对房地产，请丢掉幻想

三个理由，应该够了1

市场实质下行。

2020年的超预期表现，不算意外，却有虚火，难以持续。

该年全国新房销售额17万亿，再创历史新高。

不算意外：是因为2016年调控以来，每年的销售额都会创新高。由此，去年融创孙宏斌还在投资者会议上乐观预测：三年内全国年销售额会突破20万亿，年销售额突破万亿的房企至少会有3家。

说有虚火，三个原因。

一是房价上涨幅度远高于销售面积。

2016年，新房销售面积的同比增速为22%，然后持续回落，2020年只有2%，同期销售额同比增速从36%下降到2020年的11%。2020年全国二手房成交套数基本无增长，但价格上涨7%，带动交易总额增长8%。

也就是说，5年来，楼市交易总额的增长主要因为房价上涨，而非成交量上涨，市场需求没有实质性提升，进入无效率增长阶段。

至于2020年的行情，主要来自疫情的逆周期调节，来自金融利差和一、二手房价差带来的套利需求，房价上涨属于短期应激反应。否则，2020年楼市本来将延续向下调整的轨迹。

二是房价与租金的背离加大。房价上涨，租金下跌。房价是资产价格，租金是消费价格，两者的背离加大，长期而言不可持续，也会引起泡沫化忧惧。

三是房价非普涨，有两大结构性失衡。一是按胡焕庸线为界的南强北弱，二是以能级区分的一、二线强，三四五线弱。

结构性失衡也是隐忧——强者承重（调控），弱者失血（人口和财富），恶性循环。

2

调控常态化，行业去资本化。

2021年一季度，两会“房住不炒”总基调不变，热点城市出台打补丁调控政策累计超过150次，对金融信贷、土地出让、新房、二手房市场和需求端，形成全覆盖。

第一管住钱。

切断房价上涨与信贷扩张相互促进的循环。

银行信贷规模逐步趋紧，相当于釜底抽薪。

六大银行中，建设银行和中国银行房贷逼近40%标准线，很多二、三档银行碰触红线。

一季度居民部门新增中长期贷款创下近10余年单季度最高水平，可能挤压二季度及下半年额度，涉房贷款规模将更紧。

金融套利路径被堵死。今年1月起严查经营贷违规流入楼市，处置方式从“行政管理”上升至“司法介入”，穿透式监管的能力，对涉事方的震摄力，将进一步提高。

二是管住地。

阻断地价和房价螺旋式上升的路径。

重点城市的土地“两集中”供地将改变楼市运行机制，加大供地数量，提升供应透明度，减少“饥饿营销”，切断地价上涨与房价上涨的正循环，带来新房集中预售开盘，形成价格竞争，减弱房价上涨动力。

上述效应都是“理论上”的，实际效果有待观察。

三是管住房企。

“三道红线”，短期看，会压降金融杠杆水平，长期看，将促使商业模式转型。

多数房企面临不同程度的融资限制，拿地受到制约，偿债压力加大，能力降低。不得不降价促销、减少拿地、出售资产，但债务违约、破产重组的企业案例仍不断增加。

2021年是房企债券到期的高峰年，到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，首破万亿；根据3-5年的发债周期，未来3-5年债务违约风波难免继续发酵。

从2020年报看，不少房企实现了短期快速降档乃至翻绿，但主要是通过“割肉”达成，如减少拿地、控制负债、降低权益占比实现，牺牲了一定的长期发展优势，有些还伴随着评级下降和融资成本增加。

