北京房地产市场一潭死水，终于今天可能有点波澜了。今天北京入市3宗住宅地块。
最值得关注的几点：
1：保利时隔687天，还能不能在北京再拿地？（三宗地唯一全部报价企业，保证金交了53500万元+66000万元+52000万元）
2：谁能阻击中海，北京过去2年，只有两类房企，中海和其他房企，今天1宗地块，会不会拿到瀛海府三期？
3：合生系还会不会继续打酱油，多年没有参与过招拍挂的合生在北京已经多次举牌，奈何一直打酱油，本次在丰台和瀛海有没有拿地可能性？
4：石榴庄地块属性复杂，谁能笑到最后？溢价率能不能接近25%楼面价突破7万？
9月25日，也就是今天，北京要出让3宗住宅地块，伟哥简单的罗列一些数据：
年内北京已经成交了58宗地块，合计成交土地金额是1116.76亿，今天的3宗地块也就是2019年北京成交的第59-61宗地块。
三宗住宅地块中，有10大看点：
1：石榴庄地块是北京2017年来，第12宗不限价商品房住宅地块。从位置看，也基本属于最优质地块，但属性也同样比较复杂。
竞得人需代建约10440㎡公交设施和300个社会停车位（最终以规划审定为准），无偿移交北京市公联公路联络线有限责任公司；
竞得人需建设3000㎡机构养老设施和1000㎡文化设施，并无偿移交相关主管部门；
竞价程序：设定地价上限，达上限转为现场竞报企业自持商品住房面积比例，达预设商品住房比例后转入高标准商品住宅建设方案投报程序；
地上建筑规模5万㎡（含）以上的商品房开发项目应采用装配式建筑。
因为配套的1.46万平米无偿建设，26.69亿的起价，额外背负这0.7亿的建设成本。按照商业部分价值50%计算，楼面价起价已经到了5.7万，如果溢价率达到20%，也就是32亿，楼面价将达到6.76万。如果溢价率能到25%，那么楼面价将突破7万，如果溢价率能到30%，那么楼面价将达到7.3万（可能性不大，接近北京历史地王葛洲坝7.5万）
庞各庄地块曾经是共有产权地块，但流标，本次再出让，有2家企业报价。
2：之前已经成交了98宗限竞房地块，叠加今天成交的2宗，合计限竞房住宅地块累计成交将突破100宗。
之前已经成交的限竞房住宅土地中住宅部分面积为903万平米，本次2宗地块合计供应限竞房地块高达27万平米。2宗地块都要执行7090政策。
限价分别是42158与52449元每平米。
3：哪些企业还有钱？
参与石榴庄地块的企业有合生金茂联合体，绿城，招商，保利。
参与瀛海地块的有建工金茂首开联合体，金隅，绿城，保利，中海，珠江合生，金融街。
参与庞各庄的有保利和建工。
4：谁能挡住中海？
之前伟哥就多次写过，北京楼市现在开发商分成两类，一类是中海，一类是其他开发商，从参与的土地竞争看，中海也一骑绝尘。25日的土地市场看点，最大的一点是，谁可以与中海竞争？
5：保利会拿地吗？
2017/11/7,参与首开联合体获得最后一宗住宅地块后，截止今天，保利已经很久很久很久很久很久很久没有看到北京土地了。今天作为唯一一家参与了3宗住宅土地的开发商，保利好不好有所收获？
6：石榴庄地块不限价，中海会再次获得吗？
瀛海已经入手2宗地的中海，会不会再次拿下第三宗瀛海府？
7：溢价率会多高？
之前几宗非热点地块基本都接近底价成交，在2019年，住宅地块高溢价率基本都集中在上半年，9月份这几宗住宅地块会不会高溢价率成交？
8:北京限竞房泥潭，分化加剧
北京截止日前限竞房已经入市了4.33万套，网签完成了1.9万套，大约有2.4万套未网签。其中有2万套未售。而且这520万平米只是限竞房的一半供应量。这些拿地企业手里的限竞项目如何解决去化？
9：全国那些企业还在拿地？
在2019年二季度房地产企业纷纷拿地后，7月资金收紧趋势开始出现。8月，房企拿地明显减少，合计拿地最高的万科181亿，华夏拿地149亿，保利147亿，华润114亿。只有14家企业超过50亿。
房企抢地数量开始减少，相比2季度，下半年开始房地产企业收紧了拿地步伐，针对非热点土地关注度减少。融资收紧预期下，房企拿地意愿退烧。
从拿地企业构成看，民企少，国企占比多，整体看，资金成本成为企业拿地的主要决定因素。不断出现的政策收紧，使得拿地房企数量减少。
10：北京土地市场三分！
累计2019年成交了23宗商品房住宅地块（合计住宅36宗）其中13宗限竞地块，10宗不限价地块。北京土地市场出现了分化，从2017-2018年的全面限竞房+共有产权，现在变成了纯商品房+共有产权+限竞房。
北京虽然房地产调控历史最严，秒杀其他所有城市，但作为首都，任何房企也不会错过优质土地，等着看今天下午3点的土拍，会不会被2019年降准后带来的流动性影响？
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