跨过千亿门槛的中骏 发力“两翼”与分拆物业

观点地产网 相比其它较为激进的闽系房企，成立超过30年的中骏集团不太一样。

规模发展依旧是重要命题，三年前中骏将总部搬迁至上海，定下了2020年跨进千亿的目标。

按照主席黄朝阳提出的“2018年500亿，2019年700亿，2020年过千亿”三步跳，前两年都顺利完成既定目标，不过2020则保守设定了930亿的销售目标。

3月30日，中骏发布了2020年业绩。根据公告，年内最终实现合同销售金额约人民币1015.37亿元，超额完成目标，跨过千亿门槛。

爬坡过坎这一年，中骏花费了不少力气。需要关注的是，销售达标的同时也出现了溢利增速放缓、毛利率收窄等问题，这个过程中中骏依旧为规模增长需求进行扩储，同时继续发力战略转型。

驶入转型快车道的中骏商管，在过去一年里也有了更多调整变化。

其中，去年中黄伦称暂时无物业分拆计划；而今年初，中骏商管在火速进行业务腾挪后，已经递交赴港招股书。

销售千亿与三道红线

过去几年，中骏在销售上明显步伐加快，2018年-2020年复合年均增长率为41%，合同销售面积736.8万平方米，三年的复合年均增长率达33%。

根据年报披露，2020年，中骏连同其合营公司及联营公司共超过150个项目处于在售状态，分布在54个城市，主要集中在中国二三及四线城市。其中，37个为年内推出的新项目。

从城市分布看，2020年合同销售以金额计算，一二线城市的占比大约66%，三四线城市占比34%。其中长三角经济圈占38%、海西经济圈27%、中西部地区占领16%、环渤海经济圈占14%、粤港澳大湾区5%，反映中骏基本形成五大区域布局。

销售贡献上，二线城市中以厦门、昆明及重庆的合同销售表现最为突出，分别约人民币183.52亿元、人民币54.36亿元及人民币53.56亿元，厦门创中骏单个城市合同销售新高，占2020年整体合同销售18.1%。

长三角经济圈及海峡西岸经济圈继续成为中骏合同销售金额最多的两个区域，其合同销售分别约人民币383.98亿元及人民币279.42亿元，分别约占37.8%及27.5%。

至于未来的销售规划，有投资者向观点地产新媒体透露，中骏管理层定下“每年增长15%左右”的目标，权益比例将随着购地权益占比走高，预计可增长30%-35%。

据了解，2021年，中骏已推未售的项目预计可售资源可以达到人民币2000亿元，新推的项目分布在厦门、苏州、重庆、泉州、南京、北京等，其中二线城市占比达到44%。

2021年的销售目标则是增长18%至1200亿，完成全年销售目标需要去化率达到60%。

可以发现，在合同销售持续升高的带动下，2020年中骏多项核心财务数据也有所增长。其中收入同比增长52%至326亿元；不过溢利率收窄至11.7%；毛利率也下降至约24.1%，同比下降3.5个百分点，对此公告指这主要是限价政策影响项目平均销售单价。

值得注意的是，近年来飞速扩张发展的中骏虽突破了千亿门槛，但随之在负债率、现金流等财务指标上也难免承压。

不过整体债务情况在2020年有所缓解。财报显示，2020年中骏剔除预收账款货物资产负债率为68.7%，净负债率进一步降低至59.2%，非受限现金短债比为1.3倍，期内实现三道红线全面达标；平均融资成本下降至6.5%。

年内中骏EBITDA覆盖率约2.5倍，总债务对EBITDA的比率改善至5.8倍；一年内还款占比少于30%，三年以上还款占比高达46%，依旧不可忽视对债务结构的优化。

转型进展与物业分拆

意欲换道超车的中骏在2019年提出“一体两翼”的转型战略，即以地产主业，同时通过购物中心和长租公寓进行勾地和规模扩张。

这在投资逻辑上的体现越显突出，据投资者介绍，2020年中骏主要按照“两翼战略”购地，找到60%、70%的投资确定性。

剩下30%-40%的投资则是遵循公开市场的“三核心”概念，即核心城市、核心地段、核心项目，回归一线和核心二线拿地，在核心项目上的投资较大，如投资30亿-60亿，甚至最高达100亿。

仍有规模增长需求的中骏，目前仍发力土地扩张，2020年在拿地投资上力度更大。

期内，中骏集团新增38个项目，分布在25个城市，主要包括上海、重庆、苏州、郑州、厦门、福州、昆明、泉州、南通及潍坊等城市，其中14个为新进入城市。

新增地上建筑面积约1075万平方米，总土地成本约人民币405.50亿元，应占土地成本为人民币322.81亿元，相比2019年的301.55亿元略有上升。

新增土储中，权益比例则高达80%，而2019年仅为63%，意味着后续中骏的权益销售占比也将有所上升。

至于2021年的拿地计划，有投资者表示，中骏的买地预算进一步提升至390亿左右，倾向于不拿贵的地，也同样将依赖购物中心和长租公寓勾地。

据称，“一体两翼”发展模式的主导下，黄朝阳当日依旧强调了对购物中心和长租公寓未来的规划。

商业方面预计在2025年布局100个世界城，其中开业可能在60个左右，预计总的租金加上物业费收入会达到45亿。其“百城计划”在2020年也实现了全面提速，共新增14个世界城购物商场项目。

长租公寓方面，据悉方隅采用的是基金管理+资产投资+公寓连锁经营的经营模式。截至2020年底，方隅公寓总共管理了44个项目，开业房间5392间，总体量超过26000间，其中74%布局在一线和二线城市。

以资产类型计，大约42%为集团持有获得基金合作持有的资产，25%为委托管理，22%为售后缓租，11%为包租资产，整体对集团的资产负债表影响依然比较少。

随着整体商住管理规模的增长，2020年中骏商管进行了一系列业务腾挪，将商业管理及住宅物业管理业务分拆，并于1月底快速递交了招股书。

有投资者向观点地产新媒体透露，黄伦于当日业绩会上表示，分拆上市是因考虑商管业务日趋成熟，为利于其独立发展，以及增加一个平台实现投资价值。

据称，中骏商管定位轻资产管理公司，除了世界城购物中心之外，也为母公司及第三方提供办公楼、商业街及住宅等管理服务。

根据此前的招股书，中骏商管的资本故事并无特别之处，亮眼之处应该在于其所着重提及的“商业运营及管理能力”。

数据显示，截至2020年9月30日，中骏商管在管住宅物业包括80幢住宅物业及两项住宅物业配套公共设施，在管总建筑面积为1360万平方米；在管商业物业包括八项在管总建筑面积90万平方米的物业，住宅商办比例约为94：6。

其中商业物业收入坪效明显高出住宅物业不少，截至2020年9月30日止九个月，其商业物业管理及运营服务收益为2.41亿元，占同期总收益的45.4%。