2020上半年经纪人调研：从业者普遍认为行业稳中向上，看好下半年市场

诸葛找房数据研究中心 2020-08-21 16:50 阅读 768

前言

当前针对二手房市场的分析，多集中于成交和挂牌数据分析上，诸葛找房基于此也进行了大量的市场研究分析。但是，房地产经纪人作为市场的重要参与方之一，目前从经纪人角度出发的研究分析还较少，为了能够全方位、多角度的了解二手房市场，诸葛找房自2019年10月起针对全国房地产经纪人展开月度二手房市场情况问卷调研，以下为2020上半年经纪人调研（第4期）分析报告（前三期调研报告详见《2019年10月经纪人市场表现调研报告》、《2019年11月经纪人市场表现调研报告》、《2019年12月经纪人市场表现调研报告》）。

本次参与调研的经纪人中，主要从事二手住宅经纪业务的占比71%，从事新房业务的占比22%，从事租赁及其它业务的占比7%。本报告将重点关注二手房经纪人所反馈的市场表现与市场信心。此外，由于经纪人所在岗位对于市场情况掌握的差异性，报告从经纪人和管理人员（包括店长、区域经理、合伙人和公司老板）两个角度进行对比分析。本次参与调研经纪人中，经纪人占比69%，管理人员占比31%，管理人员的占比较上期上升。

上半年，最值得一提的是突如其来的疫情，冲击各行各业的发展，因此本次调研与前几期不同的是，增加了疫情对经纪行业发展影响以及疫后对行业发展的认知。全文分为四个层面，一是经纪人反馈的行业未来的发展情况；二是经纪人对下半年的市场走势的看法；三是经纪人对上半年的市场特征的评价，四是经纪从业者反馈的房地产市场的客户特征。

一、经纪行业未来发展：行业稳中向上，中间层经纪人略显忧虑

（一）85%的经纪人收入受到疫情影响，但经纪人对行业仍可期

疫情给各行各业带来负面影响，经纪行业也不例外，诸葛调研数据显示，有85%经纪人上半年收入受到疫情影响，疫情后60%的人认为公司的离职率上升。但疫情后经纪人认为行业并不会生存困难，47%的经纪人认为行业会平稳发展，28%的经纪人认为行业向好，只有25%的经纪人认为行业会生存困难。从参与调研的经纪人来看，疫情后69%的经纪人不打算离职，仅14%的经纪人打算离职，随着经纪行业的规范性的提升，经纪行业的归属感也逐渐上升。

（二）管理者受到疫情影响相对较小，对行业的归属感高于一般经纪人

参与调研的管理人员和经纪人均有超过80%认为疫情对2020年上半年的收入产生影响，且一般经纪人的比例高于管理人员。同时，超过80%的一般经纪人认为疫情后所在公司的离职率上升，而仅有58%的管理人员认为所在公司离职率上升。总的来看，相对于一般经纪从业者，疫情对管理阶层从业人员影响相对偏小，一般经纪人对于疫情产生的负面影响感知更强烈。

（三）疫情后小门店生存压力加大，规模较大门店相对乐观

经纪门店规模与疫情的影响力呈现反向分布，门店规模越小，疫情对经纪人及公司的影响力越大。各规模门店在疫情后的离职率明显分层，10人以下规模的门店有70%以上离职率上升，10人以上门店仅有60%以下离职率上升，可见在市场下行压力加大，叠加遭遇黑天鹅事件时，小门店生存压力更大。

（四）小白、经验丰富经纪人对行业信心更为显著，中间层经纪人对行业忧虑更多

各个从业年限的经纪人均有75%以上认为疫情对2020年上半年收入产生影响，不同的从业年限对疫情的反应分化，经纪行业从业年限越短，疫情对其上半年收入的影响越显著。而从所在经纪公司疫情后的离职率来看，少于1年以及5年以上的经纪人分别有47%和55%认为公司离职率上升，而从业1-5年的经纪人均有65%以上的比例认为公司离职率上升。整体而言，在市场低迷的环境下，从业年限越长的人收入越稳定，在遭遇突发事件时受到的冲击越小。

