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作者:公子不悔
01
关键问题来了,天津楼市为何这般冷?原因有多种。
首先有大环境因素。
整个北方,因为人气、财气被南方虹吸,楼市整体偏冷,天津作为北方第二大城市,自然无法置身事外。
其次有调控因素。
北京是调控最严厉的城市,天津的调控也不弱。
非天津市户籍居民家庭在天津市范围内购买住房的,需提供在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。
此外,还有供需因素。
根据过往成交记录估算,天津新房库存去化周期长达28.2个月,而一个城市合理的去化周期应在12-18个月左右。
按照自然资源部的规定,当一个城市的楼市消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要适当减少供地;18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。
天津为28.2个月,供应远大于需求,房价下行压力较大,需要减少供地。
最重要的因素,还是天津的经济与人口基本面出现了问题。
想想看,深圳、杭州、南京等城市的调控政策亦是非常严厉,甚至比天津还要强,但这几个城市的房价从调控至今,上涨势头就没有调转过,就是因为它们经济活跃、人气旺盛。
经济方面,天津在经历了两次主动挤水分,挤掉了8000亿左右后,其2019年GDP规模仅为14104亿元,2019年的位次下滑至第10位。
最新的2020年前三季度GDP数据显示,天津已经掉出前十。最关键的是,在多数中心城市GDP增速已经回正的情况下,天津前三季度GDP增速为0。
制图:城市财经;数据:各城市统计局
人气方面,2017年天津人口出现了负增长,常住人口减少了5万人。
2018年,在海河英才计划之下,天津常住人口增量转正,但也仅增加约3万人。
2019年天津常住人口1561万人,常住人口增量也仅在2万左右,不到深圳、广州、杭州、宁波、佛山、西安、成都、重庆等城市的增量零头。
制图:城市财经;数据:天津统计局
人气与财气流失,库存消化周期又远高于警戒线,再加上调控因素,天津的房价焉能不跌。
其实天津很想放松限购,2018年就以海河英才计划变相放松了限购,后来因为咨询落户的人太多,才对政策打了补丁。
最近天津又被传出要放松落户的消息,虽然最终被辟谣,但无风不起浪,事出必有因,大家心领神会就行。
03
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