华发物业：运筹帷幄近6年，股价不到1港元

文｜唐珊珊

近两年香港IPO之路愈发通达，然而却有人选择了最为曲折的一条路。

12月21日，华金国际资本（(00982.HK)发布公告称，公司将于2021年1月13日召开股东大会，以批准建议公司更名为“华发物业服务集团有限公司”。这则公告也意味着华发物业长达5年的借壳上市终于尘埃落定。

相比眼下物企热衷的IPO方式，华发物业显然绕了远路。

据物业中国统计，截至2020年12月21日，港交所上市物企已突破37家。从目前已上市物企上市总用时来看，37家港股物业服务企业（华金国际资本没包含在内）从提交招股书到上市完成所用时间平均值为164天，最快的是恒大物业，从递交招股书到通过聆讯仅用47天，其次是彩生活，用时59天，最慢的是蓝光嘉宝服务，228天。

回过头来看今天的主角——华发物业，从2014年收购华金国际资本这个港股平台，到如今正式更名，整整耗时近6年。

这一颇为“另类”的操作，究竟是另辟蹊径，还是另有故事？

老牌物业成色几何？

根据官网资料显示，华发物业成立于1985年，业务范围包括写字楼、体育场馆、政府机关、商业、工业园区、会展等共7类业态，覆盖北京、上海、广州、中山、武汉等十多个大中城市。

从在管面积来看，截至2020年6月30日，华发物业管理的物业项目合约总建筑面积约2670万平方米，向153项物业提供物业管理服务及增值服务，总收费建筑面积达约1410万平方米。根据中房研究院2020年研究数据显示，今年上半年27家公布在管面积的上市物企在管面积总量达26.45亿平方米，较2019年同期增长43.3%，平均在管面积达9800万平方米，低于平均在管面积。

从收入来看，华发物业2018年收入6.3亿元，这一成绩在目前上市物企中也并不出色。根据中房研究院数据显示，2019年，上市物企营收规模均值24.16亿元，标准差26.15亿元；总资产均值35.61亿元，标准差42.22亿元。

从收入构成来看，华发物业目前收入主要来自于物业管理服务、业主增值服务、其他增值服务三条主线。其中，物业管理收入占据较大比例，财报显示，2016年至2018年，该板块收入占比7成以上。这一结构今年仍未有明显变化，数据显示，2020年前6月，华发物业收入约4.71亿港元，物业管理服务收入2.44亿元，仍占总收入的69.9%。

与诸多上市物业企业一样，华发物业多数项目来自控股公司华发集团。

财报显示，2016至2018年，华发物业来自华发集团的收入分别约为1.38亿元、1.62亿元、2.4亿元，同比增加约17.8%及48.2%。华发集团常年为其物业板块贡献30至40%的业务收入。

然而这种“依赖”在资本市场看来也不失为一种优势。

据华发物业方面表示：华发物业通过下属的珠海华发楼宇电梯工程有限公司、珠海华发市政综合服务有限公司拓展产业上下游业务，以提升华发物业的整体竞争力。得益于与珠海华发集团有限公司（以下简称：珠海华发）建立的长期合作， 公司业务拓展方面拥有来自珠海华发的强劲支持。

国资背景=强劲“后援”？

如果梳理一下珠海华发的业务，会不难理解华发物业口中的“强大支持”。

据记者了解，珠海华发为国有企业，由珠海市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称：珠海国资委）全资拥有，是中国企业500 强、中国服务业企业500强及中国100大跨国公司之一。珠海华发透过其附属公司主要从事城市营运（即土地一级开发、重大基础设施的建设及开发）、物业开发、金融服务、产业投资、销售及贸易（原材料、建筑材料及商品 贸易）及现代服务等业务，区域布局已从珠海拓展至北京、上海、广州、 深圳、武汉等内地六十多个主要城市，及香港、澳门、旧金山、特拉维夫等地。

