不担心房价，还担心什么？

只要房价一跌，中产家庭的资产，分分钟缩水！

文| 杨国英

财经暖男 | 只说有用的

昨天，央行的一组数据，近乎引起了全网的调侃。

当然，调侃的，都暗含悲苦的心情。

“中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元！”——317.9万！央行的这个数据，说实话，是让许多人有“被平均了”、“拖了后腿”的悲愤感。

这些人，有出生农村、求学和工作在城市的90后，有四五线小城市（含城镇）的普遍居民，300多万，对于无家境支撑的外省年轻人，或者四五线小城市的居民而言，确实是一笔不小的财富了。

城镇居民家庭户均总资产317.9万元——这个数据不真实吗？

我认为是真实的。

1，317.9万，是户均总资产，而不是净资产。

2，317.9万，是平均数，而不是中位数。

要知道，300万多点的总资产，在一线城市，现在也就约等于四、五十平米的房子，在二线头部城市，也就是一百平米左右的房子。

所以，理论上，只要是在一线和二线头部城市拥有住房的家庭，几乎都能达到317.9万户均总资产的水平。

贫富加剧了，你“被平均了”——央行的这个调查报告，提到“总资产最高的10%家庭，占比全部样本家庭总资产的47.5%，接近一半。”—

▲总资产最高的10%家庭，占比全部样本家庭总资产的47.5%

这也很正常。

比如，马云的家庭资产，一平均，差不多5万个赤贫家庭，能达到317.9万的平均水平。即便是北上深的一套大平层，算一算资产值，也能平均10个赤贫家庭达到平均值。

就不拉愁恨了，我只是想说明，央行的这个数据，还是基本靠谱的，本质也没有造假的动机。

今天的文章，我想特别提示一下，央行的这个报告，最令人担忧的地方：房价依赖度！

房价依赖度，这个词是我创造出来的，意思是指：我国居民的家庭资产，对房价的依赖程度。

这主要关联到两个部分：1，房价涨跌，对居民财富将产生巨大的变化；2，房价涨跌，对居民财富的安全度、负债率将产生巨大的变化。

央行的报告，有两组数据，关系到“房价依赖度”：

1,城镇居民家庭资产以实物资产为主，居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%；

2,房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债超过七成（为75.9%）。

这样的“房价依赖度”，放眼全球，几乎是最严重的了。

先说第1点，居民住房资产占比家庭总资产的比重，我们是59.1%，要知道，美国是多少，才30.6%！

还有，59.1%，这个居民住房资产占比，是个平均数，而不是中位数！毕竟，在亿万富豪的资产结构里，住房资产占比，一般都是个位数的。

所以，如果取中位数，或者一般中产家庭（家庭总资产在300-1000万）之间的样本进行分析，我觉得，住房资产占比家庭总资产的比重，至少要高达70%以上。

这还不严重吗？这还不担心房价吗？

只要房价一跌，中产家庭的资产，分分钟缩水！

再说第2点，房贷占到中国城镇居民家庭总负债的75.9%，这个比例，也肯定是震惊全球了。

还是再说一下，75.9%，这是个平均数，不是中位数。真正的富豪家庭，或净资产超过3000万的高净值家庭，占比高的负债，该是企业经营相关贷款，而绝对不可能是房贷。

那么，同样的问题来了，如果还是取一般中产家庭进行样本分析，那么，房贷占家庭总负债的比例，肯定不仅仅是75.9%了，而起码在90%以上了，部分家庭，甚至可能是100%了。

这还不令人担心吗？

这意味着，房价只要一跌，你的负债率就要大大上升——因为，房价一跌，你的资产缩水了，而你的负债却没有变化——资产是分母，负债是分子，分母变小，分子不变，负债率不就明显上去了。

而如果房价的跌幅一大，那么，有些中产家庭的资产，就不是简单缩水的问题了，而可能是腰斩的问题了。

中国中产家庭的“房价依赖度”，高得这么离谱，简直身家性命全部押在房子上。

那还是担心些房价吧，尤其是在经济预期不乐观的情况下，还是提前做点准备为好，一般中产，3套房以上的，还是尽快抛吧。1—2套的，负债过多的，那还是谨慎些改善吧！

当然，这倒不是唱空房价，一二城市的房价，未来2—3年大跌的可能性，大概率是没有的。

但是，小跌，或者仅是不跌不涨横盘，那算上资金成本，本质上，也要让业主们亏大发了。

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