半年报快读|龙湖集团:弱环境下实现业绩增长 坚守“空间即服务”战略

8月26日，龙湖集团（0960.HK）发布上半年业绩报告。报告显示，2020年上半年，新冠疫情的冲击导致全球经济发展遭遇逆流，企业发展环境的不确定性日益加剧。但无论顺流逆流，龙湖集团都得以坚守承诺、交出靠谱业绩。

盈利能力稳步提升 财务指标持续优化

疫情之下，2020年上半年的龙湖集团秉承一贯的稳健与笃定。

半年报显示，2020年上半年，龙湖集团实现合同销售1111.0亿元，同比增长5.2%，弱环境之下仍保有增长。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为37%、25%、22%、12%及4%。

龙湖上半年的业绩稳居行业前十，增速领先头部企业。龙湖方面表示，自3月开始，由于抗疫措施得力，国内形势迎来了缓慢但坚定的复苏。上半年，头部房企普遍实现了销售规模的同比增长，这背后是中国经济强大的韧性和百姓追求优质居所的真实需求。

对于下半年集团的销售计划，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示，龙湖的布局主要聚焦在中国的一线二线城市，以及主要的一些卫星城市，量级都比较高。从市场端来看，这些城市应该下半年的情况还是不错的。此外，集团的备货也是比较充足的，全年的可售货源达到4100亿，所以今年我们有信心完成2600亿的销售目标，而且销售目标不变。

半年报显示，截至2020年6月底，集团已售出但未结算的合同销售额为3021亿元，面积1770万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

在良好的业绩带动下2020年上半年龙湖集团实现营业额511.4亿元，同比增长32.6%。其中物业发展业务营业额为452.5亿元，同比增长32.4%，交付物业总建筑面积338.3万平方米。

盈利能力也实现稳步提升，核心溢利同比持续增长。其中，归属于股东的净利润63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。

秉持“空间即服务”战略 四大主航道业务协同发展

近年来，龙湖集团一直坚守“空间即服务”的战略，强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动，协同发展。

虽受疫情影响，龙湖集团依然一如既往坚持稳步投资持有物业的战略，天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。2020年上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，同比增长30.4%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。

半年报显示，截至2020年6月，龙湖商业已进入全国25座城市，累计开业商场达40座，已开业商场建筑面积为387万平方米（含车位总建筑面积为504万平方米），整体出租率94.7%。冠寓已累计开业房间数量达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%，位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜TOP3。

物业方面，上半年，龙湖智慧服务已基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局，实现营业收入24.9亿元（合并抵消后），业主满意度连续十一年超过90%。

在龙湖看来，短期的阵痛并不会影响龙湖对投资性物业板块的坚定看好，未来，龙湖还将在空间营造与服务中不断打磨，寻求前进路径，为集团的持续发展挖深蓄能池的同时，力争打造人与空间更美好的连接。

接下来，龙湖集团将继续坚守“空间即服务”的战略， 2020年下半年，集团针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求，在售主力项目将达到211个，其中46个为全新项目，124个项目将推出新一期新业态产品。

投资性物业方面，商业运营业务中，成都、重庆、苏州等地的多个天街，将于下半年开业；租赁住房业务龙湖冠寓，也将有计划地稳步推进。上述两项业务的稳步发展，将为集团物业投资业务收入的增长奠定坚实基础。社区服务专家——龙湖智慧服务，也将继续秉持初心，坚守品质，在更为丰富多样的场景中，为各类客户提供始终如一的“满意+惊喜”的服务。

对于近期物业上市潮，邵明晓也表示首先要明确，我们的C4业务跟四大主航道是非常紧密结合在一起的，所以物业没有分拆上市的计划。

邵明晓表示，综合来看，未来龙湖集团的C1会保持每年两位数的增长，C2、C3、C4都会保持每年有30%的收入增长。整个全集团的利润，会保持两位数的增长，今年有信心实现超20%的增长，我们认为这是龙湖这么多年能力圈的打造，包括整个团队的能力交付的成果。

克制锻造资本能力 战略布局仍聚焦一二线

未来，市场将更加利好高度自律的房企。

龙湖集团未雨绸缪，在今年初即把握窗口，完成了数笔境内外再融资。受益于此，上半年，集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比4.55，一系列指标均维持行业内的较高水准。

2020年上半年，集团在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票息介乎3.55%至4.20%之间，期限介乎于5年至7年；此外，集团在境外成功发行6.5亿美元优先票据，票息介乎3.375%至3.85%之间，期限介乎于7.25年至12年，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。

对于近来热议的“三条红线”，龙湖集团董事长吴亚军表示，龙湖没有在三条线里，媒体好像是把我们放到绿档里，我们觉得这是对龙湖过去坚持在财务上的自律的一种报偿。但是我们并不因此沾沾自喜，下一步还要进一步坚持自律，总体做好稳健发展的准备。

一直以来，龙湖严格恪守投资逻辑与纪律，坚定看好城市群协同发展的前景，龙湖围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。上半年，集团新增53幅新地，首入唐山、肇庆、清远等3城。集团新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米，平均权益收购成本每平方米6425元。截至2020年6月底，集团土储合计7354万平方米，权益面积5128万平方米。

2020年1-7月，集团业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的61个城市，约90%的货量集中在高能级城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

对于未来拿地的城市选择，龙湖依然非常坚定的会聚焦在中国的一线、二线高能级城市，以及大城市周边的卫星城，以及一些像长三角、大湾区这样的一些经济发达地区的非常好的强三线城市。

邵明晓坦言，未来几个月应该是拿地的一个好的时间，一般到了四季度，会有一些好的地块推出，龙湖依然会按照既有的节奏、在预定的城市里，拿龙湖希望得到的价格。另外，整体拿地规则依然坚持量入为出，整体全年的负债率在50%—60%之间依然是拿地的前提。