二、经纪行业下半年市场信心：看好下半年市场

（一）经纪人普遍认为下半年市场转暖，认为市场转冷占比最低

从2020上半年经纪人市场信心调研中，56%的经纪人认为下半年市场会转暖，其次19%的经纪人下半年的市场无法判断，14%的经纪人认为下半年市场没有变化，11%的经纪人认为下半年市场转冷，占比最低。经纪人普遍看好下半年的市场。

（二）一般经纪人对后市乐观，管理者预判后市更为谨慎

从不同岗位来看，管理者对市场的预判更加谨慎，49%管理者认为下半年市场转暖，22%管理者认为下半年市场行情维持不变，而60%的一般经纪人认为下半年市场转暖，10%的一般经纪人认为下半年市场行情没有变化，一般经纪人对下半年的市场更加乐观；从不同工作年限看，随着年限的增长，对市场的预判转暖的占比下降，没有变化的占比上升。

（三）市场转暖占比和门店规模正相关，小规模门店对市场转暖信心不足

根据调研数据显示，市场信心转暖占比随着门店规模的扩大升高，20人以上的门店66%的经纪人认为下半年市场转暖，仅9%的人认为下半年市场转冷。虽1-5人的门店也仅9%认为下半年市场转冷，但1-5人的门店无法预判下半年市场的占比较高。小规模门店无法判断和市场转冷下半年市场的变化占比明显高于大规模门店，表明小门店的经纪人认为下半年市场行情存在不确定性，对市场的忧虑明显高于大规模门店。

三、市场特征：活跃度上升，量价齐升

（一）量价齐升，认为价格下跌的占比明显下降

通过对比近几期经纪人成交量占比可以发现，2020上半年经纪人成交情况好转，月均无成交的占比明显下降，较2019年12月下降48个百分点。2020上半年，63%的经纪人月均成交1-2套。此外，月均成交3-5套，6套以上的占比较去年12月分别扩大6、9个百分点。主要是受到疫情后，市场积压需求积极释放，部分城市的成交超越去年同期。

价格方面，经纪人认为6月份价格与去年同期相比，各方态度比较平均，管理者认为持平、上涨、下降的占比分别为35%、31%、34%，一般经纪人认为持平、上涨、下降的占比分别为34%、35%、31%。从趋势上看，认为价格上涨的占比明显上升，35%的经纪人认为房价上涨，较去年12月上升15个百分点，相反，认为房价下降的占比下滑明显，下降16个百分点。总体而言，今年6月的价格较去年12月呈现上行趋势。疫情后市场预期转好，成交回升，带动了价格的上升。

（二）市场活跃度上升，带看组数向高位水平移动

2020上半年经纪人接受业主委托房源量占比向高位水平移动，业主挂牌出售意愿增强，无委托占比降至25%，6-10套、10套以上的占比上升明显，分别上升6、16个百分点。随着市场预期的好转，业主委托房源数量增加。

四、客户特征：买卖双方心态均两级分化，业主调涨信心上升

（一）业主上调价格占比上升11个百分点，调价幅度位于10万以内

2020上半年多数业主进行调价且以下调价格为主，但上调价格的业主占比提升：根据参与调研的经纪人反馈，2020上半年有22%的业主未进行调价，有78%的业主进行了调价行为，有调价行为的业主相比12月扩大5个百分点。2020上半年下调价格的业主占比为49%，环比收窄5个百分点，上调价格占比上升11个百分点，由此可见，尽管疫情对二手房市场带来了不可避免的冲击，但是整体来看业主对后市信心增强。

40%以上卖房业主心态较稳，不急于出手，从经纪人与管理人员反馈的2020上半年卖房业主心态来看，业主心态两级分化，其中，换房客户不急于出售的占比最高，占比在40%以上，其次为因担心房价下降以及着急换房而急于出售的业主，占比在35%以上；对于换房客户不急于出售心态的业主，管理人员反馈的占比要高于一般经纪人反馈的占比；一般经纪人反馈的着急出售的业主占比为38%，其中着急换房出售的占比20%，担忧房价下降而着急出售的占比为18%。整体上来看，受到疫情影响市场下行压力加大，但是大部分卖房业主心态较为平稳。

（二）购房者情绪两级分化，购房主体为本地改善需求