所以，真正降档绝不轻松，伤筋动骨，触及灵魂。

四是管住炒房需求。

加大对投资投机行为的抑制。

一二手房价差套利被堵。今年调控范围扩大到二手房，如指导价出台，挂牌价、成交价信息监管、二手房（包含法拍房）限购，学区房调控等。

市场反馈很快，指导价出台后，深圳二手房成交量跌入低谷，较新政前下降7成，景气度由75高位降低50左右，二手房价格指数基本止涨，市场预期持续调整。

根据贝壳研究院数据，贝壳50城二手房成交量3月中达到历史高点，3月下旬以来周度成交量保持向下波动调整的走势。

从市场预期看，各线城市贝壳二手房景气度指数均回落。

2020年以来房地产市场上行周期在今年一季度结束，二季度及下半年房地产市场整体进入向下调整阶段。

3

行业降维，回归制造业。

到目前为止，经济增长出现风险，仍会实施逆周期调节，只不过由大水漫灌改为定向宽松，但即便如此，客观上也是楼市受益最大，无一例外。

但“房住不炒”将使这一惯性和经验失效。去年疫情弥漫，货币政策也未主动刺激楼市，政策有定力，落实用全力。

一是及时、精准。调控随市场热度走，热点轮动，调控也轮动，底线意识极强；精准如严查假离婚、经营贷等。

二是常态化。今年两会特指要解决好大城市住房突出问题，“解决好“意味着不是头疼医头，脚痛医脚，而是“准长效”机制。

形势比人强。“不刺激”的核心原因不是“不愿”，而是“不能”。

首先，房价过快上涨具有“排斥”效应，导致后来者越来越难以进入市场，造成市场不可持续；

其次，对实体经济的“挤压”和“抢食”效应日益显性，寄生比例过大，超过社会整体可承受水平；

第三，楼市金融化和房产证券化。深房理炒房模式对郭树清的“房地产灰犀牛论”给出了完美的诠释，使我们看见了美国次贷的苗头。

此时，“刺激”的风险比“不刺激”更大、更多，从民生角度看，高房价带来的、以躺赢为特色的财富再分配，在中国有着极强的舆情厌恶，还可能带来政治风险。

题外话，对“寄生”、“躺赢”，大部分浓眉大眼的西方发达国家有着更大的舆情厌恶和制度厌恶，在欧洲特别是法国，对超高收入和遗产实行超高税率，和没收差不多。

惹不起躲得起，法国有著名影星为避税改国籍为俄罗斯，演《大鼻子情圣》的德帕第约了解一下。

所以，当下楼市重点，是重民生保障和防范风险，而不再是重增长。

此时，不仅政策回摆几无可能，中央对不同程度“阳奉阴违”的容忍度也大大降低，市场各方与政策博弈的风险陡升。

运去枭雄不自由。

房企不只冒险指数达到峰值，胆识溢价降至谷底，在生存和发展模式上，也需脱胎换骨。调控中，市场箱体运行，导致房企利润率持续下滑，郁亮的房地产回归制造业之说，不可不明察，不可不服气。

如果新房限价和土地高价继续并行，“回归制造业”是不是偏于乐观？“回归加工业”似乎更准确。

如果真能打破幻想，最需要感谢的当然不是CCTV，而是深房理。

原来我们认为房价高了，炒房的门槛也高了，变成富人的游戏，即陈劲松说的“鱼翅“与”“白菜”两个市场各安其所，玩个香港或新加坡模式。

现在看来，草率了。

深房理模式不仅坚持“房住仍炒”，而且通过“凑份子”的证券化模式，掀起了地无分南北（黑龙江人炒深圳）、人无分穷富（50万入股炒700万豪宅）的 “全民炒房”运动。

从结果上看，深房理模式比美国次贷更猛。

美国次贷爆雷，直接受损严重的是wall street的精英，而不是main street的草根，后者原本就零首付，加上前10年先还息，后10年再还本，反而白住了好几年房子。

但在深房理模式下，一旦房价不涨，先亏掉的就是“会员们”自己的本钱，然后在银行手握房本抽贷的情况下，迅速成为“负资产”。

这对于有着“刚兑思维”和“认赌不服输”传统的天朝人民，情可以堪！拉横幅，砸售楼处，没见过乍的？

幻想，本就是用来打破的。

此次能否打得彻底，要视乎后续对“深房理”的处置结果，会不会又一次“高高举起，轻轻落下”？