“相较于民营物业管理企业，华发物业依托珠海华发的国有企业背景，在获取学校、医院、政府办 公楼等业务订单时具有明显优势。”广州一位国资地产企业负责人告诉物业中国。

从华发物业此前获取的项目来看，这一优势也成就了华发物业独特的业务基因。

企查查资料显示，其通过招投标获取的项目包括：珠海市机关事务管理局干部周转房服务管理、珠海市公安局物业服务、珠海市理工职业技术学校物业管理服务、珠海市城市排水有限公司物业管理服务、保税区二期安保服务、珠海市斗门区人民法院审判楼物业管理服务、广东珠海市机关事务管理局干部周转房服务等。

但从另一角度来看，在目前上市物企中，规模增速主要还是来源于住宅项目交付面积，这取决于母公司的拿地与开工速度以及销售面积。如果以珠海华发控股的上市公司——珠海华发实业股份有限公司（600325.SH，以下简称：华发控股）财报数据观察，可以侧面得出其来自住宅项目的增长速度。

财报显示，2020年上半年，华发股份实现合同销售金额440.7亿元，销售面积176.4万平方米。在克而瑞榜单上，华发股份销售金额位列第32名，较去年同期上升6名。新开工246.13万平方米，竣工171.27万平方米，在建面积1440.76万平方米。

但如果将时间线拉长到三年里，会发现，处在高速扩张中的华发股份，土地储备近几年一直处于下降趋势。

据记者统计，华发股份2017年-2019年土储分别为877.11万平方米、750.04万平方米、697.48万平方米。尽管今年上半年华发股份加大了拿地力度，先后在珠海、广州、南京、苏州等地收入200.65万平方米土地，但环顾四周“拼命三郎”一样扩张规模的企业们，无论是华发股份还是华发物业，都显然需要再加把劲儿。

借壳一年，股价不足1港元

与眼下一众物企相比，华发物业的上市显得颇费周折。

据悉，彼时的珠海华发集团通过旗下铧金投资有限公司，与香港上市公司卓智控股及其大股东田生集团达成股权收购协议。以珠海华发集团为首的买方合共收购64.4亿股卓智股份，占标的公司70%股权，总对价约3.99亿元。

通过此笔收购，华发集团成为卓智控股的控股股东，而卓智控股实际上是一家专门在香港经营设计、排版、校对、翻译、分发、印刷和送货财经印刷产品的上市公司。三年后，“卓智控股”更名为"华金国际资本"。2019年8月，“借壳”计划正式浮出水面，华金国际资本发布公告，称以7.34亿元中标和辉集团有限公司（简称“和辉集团”），后者为香港华发投资有限公司全资子公司，间接全资持有珠海华发物业管理服务有限公司（即华发物业）。

在华金国际资本正式对和辉集团做出收购前，华发集团内部在2019年6月已经经历了一轮重组。重组前，华发物业实际上由华发现代服务100%持有；重组后，华发物业成为北京九郡房地产100%持股公司，和辉集团通过后者间接全资持有华发物业。2020年11月22日，和辉集团退出华发物业，华金国际资本成为直接控股公司，直至12月14日，华金国际资本方才公告称，拟正式更名为“华发物业服务集团有限公司”。

回想一下，2014年正是首个物业股彩生活登陆港交所的时间。如果彼时华发物业也采取IPO方式，似乎能够抢个先机也说不定。但从这些年来华发集团有条不紊的动作，可以看出其对“借壳”上市方式颇为执着。

为何执着于“借壳”？

国企投资协会专家卢晓生认为：“首先审核标准相对宽松，避开一些财务和法律上的尽调程序。但最为突出的优点就是壳公司由于进行了资产置换，盈利能力大大提高，在股市上的价值可能迅速增长，因此企业所购买的股权价值也可能成倍增长，企业因此所得到的收益可能非常巨大。”

然而从华金国际资本借壳一年来的股价来看，效果并不理想。截至12月21日收盘，华金国际资本报0.227港元/股，总市值仅22.84亿元，虽较借壳之初有上涨，但仍未逃脱“仙股”的命运，期待华金国际资本此次改名能够如愿改运。

（文章来源公号：物业中国）