回迁房也能超3万/㎡成交！滨湖师范附小+46中二手房实探

滨湖回迁房都卖到3万/㎡，有人感叹是滨湖的价值，其实更多的是学区的价值。

不信的话，可以去二手房网站看一看，滨湖价格最高的小区都在哪里？

它们可能不是大品牌，不是优质物业，没有地铁，小区品质也一般，甚至很差，但它们因为有优质学区的加持，价格可以卖到3万/㎡、4万/㎡，甚至5万/㎡，而且还不愁卖。

最高5万/㎡！回迁房、经适房不愁卖！

说到滨湖的学区，顶配莫过于师范附小+合肥四十六中学，双本部的组合了。

在这样的顶配下，会带来什么呢？

据悉，目前滨湖师范附小+46中双学区的二手房主要有：滨湖品阁、文华阁、滨湖家园、滨湖明珠、滨湖惠园、书香门第、棠溪人家、丽水家园等。

其中，滨湖家园是回迁房，滨湖慧园是经济适用房。

价格方面，据二手房网站显示，这些小区的整体均价约29619元/㎡。最贵的是棠溪人家，均价约47569元/㎡，价格最低的是回迁房滨湖家园小区，均价22000-23000元/㎡左右。

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房源稀少，想买未必能买到！

从上表中可以看出，目前11个小区中，仅有57套房源在售。除了滨湖品阁有10套房源在售，其余每个小区在售房源仅个位数。

由于学区比较优质，又不愁卖，房东们都比较惜售。

如文华阁仅1套房源在售，还是该小区88㎡的大户型。

再如书香门第东区仅有2套房源在售，因为距离师范附小学校更近，相比西区更受买家的青睐。

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成交周期短，成交价格高！

从成交方面来看，各小区房源的成交价格还在一路走高，且成交周期普遍较短。

如文华阁最新成交的一套小户型，单价已达4.6万/㎡。

滨湖惠园上个月成交的一套60平的房源，单价已经达到3.27万/㎡，且成交周期仅有9天。

再如书香门第西区118㎡、124㎡的大户型，成交单价也已突破3万/㎡。

而去年这样的大户型，成交单价一般在2.5万/㎡左右，1年上涨了6000-7000元/㎡。

滨湖品阁90㎡的户型也已突破3万/㎡，且成交周期仅有3天。

滨湖明珠西区85.9平的户型，成交单价达3.4万/㎡，创历史新高。

滨湖家园作为回迁房，成交单价已达3.1万/㎡，还是加价3万成交的，成交周期也比较短，只有17天。

这样的例子还有很多，就不一一列举了。如此高的价格，成交周期还如此短，说明买家对这样的价格是接受的，并且很明显供不应求。

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挂牌价创新高，这是还要涨的节奏？

成交价格已经很高了，但是新上市的挂牌价却还在创新高。

如经济适用房滨湖惠园，在售的3套房源，单价纷纷突破3万/㎡。

值得注意的是，该小区是经济适用房，因此在购买时，买家还需额外支付约26万元的土地出让金。

棠溪人家最新的挂牌价已经达到5万/㎡。

书香门第东区一套46平的小户型，挂牌价已经达到4.6万/㎡。而今年5月份成交的价格还是3.2万/㎡，7个月左右的时间，已经上涨1.4万/㎡左右。

再如滨湖品阁一套72平的两房户型，单价已经挂到3.8万/㎡，创该小区历史新高。

回迁房滨湖家园新挂的房源价格最高已达3.6万/㎡。

关于师范附小+46中双本部学区房的行情，我也咨询了附近门店的中介：

• 据中介门店的工作人员介绍，目前该区域的二手房价格普遍比较高，户型越小价格越高，如书香门第的46㎡小户型、文华阁33㎡的小户型、滨湖惠园60㎡左右的小户型，都非常好卖，单价都在3万/㎡以上，最贵已突破4万/㎡。

• 整体在售房源不多，特别是小户型很难买，出来一套就立刻会被买走，而且都是高首付或是全款。

• 因为学区比较优质，像滨湖家园、滨湖惠园这样的回迁房、经适房也不愁卖，而且价格还在上涨，去年还都是2万/㎡多，现在很多都挂到3万/㎡了。

• 再加上最近滨湖整体二手房市场的热度影响，很多房东都比较惜售，就算挂出来，价格也比较高，基本不议价。

现场实探！小区品质普遍一般！

价格这么高，小区的环境、品质如何呢？我现场实探了几个热门小区的内部环境，大家一起来看看吧。

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文华阁：小区较小、外墙大面积脱落！

文华阁小区位于洞庭湖路与玉龙路交叉路口，小区规模较小，只有4栋高层。

每栋楼的外墙均有大面积脱落，从现场看并没有进行修补和维护，也没有采取防范措施，存在安全隐患。

另外，楼栋之间的楼间距较小，中低楼层或会影响采光。

小区的绿化环境也比较一般，电瓶车乱放，树木、绿地比较杂乱。

但小区对外来人员管理比较严格，门口有保安值班，业主需要门禁卡才能出入。

小区主要是两梯四户，电梯厅比较宽敞、整洁。

走廊、楼梯内虽然略显破旧，但是好在干净，可以看出物业有定期维护。

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滨湖家园：半开放式小区，比较老旧！

滨湖家园作为回迁房，品质上稍差一下，且因为有着10年以上的房龄了，所以小区楼栋看上去较为破旧。

外立面看上去虽然破旧，但好在还没有脱落的现象。

小区虽有设立门禁，但是不需要门禁卡，人们可自由出入。

且小区内部有小型商业街区，部分楼栋一楼有开设商店，因此整体显得有些吵杂。

可能是房龄较长，楼栋内部比较破旧，很多老人在此居住，接送孩子上学。

另外，小区楼层层高较矮，有些压抑，电梯比较破旧。

但是小区的绿化环境整体还不错，比较整齐、有层次感。

虽然是小区自己的物业，但是看的出来日常有精心维护。

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书香门第：居住密度大，但整体环境不错！

书香门第位于师范附小小学旁边，因为距离小学近，很多家长比较青睐该小区，特别是小区的46平小户型，非常抢手。

在实探中发现，该小区整体环境是这几个小区中比较好的，只是居住密度较大，很多三梯六户的楼栋，人口比较密集。

小区的楼栋，外部看来比较新，但是有些楼栋不是正南正北。

小区绿化率较高，树木、灌丛层次鲜明，整体比较整齐、干净。

虽然小区内也有电瓶车停放，但是有专门的停放区域，没有乱停乱放的现象。

电梯厅连接架空层，整体比较宽敞、整洁，墙面、地面都有贴瓷砖。

但是楼梯间就比较脏破了。

这些小区虽然品质一般，居住舒适度较低，但是因为有优质学区房的加持，就很香了，单价三、四万都是不愁卖的。