就在于，站岗的地方非常多，值得买的地方少之又少。因此，一定要买核心中的核心，未来的核心——

两江四岸核心区；

一路向北

两江四岸核心区由包含长江、嘉陵江交汇区域的朝天门—解放碑片区、江北嘴片区、弹子石—龙门浩片区围合而成，总面积约16.2平方公里。

这里是重庆市中心，中央商务区，也是重庆房价的中心，以此为房价最高点，再向四周逐级递减。

两江四岸核心区大致范围/来源：大卫聊地产

目前，这一位置的江北嘴，二手房均价2.4万，朝天门1.8万，解放碑和弹子石都是1.6万。放眼全国，这个房价甚至低于浙江的三四五县县城。浙江温岭，2.1万，永康2.1万，江山2万，乐清1.9万。

这一区域，也是近些年重庆市政府主力打造的区域，起码能继续辉煌十多年。

除此之外，重庆一路向北的趋势非常明显。从最开始的江北机场，到新牌坊、金开大道、大照礼、水空邻开发，重庆形成了北部组团发展的格局，也催生了照母山周边延绵的豪宅。

现在，重庆依旧向北。和之前不同的是，重庆现在更注重打通各个组团，优化中空带，并注重开发质量，降低住房容积率，满足改善型需求。

重庆的轨道交通布局，也能看出一路向北的决心。

当西部只有一条10号线时，北部已经运营或规划3、4、5、6、9号线等多条线路。

因此，总的来说，买重庆，要么买两江四岸核心区，要么向北买照母山附近的改善盘。这些，都是核心中的核心。

有人会说，重庆楼市有个达摩克利斯之剑，巨大的供应量无法解决，房价就上不去。

诚然，这是一个暂时无解的问题。

不过，重庆目前在有意识地去库存。

今年第一次土拍，为什么能在中央公园拍出地王？因为附近的开发商已经无米下炊。新房卖完了，但政府两三年来都没供地。好不容易今年上了一批地，不抢才怪。

至于重庆人的新房癌，我甚至觉得算不上问题。隔壁的成都人也患新房癌，但限价新房抢不到，还不是要屁颠屁颠跑去抢二手房？

可以这么说，重庆人的新房癌，多半是房子太多惯的。

只要政府不再天量供地，要不了几年，重庆的新房就卖得差不多了。这时候，重庆人不得不接受二手房。加上新重庆人的加入，带来观念上的改变，重庆的二手房市场将会引爆。

而且不像长沙、北京等城市，重庆调控并没有锁死投资空间。

当然，这也决定了投资重庆，只能是长线投资，短期投资客注定有去无回。

但我真心觉得，与其扑哧扑哧去重仓透支严重的小城市，还不如坚定地看好重庆。

你是不是想投资一个城市，但不知道还能不能涨，能涨多少？

有一个简单粗暴的办法：看这个城市过去十年的房价涨幅，强者越强，弱者越弱，90%不会错。