对手变成朋友 保利与招商合作开发佛山项目的衡量

观点地产网 夺地两个月后，保利发展宣布与招商蛇口合作开发佛山禅城石湾项目。

据了解，该项目前身为禅城区雾岗路北侧、工农路南侧地块，其于今年7月8日公开出让。而当天招商是保利唯一的对手。经过约半个小时11轮报价，由保利发展以32.5亿竞得这宗土地，成交楼面价10106.69元/平方米，溢价率3.17%。

如今招商蛇口最终还是入局。近日，佛山禅城区政府网公示披露，上述地块项目目前定案“保利招商悦湾花园”，这意味着保利将联手招商蛇口共同开发石湾项目。

根据规划文件，保利招商悦湾花园土地面积11.26万平方米，分A、B区建设，拟规划21栋高层住宅。其中A区规划6栋住宅，33-46层高，B区规划15栋住宅，26-43层高。同时项目还将配建有9班幼儿园、农贸市场、托老所等公共配套。

从对手到合作方，保利发展与招商蛇口在佛山禅城石湾项目上，进行了身份的变换。但这没有什么尴尬的，只要有商机可图。

保利合作路径

对保利发展来说，近年来对财务红线有所忌惮的保利，借增加合作项目比重进一步扩大规模。虽然从去年开始保利有意识地提高拓展项目权益比例，但合作开发仍然是该公司最主要采用的开发策略之一。

而这个大战略同样体现在由保利华南控制的佛山区域。一般而言，保利合作拿地开发的方式一般有两种：

其中，一种是与合作方达成协议共同拿地，例如2018年10月保利与中交城投联合体，以22亿元溢价5%夺得禅城区一幅17.29万平方米的TOD地块。

另一种更常见的就是上述与招商的合作那般，在全资拿地之后再寻找合作方，或者入股其他开发商的项目。

如2018年7月，佛山公开出让南海区千灯湖金融高新区核心一幅商住用地。土拍伊始，保利就报出了最高限制地价85.78亿元，刷新佛山历史最高地价纪录，并成功夺地。当时保利就表示未来还将就项目引入合作方共同开发。

保利于2005年首入佛山，陆续开发了保利水城、保利壹号公馆、保利中央公馆、保利叶公馆及保利天悦等项目。据不完全统计，保利现时在佛山有约25个在售/待售项目。

耕耘约15年，保利在佛山众多开发项目中亦存在不少合作项目。包括较早年间的保利碧桂园悦公馆、保利碧桂园天汇，及与金茂合作的金茂绿岛湖，与万科合作的万科金域缇香，或与华远合作的保利玥府。

就近一年时间来说，去年8月保利以总价54.54亿元加8000平方米租赁住房面积代价，夺得南海三山新城一幅11万平方米地块。两个月后，保利就宣布将引入华侨城作为合作方共同开发。而华侨城同样参与了前期竞拍。

2019年9月保利华南以42.37亿元夺下禅城区城北一副12万平方米的住宅用地，今年1月就有消息显示地块将由保利与时代中国共同合作开发。双方各出资50%设立佛山市禅城区正华置业有限公司作为主体。

随后5月24日，由龙光、保利合作开发的和光尘樾项目开盘。该项目由保利操盘，属于“和光”产品系列，占地面积4.09万平方米，总建筑面积30.9万平方米，包括集成金融广场和天瑾广场两个部分。

招商补缺入股

另一方面从招商蛇口的角度看此次合作，则可能是为了补缺。

据公开资料，招商蛇口于2007年首进佛山，共开发依云水岸、依云上城、招商臻园和公园1872等约22个项目。目前有招商岸芷汀兰、招商悦府、招商曦岸、招商樾园、招商熙园和招商依云国际等项目在售。

但今年以来，尽管参与了佛山多场土拍，招商蛇口今年在土地方面却鲜有斩获。

除上述与保利竞争石湾地块外，8月24日越秀以总价20.1亿元夺得南海罗村一幅7万平方米地块。招商蛇口、新力、华发3家房企没有中标。

8月31日，招商参与了顺德乐从大墩村留用地块的竞拍，最终地块却由建发地产以最高限价11.67亿元加配建4800商业物业竞得。

9月2日，招商蛇口与碧桂园、龙光、中海、保利等17家房企参拍顺德陈村地铁站旁一幅11万平方米土地，但最终地块由广州新希望置业以总价37.12亿元斩获。

9月4日，美的置业以18.44亿元竞得禅城区魁奇路一宗8万平方米商住用地。当天，招商蛇口与金地、美的置业一同参争，但没有拍得。

同时，观察招商蛇口过去佛山项目的布局选择，它们不少都分布在广佛同城的重点区域，例如佛山地铁的沿线。

就此次禅城石湾项目而言，石湾目前同桂城、乐从、北滘、陈村五个镇街一起被划入三龙湾高端创新集聚区辖区。根据《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划(2018-2020年)》，三龙湾与中新广州知识城、深圳光明科学城、东莞中子科学城被列为重点创新平台。

而在最新制定的《广佛高质量发展融合试验区建设总体规划》，广州与佛山就提出了“1个先导区和4个片区”的新发展方向，其中先导区就为“广州南站—佛山三龙湾—广州荔湾海龙”先导区。

目前，禅城石湾板块地市楼市均表现不错，目前商品房销售均价约2.3万元/平方米。地市方面，龙光不久前8月19日在该区域以总价16.23亿竞得一宗商住用地，17569元/平方米的楼面价，刷新了禅城区单价纪录，亦成为佛山地价前三名。